（2014）沪一中民二（民）终字第2918号
裁判日期: 2015-01-26
公开日期: 2015-02-25
案件名称
沈鑫惠诉沈正彬农村房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈鑫惠,沈正彬,沈辰阳,沈雅凤,沈雅仙,沈雅芳
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2918号上诉人（原审被告）沈鑫惠。被上诉人（原审原告）沈正彬。委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。原审第三人沈辰阳。原审第三人沈雅凤。原审第三人沈雅仙。原审第三人沈雅芳。上诉人沈鑫惠因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第10046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日立案受理后依法组成合议庭，于同年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人沈鑫惠，被上诉人沈正彬的委托代理人焦春伟，原审第三人沈辰阳、沈雅凤、沈雅仙、沈雅芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，沈正彬的父亲与沈鑫惠及沈辰阳、沈雅凤、沈雅仙、沈雅芳的父亲为亲兄弟。案外人沈某某与黄某某为沈鑫惠及沈辰阳、沈雅凤、沈雅仙、沈雅芳的父母，沈某某于1990年年底过世，黄某某于2014年3月过世。沈正彬为本市浦东新区川沙镇大队沙金队社员。1989年12月，以沈某某、黄某某作为申请人，向大队相关造房小组提出申请，表示老宅基地在大队，有两间旧房已年久失修，需要重新翻建。1990年2月，以沈某某家庭为单位就建房提出申请，其中家庭成员有沈鑫惠、母亲黄某某、弟弟沈辰阳，表示现有住房一房一披，建筑面积47平方米，申请造房一幢三层水泥砖瓦房，面积40平方米，造房理由为危房拆迁。1992年3、4月房屋所在的生产队、村及乡政府在申请表下方表明意见，同意老宅基地彻底清除，移位占用规划地40平方米。1992年7月，上海市浦东新区黄楼乡人民政府颁发《造房用地许可证》，表示经村乡审核，上报县建设局批准已准予在规划地造房40平方米，另在该证注意事项手写注明“新户主其子沈鑫惠”。1992年9月12日，沈正彬与沈鑫惠签署《并房契》一份，内容为兹有沈鑫惠、沈辰阳兄弟俩将祖传瓦房一间，客堂半只，一个披并于堂兄沈正彬，经双方议定时值2，500元。并房契立据后，钱款一次付清，今后产权由沈正彬所有，任凭拆迁等等，与沈鑫惠、沈辰阳无述。恐后无凭，特立此并房契为凭。下方并出者写有“沈鑫惠、沈辰阳”，由沈鑫惠一人签署，并入者由沈正彬签字。与此同时，沈正彬支付了2，500元。1993年相关部门在《上海市农村宅基地使用权审核表》调查意见上表明，该户1992年经县人民政府批准建房35平方米，现经验收总用地面积为99平方米，现核定该户宅基总面积77平方米，超占22平方米，超占使用面积部分作为临时用地；老证收回，该户原有房47平方米，于1992年7月1日经乡政府批准拆除全部老房，于规划地上准建新房40平方米；就审批意见处各部门盖章表示同意发证。1994年9月19日，上海市浦东新区综合规划土地局颁发《宅基地使用权证》，登记土地使用者为沈鑫惠，地号为赵行村199丘，核定使用面积77平方米，其中住房占地35平方米。该证颁发后一直由沈正彬持有，就该地上的房屋由沈正彬建造，并一直由沈正彬占有使用，房屋对外编排门牌号码为本市9号。现房屋所属区域已开始动迁。2014年3月，沈正彬起诉至原审法院，称其与沈鑫惠同为上海市浦东新区川沙镇赵行村沙金队村民，于1992年9月12日签订一份《并房契》，其与沈鑫惠系同一集体经济组织成员，对沈鑫惠的宅基地及房屋转让不违反法律规定，应为合法有效，故起诉要求：1、确认沈正彬与沈鑫惠于1992年9月12日订立的《并房契》合法有效；2、本案诉讼费由沈鑫惠承担。沈鑫惠辩称，沈正彬私自以沈鑫惠名义申请建房，其行为构成以合法形式掩盖非法目的，沈正彬系通过欺诈、胁迫的手段和其签署了《并房契》，并未得到沈辰阳及其母亲的同意，且农村居民只能有一处宅基地，《并房契》违反了法律行政法规的强制性规定，因此该《并房契》无效，沈正彬的诉请不能成立，请求法院驳回。沈辰阳、沈雅凤、沈雅仙、沈雅芳共同述称，90年年初，沈正彬要出2，000元买房子，沈辰阳表示钱不要了，造好房子后留一间给其，以后还可以回来住住，对此沈正彬也表示同意，此后再无人与沈辰阳商量过房屋的问题，对《并房契》是直到乡下房屋要动迁才得知，母亲黄某某和其他子女也是在92年之后好几年才知道老房屋出售的事情，故同意沈鑫惠的意见，认为《并房契》为无效。原审另查明，1990年11月，沈某某曾写信给沈正彬，表示有关房屋之事目前未解决，其多次到农村在上海的建筑队了解情况，希望沈正彬能与之协商解决，同时表示不必做别的手续，把事情谈好写份手续给沈正彬，并承诺今后绝不反悔。同时，沈鑫惠庭审中表示农村老房无人居住，其家庭成员均居住上海市区，父亲沈某某过世后，房屋无人管理，1994年年底左右去乡下，才看到老房屋没有了，新宅基地上沈正彬建造的新房子，因有并房契在，故没有提出异议。沈辰阳表示无人通知过他在并房契上签字，其不清楚并房契，但大概知道2，500元的事情，1994年左右知道原先老房被拆除。沈雅凤、沈雅仙、沈雅芳表示，父亲沈某某过世后相关事情应与母亲黄某某协商，母亲开始不知道这个事情，大概在1992年后好几年，母亲和第三人才知道老房屋出售的事情，但后因知道并房契是沈家儿子签字，所以没有再说什么。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。沈正彬、沈鑫惠于1992年9月签署的《并房契》系双方就沈鑫惠及相关家庭成员在本市浦东新区大队处宅基地房屋建立的买卖关系，虽签约时原先宅基地老房需要拆除，新规划分配宅基地尚未建造新的房屋，但鉴于沈鑫惠及相关家庭成员在此处当且仅有一块宅基地，而在相关部门准许拆除原先老房移建新房后，沈正彬、沈鑫惠即签署了《并房契》，沈正彬之后在该宅基地上建造了房屋并一直使用至今，沈鑫惠及沈辰阳、沈雅凤、沈雅仙、沈雅芳在得知后并无提出异议，说明双方交易的标的是沈鑫惠及相关家庭成员在本市浦东新区大队处宅基地上的房屋即本市9号，《并房契》签署后沈正彬支付了相应的对价，买卖是沈正彬、沈鑫惠的真实意思表示。沈鑫惠提出沈正彬在该村他处有自己的宅基地和房屋，根据相关法律，一户只能拥有一处宅基地的规定，双方的买卖违反了相关法律禁止性规定，对此法院认为，该规定并不约束于基于继承、集体经济组织间买卖等流转，就沈鑫惠该抗辩，原审不予采纳，双方的买卖并不违反相关禁止性的法律法规。同时沈鑫惠及沈辰阳、沈雅凤、沈雅仙、沈雅芳提出《并房契》并未得到母亲黄某某、弟弟沈辰阳同意签字，相关权利人未在《并房契》上签字等要求确认合同无效的意见，该并非法律上判断合同是否具有法律效力的要件，也不符合法律规定的合同无效情形，该仅是买卖合同的效力有否及涉于第三人的范畴。由此，沈鑫惠及沈辰阳、沈雅凤、沈雅仙、沈雅芳以相关理由认为《并房契》无效，没有事实及法律依据，法院不予采纳。据此，原审法院审理后于2014年9月16日作出判决：确认沈正彬、沈鑫惠于1992年9月签署的《并房契》有效。案件受理费50元，由沈鑫惠负担。判决后，沈鑫惠不服，上诉至本院称：1、1990年2月，以沈某某家庭为单位就建房提出的申请是被上诉人沈正彬操作的，相关表格上没有申请人签字盖章；2、造房用地许可证的办理，沈某某及其家庭成员都不知晓；3、1990年11月，沈某某曾写信给沈正彬谈房屋买卖事宜，但是还没谈好沈某某就去世了；4、沈某某系委托沈正彬的父亲管理房屋；5、《并房契》中没有沈辰阳签字，不能表示买卖双方的真实意思。综上，上诉人沈鑫惠请求撤销原判，依法改判其与被上诉人沈正彬签订的《并房契》无效。被上诉人沈正彬辩称，不同意上诉人沈鑫惠的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人沈辰阳、沈雅凤、沈雅仙、沈雅芳述称，动迁时才知道有《并房契》，且《并房契》的标的和实际情况不一致，沈辰阳也没有签字，更不能体现买卖双方一致意思。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用原则。上诉人沈鑫惠与被上诉人沈正彬于1992年9月签署的《并房契》系房屋买卖合同，从一审查明事实来看，被上诉人沈正彬依约支付了房款，上诉人亦已交付房屋，合同已经实际履行。上诉人沈鑫惠称以沈某某家庭为单位就建房提出申请是被上诉人沈正彬操作的，对于造房用地许可证的办理沈某某及其家庭成员也不知晓，因此《并房契》签订过程中存在欺诈，并非其真实意思表示，对此，上诉人并没有提供充分证据证明，本院实难采信。《并房契》签订时，1990年2月以沈某某家庭为单位申请建房、1992年3、4月以沈鑫惠作为“新户主其子”申请拆除老宅并在规划地造房40平方米已获审批通过，可见双方合意在于被上诉人沈正彬作为房屋买受人可在获批新宅基地上建房使用。另从实际履行情况看，《并房契》签订后，被上诉人沈正彬在获批新宅基地上建造房屋并实际居住至房屋动迁，作为利害关系人，原审第三人得知后并未提出异议，可视为对该《并房契》的认可。上诉人现主张原审第三人沈辰阳没有在《并房契》上签字，故合同无效，对此本院认为，沈辰阳签字与否并不影响合同效力，具体原因原审判决已作详述，本院不再赘述。综上所述，上诉人沈鑫惠与被上诉人沈正彬于1992年9月签署的《并房契》系双方真实意思表示，亦未违反相关禁止性法律规定，应属合法有效，原审所作判决并无不当，本院依法维持。上诉人沈鑫惠的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人沈鑫惠负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 谢 猛代理审判员 翟从海二〇一五年一月二十六日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：