（2014）甬镇民初字第1093号
裁判日期: 2015-01-24
公开日期: 2015-12-02
案件名称
上海鲜绿真空保鲜设备有限公司与宁波鼎能物流机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海鲜绿真空保鲜设备有限公司,宁波鼎能物流机械制造有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二百三十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬镇民初字第1093号原告：上海鲜绿真空保鲜设备有限公司。法定代表人：卢明发。委托代理人：叶峰，浙江和义观达律师事务所律师。被告：宁波鼎能物流机械制造有限公司。法定代表人：沈华利。委托代理人：许静芳，浙江甬泰律师事务所律师。原告上海鲜绿真空保鲜设备有限公司（以下简称鲜绿公司）与被告宁波鼎能物流机械制造有限公司（以下简称鼎能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法由代理审判员孙君良适用简易程序独任审判，于2014年10月22日对本案公开开庭进行了审理。原告鲜绿公司的委托代理人叶峰、被告鼎能公司的委托代理人许静芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲜绿公司起诉称：2014年9月4日，原、被告双方就被告承租原告所有的位于镇海经济开发区中官路的厂房土地一事，签订了一份厂房租赁合同，合同约定的租期为六年，租金为每年329万元，且支付方式为先付后租，但原告考虑到被告的实际情况，同意其第一期的租金在2014年9月20日前支付，同时还就违约金等事项作了约定。合同中还明确约定了在被告没有结清相关费用前，原告对被告在承租厂房内的设备享有留置权。合同签订后，原告依约将厂房交付给被告，被告接受后开始对其认为需改建的建筑进行了拆除。可是，拆除后被告却提出无力继续承租，要求解除合同。经被告请求，原告同意其提前终止租赁合同，但就相关事项另行协商。虽解除租赁合同协议书约定的是“双方盖章后生效”，现被告方盖章了，原告虽未盖章，但原告方认可合同的效力，原告认为，解除合同的效力是合法有效的。租赁合同终止是被告因自身的原因不再承租而导致的，原告没有任何过错。合同的终止并不等于合同无效，合同终止指合同不再履行，就其他事项如果双方协商不能达成一致的，还是依据原合同的相关规定来处理。现经双方多次协商，就相关事项未能达成一致。综上所述，原告认为，原、被告间的租赁合同是合法有效的，被告在取得厂房后，应依约支付租金，被告未依约支付租金的行为显属违约，被告提前终止合同也属违约，在双方就有关事项不能达成一致的情况下，应依据租赁合同的约定承担提前终止合同的违约责任。为此，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1.被告立即支付房租731040元（算至2014年11月30日），并支付延期付款违约金22000元（按0.1%暂算至2014年10月20日）及至判决确定支付日止的约定违约金；2.被告支付提前终止合同的违约金548280元；3.依法确认原告对被告尚在承租厂房内的设备（法院采取保全措施的设备，即法院查封清单上列明的具体设备）享有留置权，并享有优先受偿的权利。后原告变更诉讼请求：1.被告立即支付房租315479.50元（2014年9月10日算至2014年10月14日），2014年10月15日至2014年11月30日按实际占用时间以每天9013.70元的标准计算租金；2.被告支付提前终止合同的违约金548333元（相当于两个月租金）；3.依法确认原告对被告尚在承租厂房内的设备（法院采取保全措施的设备，即法院查封清单上列明的具体设备）享有留置权，并享有优先受偿的权利。后原告将第1项诉讼请求变更为要求被告支付2014年9月10日至2014年10月9日的租金270411元，并参照厂房租赁合同的租金标准支付逾期腾房占有使用费（自2014年10月10日至2014年11月30日按实际占用时间以每天9013.70元的标准计算）。被告鼎能公司答辩称：一、原告与被告之间的厂房租赁合同解除协议并未生效。原、被告之间于2014年10月9日签订的解除租赁合同协议书并未生效，理由是双方在协议书的第五条约定，本协议经双方盖章后生效，但原告提供的解除协议书以及被告手中的解除协议书都没有原告方的盖章，因此，该份解除协议并未生效。二、假设法院审查后认为，双方解除租赁合同协议书已经生效，那么原告的诉讼请求也没有事实和法律依据，理由如下：首先，本案当中的解除显然是经原、被告双方协议解除，协议解除的最大特点是对原合同解除以及解除后的双方权利义务达成一个新的协议，而并不是像单方解除是单方依据法定理由解除，也不是像约定解除是依原合同约定解除条件成就后解除。正因为如此，本案当中的原、被告之间是经过协商后，达成解除协议，协议第一条明确约定从本协议生效之日起，厂房租赁合同终止；第二条、第三条是有关恢复原状以及时间的约定；第四条约定有关其他事项，双方另行协商解决。从上述的协议内容可以看出，第一，本协议生效之日起，厂房租赁合同终止，也就是说，原厂房租赁合同当中的权利义务全部终止，包括租赁期也到解除之日截止，除第二、三条的内容外，原合同条款全部终止。第二，除协议当中第二条、第三条的恢复部分外，有关其他事项，双方另行协商解决，这是双方对第一条原租赁合同权利义务终止后，不再适用原合同当中租金计算方式、违约责任的约定，因此，本案原告已经不能再根据原合同当中的条款由被告来支付租金、承担违约责任了。其次，原告可能会认为，原合同解除，不影响有关合同结算和清理条款的效力。被告认为，第一，原告起诉的第一、二、三项请求都不是结算和清理条款，被告认为要求支付租金、违约金、以及留置权的请求都不是结算和清理条款。而结算条款和清理条款，指的是相互交付财物、恢复原状、结算水电费等。第二，合同法当中的合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款，特指单方解除和约定解除下的情形，但不包括协议解除。合同法当中的单方解除和约定解除，因为一方的违约，解除合同是通常以通知的方式告知对方，在这种情况下，一方只是告知另一方要解除的事实，且在通知到达对方时，另一方还可以在三个月内提出异议，要求法院确认解除合同的效力，而协议解除并没有这样的权利（合同法第96条）。因此，协议解除合同时，双方已经对合同中的权利义务有了重新约定，就如本案当中的解除租赁合同协议书，双方已经在解除协议中重新约定，因此，合同法当中的不影响合同中结算和清理条款的内容并不适用本案。综上，本案原告的诉讼请求没有事实和法律依据。最后、假设法院审查后认为，被告陈述的第二点事实和理由也不成立，那么，被告认为，原告起诉的几项请求也是错误的：第一项请求，第一，房租基数计算错误，原告现当庭已经变更，租金每天应该是9013.70元；第二，租赁期限计算错误，首先，双方在解除合同协议中约定原租金合同约定的权利义务终止，双方另行协商，根据该解除协议，双方已经不再适用原租金计算的方式和期限。其次，如果真要计算租金，也只能从2014年9月10日开始到2014年10月9日结束，因为双方合同已经于该天终止。原告可能会认为，双方解除合同时，被告应于2014年11月底将厂房交还给原告，因此，租金应该计算到2014年11月30日。但被告认为，租金的支付是以实际合同租赁期为准，一方面合同已经于2014年10月9日解除，2014年10月10日起因合同已经解除了，租金或占有使用费不应再支付。另一方面，参考原合同当中第11.2条b规定交清承租期的租金，并没有写实际交还房屋之日止的租金，如果在修复期内也由被告来承担租金，显然违反了合同的约定，也无故加重被告的义务。合同终止后，双方因恢复原状的需要使用厂房的面积远小于承租的面积，原告以原合同的租金及面积计算是错误的。再次，解除协议当中双方约定是2014年11月底前将厂房交还给原告，而被告在2014年10月17日将厂房通知原告来保管，且被告可以在11月底前的任何时候交付给原告，将租金计算到2014年11月30日显然是错误的。（二）第二项请求，首先，双方在合同中没有违约金条款，第11条是提前终止合同条款，如有，也已经被协议解除而终止。其次，双方在原合同11.2c约定：“应在本合同提前终止之前向甲方支付相等于二个月租金的款项作为赔偿”，从约定的内容来看，第一，双方约定的是赔偿金，并不是违约金，而原告的诉讼请求是违约责任，这二者的适用条件是不同的。违约金，是以一方违约作为构成要件，而赔偿是一方给另一方造成损害为构成要件。第二，原告不存在违约的情形。第三，如要支付，约定是在本合同提前终止之前就要支付，而本合同如果最终被法院认定于2014年10月9日终止的话，那么，原告应在合同终止前就要提出，并在终止之前就要支付，显然双方在解除协议上没有涉及，视为原告已经放弃要求支付赔偿的权利。最后，如真要被告承担违约金，原告的主张也过高，因被告没有真正使用过房屋，被告没有享有过任何权益，且合同是协议解除，并不是单方违约解除，这里面的过错是混合的，如果真要承担违约责任，也应该调整到损失的30％以内，但根据现在情况来看，原告不存在损失，一方面原告已经在主张租金的损失，另一方面所有财产将得到恢复，因此，被告无须再承担违约金。（三）第三项请求，被告在该公司没有存放任何财产，留置财产错误，原告在没有查清财产所有权的情况下，向法院起诉并申请财产保全，法院查封了原告处的部分设备（法院已经责令由原告保管被查封的设备），但该设备实际是案外人宁波亿普瑞物流自动化分拣设备有限公司所有，被告已经向原告提出过书面异议并将厂房移交原告管理，因此，如有遗失、损失的责任由原告来承担。同时，留置权是法定权利，双方合同中的约定无效。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。原告在举证期限内向本院提供的证据有：1.房产证复印件五份、土地证复印件一份、宗地图复印件一份，欲证明原告对涉案厂房、土地享有出租的权利。经质证，被告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。2.厂房租赁合同一份，欲证明原、被告间存在租赁关系，合同约定了双方的权利义务、违约责任及原告享有留置权等事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议。合同第5.2条，首期租金金额双方没有约定，第9条，装修条款中的1-6项和合同解除中的附件有出入，第11.2条b款约定交清承租期的租金，而不是交房前的租金，c款约定本合同提前终止之前，也就是说款项是在提前终止之前就要支付，且是作为赔偿，而不是违约金。本院对该证据的真实性予以认定。3.解除租赁合同协议书一份（包括附件工程队实地勘察评估价一份），欲证明因被告的原因而提前终止租赁合同的事实。经质证，被告认为解除租赁合同是签署过了，但甲方未盖章，故该份解除租赁合同未生效。被告对工程队实地勘察评估价一份的真实性、关联性有异议，没有原告方的骑缝章，且与本案没有关联。本院认为，虽被告对工程队实地勘察评估价一份有异议，但该证据与解除租赁合同协议书之间有被告公司的骑缝章，故本院对解除租赁合同协议书一份及工程队实地勘察评估价一份的真实性予以认定。被告在举证期限内向本院提供的证据有：1.人民调解协议书复印件一份、保证书复印件一份、收条复印件一份、电子银行回单一份、宁波日星自行车有限公司基本情况打印件一份，欲证明被告在承租前为了处理与原告开办的宁波日星自行车有限公司和其他人之间的废旧物品垫付或赔偿了14万元款项的事实，进一步说明原告提供的房屋是有蛮多纠纷的。经质证，原告认为调解协议是有的，保证书、收条的真实性不清楚，对公司基本情况无异议，对电子银行回单的形式的真实性无异议，但与本案无关，且郑忠义与本案有什么关系原告也不清楚。据原告了解，被告当时是受让了案外人的废旧物品，转让了还是有所盈利的，并不是被告为原告垫付了相应的款项。本院认为，鉴于该组证据系被告与案外人的纠纷，与本案无关，故本院对该组证据的关联性不予认定。2.工商银行电子银行回单打印件（加盖银行章）一份，欲证明被告员工郑忠义已经向原告支付过30万元租赁保证金，如果判决被告要承担责任，那么要求这笔钱在本案中扣除。经质证，原告认为保证金是收到了，对这份证据无异议。如果判决，不同意在本案中直接用保证金抵扣租金。本院对该证据的真实性予以认定。3.民事裁定书及保全清单复印件各一份，欲证明原告申请财产保全且保全的财产交由原告保管的事实，但这些查封的设备不是被告所有的。经质证，原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。4.财产保全异议及后果通知书、库存清单、快递单、回执打印件各一份，欲证明被告对查封的财产提出异议并告知后果。经质证，原告认为，材料原告是收到了，但与本案无关。被告将财产保全异议及后果通知书寄给了原告，如果真的有保全异议的话，作为案外人应该向法院提出来，而不是向原告提出来。所谓的案外人宁波亿普瑞物流自动化分拣设备有限公司与被告是同一个老板两块牌子。本院对该组证据的真实性予以认定。根据已认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2014年9月4日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定：原告将位于宁波市镇海区蛟川街道镇海经济开发区中官路的厂房、仓库及办公生活用房等（以下简称租赁物）租赁于被告使用。租赁物面积经双方认可确定为建筑面积22856.1平方米、土地使用权面积为33635平方米。租赁期限为6年，从2014年9月10日起至2020年9月9日止。从本合同签订之日起被告即可对租赁物进行必要的工作，2014年9月10日前不计算租期，原告也不向被告收取租金。本出租合同的租赁保证金为人民币30万元（大写叁拾万元整）。被告应于本合同签订之日起三日内，向原告支付租赁保证金人民币30万元。租赁期限届满，在被告已向原告交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向原告交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三日内，原告将向被告无息退还租赁保证金。租金为每月每平方米人民币12元，双方确定按每年329万元计算。该租金为不含税价，如被告需原告开具正式发票，则所需税费由被告承担。租金为半年一付、先付后租。被告应于每年8月底、2月底以前向原告支付当期租金，并由被告汇至原告指定的下列账号，或按双方书面同意的其它支付方式支付，首期租金原告同意在2014年9月20日支付。被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%。租赁期间发生的房地产税费由原告承担，使用中发生的水、电等使用费用由被告承担。被告在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。被告应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还原告。因被告使用不当造成租赁物损坏，被告应负责维修，费用由被告承担。在租赁期间内如被告须对租赁物进行装修、改建，须事先向原告提交装修、改建设计方案，并经原告同意，需报政府部门的，则应同时须向政府有关部门申报同意。原告同意被告对下列事项进行改建的要求，所需费用全部由被告承担。1.进厂区大门；2.门卫朝南靠西的小房拆除改建；3.西边靠墙的绿化带允许移除改建；4.主厂房与小车间允许改建搭棚；5.东北边允许被告另行开门、东北绿化带整理；6.厂房办公区内改造。在租赁期限内，若遇被告欠交租金或本合同约定应由被告承担的税费超过一个月，原告在书面通知被告交纳欠款之日起五日内，被告未支付有关款项，原告有权解除本合同，在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，本合同自动终止，被告应承担相当于二个月租金的违约金给原告。在被告付清拖欠的费用及赔偿金之前，原告有权留置被告租赁物内的财产，申请拍卖留置的财产用于抵偿被告应支付的因租赁行为所产生的全部费用。未经原告书面同意被告不得提前终止本合同。如被告确需提前解约，须提前二个月书面通知原告，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向原告交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止之前向原告支付相等于二个月租金的款项作为赔偿。原告在被告履行完毕上述义务后五日内将被告的租赁保证金无息退还被告。原告提前终止本合同的，亦应赔偿被告相当于二个月的租金。本合同提前终止或有效期届满，原、被告双方未达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还原告。被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告加倍支付租金，但原告有权书面被告其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。但被告占有期间仍应按双倍租金支付占有费。合同终止后或解除后，被告应将租赁物回复租赁前的原样归还给原告，有关附属物及添附根据相关法律法规等规定办理。本合同经双方签字盖章，并收到被告支付的租赁保证金款项后生效。2014年10月9日，原、被告签订解除租赁合同协议书，原、被告曾于2014年9月4日签订一份《厂房租赁合同》，现因被告自身原因不再承租，经双方协商，达成如下协议：一、本协议生效之日起，《厂房租赁合同》终止。二、被告接收承租厂房后对该厂房进行了拆建，就被告搭建的工棚，原告愿意接收，所需费用由原告承担，从被告应支付给原告的费用中扣除。被告拆除的部分（详见清单）由被告负责恢复，所需费用由被告承担。三、租赁合同解除后，被告应在2014年11月底前将本协议约定的事项恢复完成，并将厂房交还给原告。四、有关其他事项，双方另行协商解决。五、本协议经双方盖章后生效，双方各执一份。另查明，2014年8月21日，被告支付原告保证金30万元。本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告与被告签订的厂房租赁合同和解除租赁合同协议书系双方真实意思表示，且并不违反法律和行政法规强制性规定，属合法有效。该厂房租赁合同于2014年10月9日经双方协商一致解除，且并无证据证明被告已按解除租赁合同协议书的约定腾退其租赁的厂房，原告要求被告支付2014年9月10日至2014年10月9日的租金并参照厂房租赁合同的租金标准支付占有使用费（2014年10月10日至2014年11月30日期间按实际占用天数以每天9013.70元的标准计算）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。虽解除租赁合同协议书未明确租金和占有使用费的支付问题，但根据该协议中被告应支付给原告的费用中扣除及有关其他事项双方另行协商解决的约定来看，并不能得出被告无须支付租金或占有使用费，且该租赁协议系因被告的原因导致解除，被告未按约定腾退租赁厂房之前，也使原告无法使用收益，故因协议解除使合同权利义务终止不影响原告要求被告支付租金和占有使用费。被告辩称解除租赁合同协议书并未生效，因原告未盖章（协议书约定该协议经双方盖章后生效）。对此，本院认为，虽原告在解除租赁合同协议书并未盖章，但被告已经盖章且原告认可该解除协议的效力，该协议已经生效，对被告的抗辩本院不予采纳。原告要求被告支付提前终止合同的违约金，对此，本院认为，根据双方厂房租赁合同关于提前终止合同的约定，原、被告单方提前终止合同的都需赔偿对方二个月租金，此系双方约定的合同的单方解除权，而本案中双方签订了解除租赁合同协议书，此系原、被告协议解除租赁合同，虽解除租赁合同协议书载明因被告的原因不再承租，但此内容并不能证明系被告单方解除了租赁合同，故原告根据提前终止合同的约定要求被告支付提前终止合同的违约金并无依据，本院不予支持。原告根据租赁合同的约定要求确认原告对被告尚在承租厂房内的设备享有留置权，并享有优先受偿的权利。本院认为，留置权系法定权利，留置的标的物一般应限于债权人合法占有的债务人的动产，本案中，原告无权占有被告尚在承租厂房内的设备，故双方在厂房租赁合同的约定不符合留置权的适用条件，本院对原告的该项请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁波鼎能物流机械制造有限公司支付原告上海鲜绿真空保鲜设备有限公司租金270411元，并支付2014年10月10日至2014年11月30日期间按实际占用天数以9013.70元／天的标准计算的占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告上海鲜绿真空保鲜设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费11987元，减半收取5993.50元，保全申请费5000元，合计10993.50元，由原告上海鲜绿真空保鲜设备有限公司负担7362.70元（已预交），由被告宁波鼎能物流机械制造有限公司负担3630.80元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。代理审判员 孙君良二〇一五年一月二十四日代书 记员 孙玉蓉 更多数据：