（2014）青民三（民）初字第4729号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-23
案件名称
赵桂林、崔红华与上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第4729号原告赵桂林。原告崔红华。委托代理人赵桂林。被告上海正泽房地产有限公司。法定代表人朱皓。委托代理人陈家新。原告赵桂林、崔红华诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月17日立案受理后依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审理。本案于2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告赵桂林并作为原告崔红华委托代理人及被告上海正泽房地产有限公司委托代理人陈家新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵桂林、崔红华诉称：2012年5月7日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于上海市青浦区某镇某路某小区房屋。根据合同约定，被告应在2014年3月31日前向原告交付房屋。后被告未能依约交付房屋，并在告知函中承认自己延期交付房屋的违约行为，但被告不愿根据预售合同中相关约定赔偿原告违约金。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金人民币42，001.59元（以已支付房价款1，102，404元为本金、按每日万分之三、自2014年4月1日起计算至2014年8月5日止）。2、本案诉讼费由被告承担。被告上海正泽房地产有限公司辩称：。被告对于逾期交房没有异议，对于原告主张的逾期交房的计算期限亦没有异议，但认为合同中约定的违约金高于原告的实际损失，要求法庭予以调整。经开庭审理查明，2012年5月7日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市青浦区某镇某路某小区房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为95.20平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，102，404元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。合同签订后，原告支付了合同约定的全部房价款1，102，404元。2014年8月4日，被告向原告发出交楼通知书。原告之后至被告处办理了收房手续。另查明，被告于2014年8月4日取得包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、上海市新建住宅交付使用许可证、交楼通知书、告知函等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示，逾期交房的责任在于被告，被告应承担相应的违约责任。预售合同是双方真实意思表示，被告应按合同约定承担违约责任，并且逾期交房给原告造成的损失不仅仅是房屋租金，还包括孩子入学手续无法办理等其他损失。被告表示，确实存在延期交房的事实，但是合同约定的日万分之三的违约金过高，原告损失的最多是租金收益，要求按每月4，000元的租金标准进行调整。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务，根据预售合同约定，被告应于2014年3月31日前向原告交付符合交付条件的房屋，但被告于2014年8月4日才具备交付条件，故被告逾期交房的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。被告对合同约定无异议，但认为约定的违约金过高，并认为原告因逾期交房而造成的实际损失仅每月4，000元的房租，要求法院对约定的违约金标准予以调整。本院认为合同约定中对逾期交房被告应承担的违约责任是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，原、被告理应受此约定之约束；被告需具充分完备之理由方可调整该标准。原告作为购房人，主要的权利在于按约收到预购之房屋，被告作为出售方，主要的权利在于按约收到预定之房款，合同中对于任何一方未按约履行前述主要义务时应承担的违约责任标准一致，显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障。审理中，被告未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对于被告要求调低违约金标准的意见不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赵桂林、崔红华逾期交房违约金人民币42，001.59元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币850.04元，减半收取计人民币425.02元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 林青二〇一五年一月二十三日书 记 员 王菲附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注微信公众号“”