（2014）锡滨民初字第01293号
裁判日期: 2015-01-26
公开日期: 2015-05-22
案件名称
大连万达物业管理有限公司无锡分公司与谢荣健、汤祖文物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市滨湖区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连万达物业管理有限公司无锡分公司,谢荣健,汤祖文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）锡滨民初字第01293号原告大连万达物业管理有限公司无锡分公司，住所地江苏省无锡市滨湖区梁溪路35号万达广场B区5楼。负责人曲德君，该无锡分公司董事长。委托代理人鞠爱军，江苏法舟律师事务所律师。委托代理人余超，江苏法舟律师事务所律师。被告谢荣健。被告汤祖文。原告大连万达物业管理有限公司无锡分公司（以下简称大连物业无锡分公司）与被告谢荣健、汤祖文物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连物业无锡分公司的委托代理人余超到庭参加诉讼，被告谢荣健、汤祖文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连物业无锡分公司诉称：其是对无锡滨湖万达广场A区写字楼进行物业管理的物业服务企业，谢荣健、汤祖文是该区51门牌××、202号房的业主。其按照与无锡万达商业广场投资有限无锡分公司签订的《前期物业服务合同》，以及其与谢荣健、汤祖文签订的《前期物业服务协议》的约定，已对A区写字楼履行了物业管理、服务的义务，谢荣健、汤祖文作为业主应按约向其交纳约定的物业管理费。现谢荣健、汤祖文共结欠其××2年1月1日至××4年6月30日期间的物业管理费363120元（按每月每平米17元，××、202室面积共712平方米，共30个月计算），故诉至法院请求判令1、谢荣健、汤祖文立即支付拖欠的物业管理费363120元；2、谢荣健、汤祖文支付因欠交产生的约定滞纳金99274元（自愿将约定的每日千分之三滞纳金降低为每日万分之五，以每半年应交物业管理费金额，自首期欠交的××2年1月1日起依期计算欠交天数至××4年6月30日止，共计算5期）3、谢荣健、汤祖文支付保全费3294元、公告费560元及已垫付的诉讼费8236元。被告谢荣健未作答辩。被告汤祖文未作答辩。经审理查明：大连物业无锡分公司系依法登记经营物业管理服务的企业。××0年3月10日，大连物业无锡分公司与开发商无锡万达商业广场投资有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由大连物业无锡分公司对坐落在无锡万达广场A区写字楼（约2.73万平方米）物业进行前期物业服务，按每平方米17元（包含公共能耗费）的标准收取物业服务费，以每6个月为一个结算周期，业主应于办理入伙手续时交纳第一个结算周期的物业服务费用，以后应于每个结算周期前10日预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期应按欠费额的每日千分之三支付违约金，合同期限为××0年3月10日起至本物业管理区域的业主委员会与大连物业无锡分公司或其他物业服务企业签订其他物业服务合同生效时止。××1年1月18日，谢荣健、汤祖文以买受人名义与无锡万达商业广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购得无锡万达广场A区51门牌××、202号房的物业，同日就该物业签署了《入伙通知书》和相关临时管理规约、前期物业的《承诺书》。《商品房买卖合同》及《入伙通知书》上载明××室建筑面积为391.27平方米，202室建筑面积为320.73平方米，共计712平方米。××1年4月19日，由汤祖文、阮燕珍（共有人）等人代表乙方汤祖文、谢荣健与大连物业无锡分公司（甲方）签订《前期物业服务协议》协议，约定乙方所购房屋类型为A区写字楼，坐落位置为××、202，建筑面积为712平方米。物业服务的内容为物业共用部位的维护和管理、共用设施及其运行的维护和管理、环境卫生、安全护卫、交通秩序与车辆管理等，物业服务的收费标准为每平方米17元（含电梯、水泵等公共费用），乙方于入住之日起交纳物业服务费用，每半年交纳一次，乙方逾期交纳的，甲方有权要求乙方补交并按每日千分之三交纳违约金。之后，大连物业无锡分公司对该物业进行了物业管理和服务，谢荣健、汤祖文对××2年1月1日起至××4年6月30日间的5期物业服务费363120元（712平方米×17元／平方米.月×30个月）未交纳。其中每期逾期交纳的天数依次为912日、730日、546日、365日、181日。大连物业无锡分公司催讨未果，成讼。另查明：至本案受理时，上述物业的产权仍登记在谢荣建、汤祖文等人名下。上述事实，有大连物业无锡分公司举证的《房屋产权登记》、《商品房买卖合同》、《入伙通知书》、《承诺书》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、结婚登记审查处理表等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。房屋的所有权人为业主。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，大连物业无锡分公司在履行物业服务规定的义务后，有权依照本协议的约定向谢荣健、汤祖文收取物业服务费。现大连物业无锡分公司请求谢荣健、汤祖文支付尚欠的物业服务费363120元于法有据，谢荣健、汤祖文未作答辩应承担不利的诉讼后果，故本院对大连物业无锡分公司的该项诉请予以支持。谢荣健、汤祖文逾期支付物业服务费必然会造成大连物业无锡分公司相应的利息损失，根据双方对此责任的约定，谢荣健、汤祖文还应当支付大连物业无锡分公司相应的逾期付款违约金。现大连物业无锡分公司自愿将双方约定的违约金每日千分之三的比例降低为每日万分之五的比例（本院按逾期每日万分之五的比例计算违约金，每期逾期交纳的违约金依次为33116元、26507元、19826元、13253元、6572元，共计99274元），对谢荣健、汤祖文并无不利，故本院对该项诉请亦予支持。故谢荣健、汤祖文还应支付大连物业无锡分公司违约金99274元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第六条第一款、第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告谢荣健、汤祖文在本判决发生法律效力后立即支付原告无锡市大连物业管理有限无锡分公司2012年1月1日起至2014年6月30日间的物业费363120元，违约金99274元，共计462394元。如果被告谢荣健、汤祖文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8236元，保全费3294元，公告费560元，合计12090元，由被告谢荣健、汤祖文负担（该款原告无锡市大连物业管理有限无锡分公司已垫付，被告谢荣健、汤祖文在本判决发生法律效力后立即支付原告无锡市大连物业管理有限无锡分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 孙重光人民陪审员 郁 明人民陪审员 肖锦芳二〇一五年一月二十六日书 记 员 徐 鹏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第六条第一款房屋的所有权人为业主。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十五条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”