（2014）宝中民三终字第00079号
裁判日期: 2015-01-26
公开日期: 2015-02-27
案件名称
刘胜元与张建波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省宝鸡市中级人民法院
所属地区
陕西省宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宝中民三终字第00079号上诉人（原审原告）刘胜元。委托代理人张智，陕西高理律师事务所律师。一般代理。委托代理人梁小兵，陕西高理律师事务所律师。一般代理。被上诉人（原审被告）张建波。上诉人刘胜元因与被上诉人张建波房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市岐山县人民法院（2014）歧民初字第00615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘胜元及委托代理人张智，被上诉人张建波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审审理查明，原、被告于2008年6月10日签订了为期三年的房屋租赁合同，由原告将位于岐山县名吃城西排���南向北第三间门面房一间租用给被告，约定租期为三年，租赁期限为2008年4月15日至2011年4月14日，每年租金7000元。其中合同第七项第1条约定由被告交付原告保证金200元；第4条约定被告（乙方）在房屋租赁期满必须恢复房屋原状。此份租赁合同双方已履行完毕。2011年4月14日租赁合同到期后，原、被告双方未再签订书面租赁合同，被告继续使用该房屋至今，至原告向本院起诉之前，原告未向被告催要过房屋及租金。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的租赁合同一份、门面房改造款收据一张，被告提供的租金收据一张在卷佐证，足以认定。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议���，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期。第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2008年原、被告双方签订了书面房屋租赁合同，约定原告将其所有位于岐山县名吃城西侧的商品房一间租赁给被告使用，双方自2011年4月14日租赁期限届满后再未签订书面租赁合同，被告继续使用该房屋，在原告起诉之前，原告对被告继续使用该房屋及房屋租金均未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限应视为不定期租赁，现原告在合理期限内要求被告返还其租赁物门面房一间，其请求符合法律规定，对其主张予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。原告关于要求被告向其支付2011年4月15日至起诉前��租金93462元的主张，因其未提供证据证明被告未向其支付2011年4月15日至2014年4月14日租金，被告虽辩驳其已向原告支付了此期间租金21000元，但其所提供的一份证人证言无其他证据相应证，系孤证，故对原告所主张的此部分租金及被告辩驳其已向原告支付此部分租金的意见，因原、被告双方均未提供有力证据，致使此部分事实在本案中无法查清事实，故暂不作处理。对原告所请求的2014年4月15日至2014年6月3日其起诉前共29天的租金，因原租赁合同继续有效，故租金按每年7000元计算，由被告向原告予以支付。原告关于要求被告按每天200元支付其违约金的主张，因原、被告之间2008年所签订的书面租赁合同有定金约定而无违约金约定，且双方2011年以后的租赁合同应视为不定期租赁，原告在庭审中陈述其在2011年以后至起诉前未向被告催要过房屋及租金，其亦未提供其他证据��明被告有其他违约行为，故对原告关于违约金的主张不予支持。原、被告在2008年所签订的租赁合同中约定被告在租赁期满后有恢复房屋原状的义务，故原告关于要求被告对租赁房屋恢复原状的主张，证据充分，故对其主张予以支持。被告辩称房屋系天乐公司改建，其无法恢复原状的意见，因对于天乐公司所主持的门面房改建部分，原告向天乐公司交付了改建款，对此改建原告并无异议，故被告对门面房原状的恢复并不包括门面房的改建部分，被告应对其为使用该门面房而装修过程发生的改建部分负有恢复原状的义务。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告张建波于本判决书生效后十日内返还原告刘胜元位于岐山县名吃城西侧由南向北第三间门��房一间，并对该房屋恢复原状（不包括经原告刘胜元同意改造的部分）。二、被告张建波于本判决书生效后十日内给付原告刘胜元房屋租金556.2元。三、驳回原告刘胜元的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由原告承担800元，被告承担1000元。如果（原告刘胜元或者被告张建波）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。宣判后，原审原告刘胜元不服，向本院提出上诉称，一审判决认定事实错误，2011年4月15日至起诉前租金被上诉人没有缴纳，一审判决没有认定违约金，属于适用法律错误，请求依法改判。被上诉人张建波答辩称，一审查明事实清楚，判处得当，应依法驳回上诉人的上诉请求。二审查明的事实同一审查明事实。本院认为，本案���租赁合同纠纷。2011年4月15日后双方未签定书面合同，对租赁费（占用费）标准及违约金并未约定，实际为不定期租赁关系。现权利人刘胜元请求收回房屋系当事人自主权利，依法予以尊重。一审依据不定期租赁现状，参照原租赁费标准计算占用费（租赁费）并无不当，故上诉人称应计算违约金的上诉理由本院不予支持。关于2011年4月15日至2014年4月14日租金一节，一审认定因原、被告双方均未提供有力证据，致使此部分事实在本案中无法查清，故暂不作处理并无不当，该处理并未使当事人丧失诉权，故上诉人的上诉理由不能成立。原审查明事实清楚，适用法律正确，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由刘胜元承担。本判���为终审判决。审判长 李宝会审判员 韩权雁审判员 邱有前二〇一五年一月二十六日书记员 杨 敏 微信公众号“”