（2015）湾民二初字第3号
裁判日期: 2015-01-26
公开日期: 2017-03-30
案件名称
南昌怡博物业有限公司与梁米吉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市湾里区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌怡博物业有限公司,梁米吉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
江西省南昌市湾里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湾民二初字第3号原告：南昌怡博物业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区广场南路12号。法定代表人：熊小毛，该公司总经理。委托代理人：熊兰香，该公司项目经理。委托代理人：章登龙，该公司工程经理。被告：梁米吉，男，1996年7月2日出生，汉族，学生。委托代理人：袁杰，女，1968年10月9日出生，汉族，系被告梁米吉之母。委托代理人：梁可人，男，1964年12月12日出生，汉族，系被告梁米吉之父。原告南昌怡博物业有限公司（以下简称怡博物业）诉被告梁米吉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李智辉独任审判，于2015年1月19日公开开庭进行审理。原告委托代理人熊兰香、章登龙，被告委托代理人袁杰、梁可人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡博物业诉称：被告母亲袁杰在2007年9月就帮被告购买了绿苑小区的房屋，而绿苑小区交房时间是2008年7月。被告和其母亲袁杰2010年4月4日才来绿苑小区管理处办理收房手续，领了房屋钥匙，不愿补交前面的物业费，最后在政策法规的面前承诺从2009年9月开始交物业费，并交纳了（2009年9月至2010年8月）物业费，后来再也没有交纳过物业费。根据中华人民共和国《物业管理条例》、南昌市《物业管理条例》及相关文件，原告向被告收取物业管理费是合情、合理、合法，原告多次要求被告缴纳无果，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1.判令被告向原告交纳物业费3974.8元，滞纳金7333.5元（按日千分之三计算，自未按月交纳物业费的次月起至2013年12月31日止）。2.本案诉讼费由被告承担。被告梁米吉辨称：1.原告怡博物业未依法取得湾里绿苑小区的聘用，擅自经营湾里绿苑小区物业管理，其向业主索要物业费的行为是强迫他人接受其物业管理，涉嫌强迫他人接受服务，行为违法。2.原告怡博物业2010年4月4日收取本人2009年9月至2010年8月湾里绿苑小区的物业费的行为违法。3.原告怡博物业违法向本人收取湾里绿苑小区的物业费。4.原告在诉状中要求法院依据《南昌市物业管理条例》、南昌市人民政府办公厅（洪府厅发[2004]47）和南昌市物价局（洪物价字[2005]13号）文件，依法判决，此举恰恰表明由于多年的违法经营行为从未受到追究，原告已习惯性地视法律政策为掌上玩物，肆意曲解利用。综上所述，恳请湾里区人民法院查明上述事实，依法保护本人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。原告怡博公司为支持其诉讼请求，提供下列证据：证据一：中标通知书，证明：2007年5月原告合法取得了南昌绿苑休闲住宅小区前期物业服务权。证据二：物业用房协议，证明：原告已得到开发商提供管理用房。证据三：被告梁米吉与开发商（江西鑫和实业发展有限公司）签订的购房合同附件五，证明：开发商已在购房合同中告知了被告前期物业管理由选聘的原告提供。证据四：开发商在南昌日报刊登的通知，证明：开发商将于2008年7月28日向绿苑休闲住宅小区业主交房。证据五：同一栋楼其他业主的四份承诺书，证据六：同一栋楼其他业主的四份接待单。证明：与被告同住一栋楼的业主在规定时间都来收房了。证据七：2010年梁米吉写的承诺书及袁杰写的收条各一份，证明：2010年4月4日被告梁米吉收房并承诺从2009年9月开始缴纳物业管理费。证据八：2010年4月4日原告与被告签订的物业管理契约，证明：原、被告之间存在物业服务合同关系。证据九：企业经营执照、时间为2008年7月29日公共性物业服务收费备案手册一份，证明：原告具有从事物业服务经营活动，收取物业费的合法资格。被告举证：证据一：编号为5004688号的收据一张，系原告在2010年4月4日收取梁米吉6-601#2009年9月至2010年8月（共12个月）物业费。证明：被告按购房合同约定向具有前期物业管理资格的原告交纳了物业管理费，由于被告是在2010年4月份收的房屋钥匙，2009年9月至2010年3月的物业费是被告被迫多交的七个月费用。证据二：编号为5050461、5050462的收据二张，是2009年9月3日绿苑小区的开发商收取梁米吉绿苑小区6栋1单元601室管道煤气、有线电视初装费。证据三：2009年5月31日的江南都市报刊登的文章《商品房售价应按套公示》，证明有线电视和燃气初装费均应在用户要求开通时交纳，房地产开发企业不得预收。证据二、三证明：对于管道煤气、有线电视初装费，被告是被迫交纳的，被告至今尚未入住绿苑小区，不能作为原告从2009年9月开始收取物业费的理由。经本院审理查明，原告怡博物业于2003年10月21日依法成立，经营范围包括室内外装修、物业管理、清洁服务。经营期限自2003年10月21日至2023年10月20日。2007年5月19日，原告在南昌市物业管理协会代理的南昌绿苑休闲住宅小区前期物业管理招投标工作中中标，原告承接绿苑小区的前期物业管理。被告梁米吉在2007年9月购买了绿苑小区的房屋，在开发商与被告签订的买卖合同附件五中对原告承接绿苑小区的前期物业管理进行了约定。绿苑小区开发商江西鑫和实业发展有限公司在2008年7月24日《南昌日报》刊登通知，告知绿苑休闲住宅小区业主绿苑小区已竣工验收，该公司将于2008年7月28日交房。2010年4月4日，被告与原告办理了绿苑小区6栋1单元601室交房手续，领了房屋钥匙，同日，原告所属的绿苑小区管理处与被告签订了《物业管理契约》，该契约总则中第一条规定，原告是该小区（即绿苑小区）的物业服务单位。服务公司的职责中第十条规定，按市房管局、物价局有关规定和委托协议向房屋业主收取有关管理费（多层按每平方米0.50元标准收费。对逾期不缴纳者，每天处以应交款额0.3%的滞纳金）。被告交纳了该房屋2009年9月至2010年8月的物业费596元（每月按49.67元收取），被告承诺自2009年9月开始交纳物业管理费。之后的物业费被告未再交纳，原告多次要求被告缴纳无果后，于2014年12月23日向本院提起诉讼，请求：1.判令被告向原告交纳2010年9月至2013年12月的物业费3974.8元，滞纳金7333.5元（按日千分之三计算，自未按月交纳物业费的次月起至2013年12月31日止）。2.本案诉讼费由被告承担。另查明，原告与被告签订合同、办理交房手续以及交纳物业费均是被告母亲袁杰以被告梁米吉的名义进行的。上述事实，有原告提供的中标通知书、购房合同附件五、开发商在南昌日报刊登的通知、同一栋楼其他业主的四份承诺书及接待单、被告作出的承诺书及出具的收条、物业管理契约、企业经营执照和被告提供的其交纳2009年9月至2010年8月物业费收据以及庭审调查等予以证实。本院认为：原告怡博物业是依法成立的具有从事物业管理资质的公司，原告中标成为绿苑小区前期物业管理程序合法。国务院发布的《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”被告与开发商签订的房屋买卖合同中未约定前期物业服务合同期限，绿苑小区业主委员会未成立，且未成立的责任不在原告，被告在与原告签订了《物业管理契约》中第一条也认可原告的合法资格，故被告提出的原告收取其物业费不合法之抗辩意见没有法律依据和事实依据，本院不予采纳。被告拖欠原告物业费违反约定，应承担相应的民事责任。南昌市物价局《关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知》第五条将《南昌市物业服务收费管理实施办法》第六条界定为：一年内未入住使用的按物业管理公共服务标准的50%交纳的原则不变，在这个前提下，在这一年内自业主向物管公司申报装修之日起6个月内不得计为业主入住使用时间，剩余时间视为使用时间。一年以后无论装修与否，均按100%交纳物业管理费。物业公司提供物业服务，服务内容为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修，而不是专门针对某一业主进行的服务。物业公司是以小区的整体签收为时间点开始提供服务的，并不是因为个别业主没有签收房屋而不提供物业服务。既然物业公司提供了服务，业主就应该按合同约定交纳物业费。绿苑小区开发商2008年7月28日通知交房，绿苑小区多位业主及时与开发商办理了交房手续，被告减半交纳其房产2009年9月至2010年8月的物业费，主张以2010年4月4日被告与原告办理交房手续时间为节点作为减半交纳物业费的依据，既不合法，也不合理，对被告这一抗辩意见本院不予采纳。原告与被告签订《物业管理契约》未就物业费交纳期限作出约定，且原告向被告主张滞纳金没有法律依据，故本院对原告要求被告交纳滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告梁米吉在本判决生效之日起十日内向原告南昌怡博物业有限公司支付2010年9月至2013年12月期间的物业费人民币3974.80元。二、驳回原告南昌怡博物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83元，减半收取41.50元，由原告南昌怡博物业有限公司承担16.50元，被告梁米吉承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 李智辉二〇一五年一月二十六日书记员 胡 萍