（2014）沪一中民二（民）终字第3109号
裁判日期: 2015-01-04
公开日期: 2015-01-25
案件名称
陆继忠等诉王艳霞房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆继忠,缪五林,陆雯君,王艳霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3109号上诉人（原审被告、反诉原告）陆继忠。上诉人（原审被告、反诉原告）缪五林。上诉人（原审被告、反诉原告）陆雯君。三上诉人共同委托代理人潘涛林，上海市沪一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王艳霞。委托代理人张国豪，上海鼎添律师事务所律师。上诉人陆继忠、缪五林、陆雯君（以下简称陆继忠等三人）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第13579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月7日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，王艳霞与郝＊＊系夫妻关系。2013年11月24日，陆继忠、缪五林、陆雯君出具收条一份，写明：今收到郝＊＊预付购房款（浦东新区尚博路）165万元（人民币，下同）。2013年12月27日，陆继忠、缪五林、陆雯君（甲方、出卖方）与王艳霞（乙方、买受方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海＊＊房地产咨询有限公司第一分公司居间介绍，甲方将浦东新区尚博路、建筑面积84.42平方米房屋转让给乙方，转让价200万元，在2014年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同未对交房日期以及购房款的支付方式作出约定。2013年12月30日，陆继忠出具收款凭条一份，写明收到王艳霞8万元，还款人陆继忠。2014年4月6日，上海＊＊房地产咨询有限公司张＊＊等出具证明一份，证明郝＊＊于2013年11月25日中午交付陆继忠购房款现金10万元，当时陆继忠等三人未写收条。2014年1月3日、4日，王艳霞缴纳了系争房屋交易税费，其中代陆继忠等三人缴纳交易税费以及手续费20，211元，并与陆继忠等三人共同至房地产交易中心办理了转让过户手续。2014年1月14日，系争房屋因（2014）浦民一（民）初字第1803号案件的审理被法院司法查封，王艳霞、陆继忠等三人间的转让过户手续未能完成。2014年8月4日，（2014）浦民一（民）初字第1803号案件的财产保全，因王艳霞提供现金9万元作为担保，法院裁定解除了对系争房屋的查封。2014年4月11日，王艳霞诉至法院，要求判令：陆继忠等三人配合王艳霞办理浦东新区尚博路房屋过户登记至王艳霞名下的手续。陆继忠等三人提起反诉，请求判令：解除王艳霞、陆继忠等三人签订的《房地产买卖合同》。另查明，2013年4月1日，系争房屋上设定了抵押，载明抵押权人李＊＊，抵押人陆继忠、缪五林、陆雯君，债权数额120万元。王艳霞在审理中提供了其于2013年7月4日通过网银转账支付李＊＊个人账户1，212，000元的交易明细及网银转账回单；2013年10月10日王艳霞向银行取款23万元、2013年11月13日王艳霞向银行取款30万元的凭证；徐＊＊的证明及取款凭证。王艳霞以此证明其代陆继忠偿还李＊＊的抵押借款120万元，曾经借给陆继忠借款15万元（23万元中的15万元）、30万元。由于陆继忠无力归还借款165万元，故在2013年11月24日将借款确定为购房预付款，原借款借条由陆继忠收回。王艳霞另陈述其与陆继忠等三人原约定2013年11月25日办理签约过户，但由于陆继忠等三人的房屋在2013年11月13日被浦东新区人民法院司法查封，王艳霞丈夫从徐＊＊处借款10万元，在中介的陪同下与陆继忠共同至浦东法院执行庭缴款以解除司法查封，当天王艳霞给陆继忠10万元，但陆继忠未出具收据，该司法查封于2013年12月26日注销，故双方于次日签订买卖合同。王艳霞另申请张＊＊到庭作证，张＊＊向法院陈述，其系上海＊＊房地产咨询有限公司的工作人员，是王艳霞、陆继忠等三人房屋买卖的中介方，2013年11月王艳霞、陆继忠等三人谈好房屋买卖交易内容后找到中介方要求做房产过户的手续，谈好中介费后王艳霞、陆继忠等三人表示还要等一段时间再签合同，好像是陆继忠欠其他人债务还未处理好，当月的一天王艳霞的丈夫郝＊＊让陪陆继忠一家三口至浦东大道法院执行处找一名包法官，准备交给法院10万元用于解除系争房屋的查封，当天王艳霞丈夫要将交给法院的10万元款项给，但没有收，郝＊＊就在车上将10万元给了陆继忠，到了法院解封的事情没有协调成功，10万元没有交成，过了10多天郝＊＊告诉陆继忠与其他人谈妥了，又要求一起陪同去了法院办手续，但是坐在外面，具体过程不清楚，因为看见了郝＊＊给陆继忠10万元，故王艳霞就要求写了一份证明；另王艳霞、陆继忠等三人签订合同时，王艳霞丈夫咨询过系争房屋的市场价值，告知参考价200万元左右，签订合同时王艳霞与陆继忠一家都在，他们表示付款方式和交房时间都自行商量好了，不用写进合同。经庭审质证，陆继忠等三人认为抵押权人李＊＊的债权与本案没有关联，只能证明系陆继忠向借款，陆继忠等三人没有收到过该120万元款项，王艳霞与李＊＊间的转账行为也与本案无关，陆继忠等三人没有收到过王艳霞所谓的借款15万元和30万元，王艳霞汇至陆继忠账户的8万元属实但与本案无关，该笔款项系王艳霞、陆继忠间的借款而非购房款，2013年11月在浦东新区法院执行局支付另案执行款以解除查封的事实属实，但支付的执行款是陆继忠自行筹款，陈述不属实。再查明，2014年1月4日，王艳霞（出租方、甲方）与陆继忠（承租方、乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将其所有位于浦东新区尚博路房屋出租给乙方居住使用，租赁期自2014年1月4日起至2017年1月3日止，租金每月2，500元。合同另对其他事项作了约定。王艳霞称该合同是在王艳霞、陆继忠等三人房产交易中心办理完过户手续当日签订，由于陆继忠表示需要在系争房屋内再居住一段时间，故双方签订了租赁合同。（2014）浦民一（民）初字第1803号案件，系陈＊＊起诉陆继忠、董＊＊民间借贷纠纷案，立案日期2014年1月6日，案件尚在二审期间。本案审理中，王艳霞表示购房余款尚有17万元未付，因王艳霞已为陆继忠等三人垫付了税费等20，211元，抵扣后余款149，789元，同意在办理系争房屋产权过户至王艳霞名下时支付。原审认为，王艳霞与陆继忠等三人订立的《上海市房地产买卖合同》约定了转让房屋的坐落位置、价款以及办理产权过户的时间等内容，合同中虽然没有约定房屋交付的日期以及房款的支付方式，但以上内容系王艳霞、陆继忠等三人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。陆继忠等三人认为王艳霞、陆继忠等三人双方并没有转让房屋的真实意思，签订买卖合同目的为了损害另案司法查封中权利人可能利益的陈述，经法院核查，陆继忠等三人陈述的另案即（2014）浦民一（民）初字第1803号案件立案日期2014年1月6日，而王艳霞、陆继忠等三人间买卖合同的签订日期在前，显然陆继忠等三人的陈述缺乏可信度，法院不予采纳。王艳霞、陆继忠等三人合同约定的转让价200万元，陆继忠等三人在签订买卖合同前已于2013年11月24日向王艳霞丈夫出具了收预付购房款165万元的收条。陆继忠等三人称其从未收取过该款项。然从王艳霞提交的证据反映，系争房屋上原设定有抵押权，抵押借款金额120万元，王艳霞在2013年7月向抵押权人转账支付了借款金额，使得抵押权得以注销，可见王艳霞、陆继忠在签订买卖合同之前存在借款等关系。王艳霞另行提交的银行取款凭据用以证明取款金额出借给了陆继忠，虽然该部分取款凭证不能直接证明王艳霞、陆继忠间的借款关系和借款的数额，但足以证明王艳霞有一定的资金来源。基于陆继忠等三人已经在2013年11月24日出具收条确认收取王艳霞的预付房款，陆继忠等三人同样不能否定收条的真实性以及该收条产生的证明事实，况且王艳霞、陆继忠等三人已经在2014年1月4日共同向房地产交易中心办理了涉案房屋的过户手续，倘若如陆继忠等三人陈述其从未收取过王艳霞任何购房款，其主动协助王艳霞办理产权过户手续的行为显然与一般房产交易的惯例不相吻合。而且针对王艳霞、陆继忠等三人没有在合同中约定房屋交付日期，王艳霞、陆继忠等三人在办理产权过户之日签订了租赁合同，以确定在完成转让过户后房屋的使用性质。王艳霞对王艳霞、陆继忠之间由借款关系转为房屋买卖关系的过程陈述，与其提交证据能相互印证，形成证据链，其提交的证据具有证明优势，故法院确认上述收条的金额已由陆继忠等三人确认收取。关于2013年11月25日由中介证明的10万元付款，王艳霞、陆继忠等三人确认在协商签订买卖合同前涉案房屋曾被法院司法查封，在陆继忠等三人向法院缴纳了执行款后查封才得以解除。王艳霞申请房屋中介人员作为到庭作证，陈述其曾陪同王艳霞、陆继忠等三人共同至法院办理解除司法查封手续，并目睹王艳霞丈夫给付陆继忠等三人现金10万元用以解除查封，因系王艳霞、陆继忠等三人房产转让的中介，证词具有一定的客观性，而且，王艳霞提交了其向他人借款的凭据以及银行领款记录，以及二次陪同王艳霞、陆继忠至法院办理解除查封手续，倘若如陆继忠陈述其系自筹资金交付法院解除查封，一般也无需王艳霞方或中介陪同，因此法院采纳中介的证词，认定该10万元王艳霞已实际给付，计入购房款。此外王艳霞另提交了其于2013年12月30日转账支付陆继忠8万元，陆继忠出具了收据，王艳霞认为该款应当计入购房款，法院予以采纳。王艳霞、陆继忠等三人在签订买卖合同后，已共同向房地产交易中心办理过系争房屋的过户转让手续，系争房屋由于遇法院司法查封而过户受阻，在本案审理期间，王艳霞为（2014）浦民一（民）初字第1803号案件提供了现金担保，该案在系争房屋上的司法查封已解除，因此，系争房屋已具备过户条件，王艳霞诉请要求办理系争房屋的过户登记手续，法院予以支持。鉴于尚有购房余款17万元未付，王艳霞同意在扣除为陆继忠等三人垫付的交易税费20，211元后，给付被告购房余款149，789元，法院予以准许。同理，陆继忠等三人反诉请求解除合同，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于二〇一四年九月三日作出判决：一、陆继忠、缪五林、陆雯君于判决生效之日起十日内协助王艳霞办理将上海市浦东新区尚博路房屋过户登记至王艳霞名下的手续；二、王艳霞于上海市浦东新区尚博路房屋过户登记至王艳霞名下之日支付陆继忠、缪五林、陆雯君剩余房款149，789元；三、驳回陆继忠、缪五林、陆雯君的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22，800元，减半收取计11，400元，财产保全费5，000元，合计16，400元，由陆继忠、缪五林、陆雯君负担。反诉案件受理费减半收取计11，400元，由陆继忠、缪五林、陆雯君负担。判决后，陆继忠等三人不服，上诉于本院，诉称：签订房屋租赁合同系为对抗其他借款案件，并非双方真实意思表示。中介的证言因其收取王艳霞的中介费用，有利害关系而不可信，原审不能依据该证言认定本案事实。王艳霞提供9万元作为担保，法院解除了对系争房屋的查封，但上诉人陆继忠已向法院提出复议申请，法院还没有结果，不应当就此认定。陆继忠从未收到120万元房款，也未委托王艳霞还款，原审以抵押申请书证明抵押权成立依据不足。双方之间的借款165万元就不真实，更无借款转房款一说。综上，要求二审法院撤销原判，改判驳回王艳霞的原审诉请。被上诉人王艳霞辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人陆继忠等三人否认关于本案房屋买卖的所有事实，主张合同意思表示不真实，系为对抗其他借款案件而签订的保全措施；王艳霞方支付的每笔房款均存疑或待定；但陆继忠等三人均未提供相应的证据予以证明，仅凭其陈述本院无法采信。因此，上诉人陆继忠等三人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22，800元，由上诉人陆继忠、缪五林、陆雯君负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞闻淙代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年一月四日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”