（2015）黄民一初字第00112号
裁判日期: 2015-01-25
公开日期: 2015-07-08
案件名称
谢大海与蒋安原房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄山市黄山区人民法院
所属地区
黄山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢大海,蒋安原
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第一条，第二条第一款
全文
安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄民一初字第00112号原告（反诉被告）：谢大海。委托代理人：房后昌，系安徽徽润律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋安原。委托代理人：王恒新，系安徽经盾律师事务所律师。原告（反诉被告）谢大海诉被告（反诉原告）蒋安原房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理，2015年1月13日依法由代理审判员方春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢大海及其委托代理人房后昌、被告（反诉原告）蒋安原及其委托代理人王恒新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢大海诉称：2013年1月18日，谢大海与蒋安原签订《房屋租赁合同》，将其在汤口镇高位路的私有房屋出租给蒋安原经营超市。在签订《房屋租赁合同》时，谢大海明确告知蒋安原承租的房屋可能在短期内政府就要拆迁，租赁期限不能太长，拆迁时蒋安原必须搬离。蒋安原支付了第一年租金14000元，后经协商第二年蒋安原支付了租金18000元。在合同履行过程中，政府一直没有进行房屋拆迁，签订合同当初的环境和条件发生了重大变化。谢大海认为原《房屋租赁合同》虽然对租赁期限进行了约定，但是约定不明确，应当视为不定期租赁合同，出租人可以随时通知承租人解除合同。在庭审中谢大海当庭选择房屋租赁法律关系，变更了第一项诉讼请求，即诉求法院判决：1、解除谢大海与蒋安原签订的《房屋租赁合同》；2、蒋安原在限定的时间内将原租赁的房屋腾空交房；3、由蒋安原承担本案诉讼费用。蒋安原辩称及反诉称：合同签订后，双方都有解除的权利，如果你违约解除合同，就要承担法定或约定的责任。本案回到合同上，它不是不定期合同，这个期限很明确，到拆迁时止。本案合同是个附解除条件的合同，在解除条件未成立时，一方解除合同，就要承担法定或约定的法律责任，该合同已明确一方解除合同应无条件赔偿对方30万元。该房屋在之前一直由蒋安原承租，在承租之初蒋安原对承租房屋进行了装潢。故蒋安原反诉要求法院判决：1、谢大海依约赔偿蒋安原300000元；2、谢大海赔偿蒋安原装潢折价费用40000元；3、谢大海支付违约金20000元；4、诉讼费由谢大海承担。第3项诉求是法定违约责任，法定赔偿与约定赔偿并不冲突。谢大海反诉辩称：一、蒋安原必须在解除合同的基础上，才能谈到赔偿，而蒋安原已提起反诉，表明其已同意解除合同；二、蒋安原的第一项诉求依法不能成立，因合同约定在不干预他经营的情况下才赔偿，谢大海只是解除合同，没有干预他经营；三、装潢费用没有看到相关证据；四、因合同中没有约定任何违约金，违约金不成立；五、诉讼费由其自己承担谢大海为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交以下证据：一、《房屋租赁合同》一份，证明：1、约定了租金和租赁期限的问题，租赁期限至拆迁时止，其是不定期合同；2、不是附解除条件的合同3、没有约定双方违约承担违约金的问题；4、没有约定解除合同时如何赔偿的问题。二、黄山区汤口镇汤口社区居民委员会证明一份，证明出租房屋产权是谢大海的事实。三、解除合同通知及答复，证明谢大海已向蒋安原履行了法定职责。蒋安原质证认为：对证据一的证明目的有异议；对证据二有异议，是否拥有产权，应当拿出正式的产权证明，而不是村委会开的证明；对证据三的真实性、合法性及与本案关联性无异议，对其证明目的有异议。本院认证认为：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性和关联性均予以认定。蒋安原为支持其反诉诉讼请求，在举证期限内向本院提交以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明反诉有合同依据。2、对谢大海解除房屋租赁合同通知的答复一份，证明蒋安原对解除合同的态度。3、照片打印件七张，证明蒋安原在租赁期间投入了装潢费用。谢大海质证认为：对证据1无异议，对其证明目的有异议；证据2的质证意见同本诉意见；证据3的真实性无异议，对其关联性有异议。本院认证认为：对证据1、证据2的真实性、合法性和关联性予以认定；对证据3的真实性予以认定，不认可该证据的证明目的。经审理查明：从2011年开始，谢大海将其所有的位于汤口镇高位路的私有房屋（原友谊大酒店）出租给蒋安原使用。2013年，谢大海与蒋安原在得知该房屋有可能被拆迁的情况下，于2013年1月10日，重新签订了一份《房屋租赁合同》。在租赁期间内，蒋安原支付了2011年至2013年租金各14000元、2014年租金18000元。同时蒋安原也对承租房屋进行了部分装潢。另查明：谢大海所有的位于汤口镇高位路的私有房屋（原友谊大酒店）至提起诉讼时止未被拆迁。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实承担举证责任。没有证据或者提出的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。蒋安原未对解除合同提出异议，且在诉讼中依据解除合同的内容提起反诉，故谢大海要求解除《房屋租赁合同》的诉求，本院予以支持。谢大海未违反《房屋租赁合同》第五条的约定，且该《房屋租赁合同》未约定违约金条款，故蒋安原反诉要求谢大海依约赔偿蒋安原300000元和支付违约金20000元，于法无据，本院不予支持。蒋安原未能提供足够的证据证明其对承租房屋装潢的折价费用的具体金额，故该项反诉诉求本院亦不予支持。谢大海与蒋安原签订《房屋租赁合同》时，未考虑到房屋拆迁时间的不确定性，致争议产生，双方均有责任，现谢大海作为出租人提出解除《房屋租赁合同》，对作为承租人的蒋安原造成了一定的合同利益损害给作为承租人的蒋安原造成了一定的合同利益损害，应给予其适当的补偿，本院酌情确定为1600015000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）谢大海与被告（反诉原告）蒋安原2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）蒋安原于本判决书生效后三十日内将承租的位于汤口镇高位路的房屋（友谊大酒店）腾空交付给原告（反诉被告）谢大海；二、原告（反诉被告）谢大海于本判决书生效后三十日内给付被告（反诉原告）蒋安原补偿款15000元；三、驳回被告（反诉原告）蒋安原的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）蒋安原负担；反诉案件受理费6700元，减半收取3350元，由被告（反诉原告）蒋安原负担3210元，原告（反诉被告）谢大海负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。代理审判员 方 春二〇一五年一月二十五日二〇一五年一月二十六日书 记 员 赵友斌（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百二十六条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉应当附有符合起诉条件的相应的证据材料。第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”