（2014）开民一初字第82号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 0001-01-01

案件名称

烟台开发区天泰贸易有限公司与烟台开发区鑫台同济产业有限责任公司、烟台开发区汇鑫置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

烟台经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

烟台开发区天泰贸易有限公司,烟台开发区鑫台同济产业有限责任公司,烟台开发区汇鑫置业有限公司,王慎香

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

山东省烟台经济技术开发区人民法院民事判决书（2014）开民一初字第82号原告烟台开发区天泰贸易有限公司，住所地烟台开发区福莱商城19号A-17号。法定代表人刘英华，经理。委托代理人庞开军，无业。被告烟台开发区鑫台同济产业有限责任公司，住所地烟台开发区鑫台商城1号楼。法定代表人战春亮，董事长。委托代理人王吉斌，该公司法律顾问。被告烟台开发区汇鑫置业有限公司，住所地烟台开发区鑫台商城1-12号楼。法定代表人战海燕，董事长。第三人王慎香，无业。原告烟台开发区天泰贸易有限公司（以下简称天泰公司）与被告烟台开发区鑫台同济产业有限责任公司（以下简称鑫台公司）、被告烟台开发区汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）、第三人王慎香合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天泰公司委托代理人庞开军、被告鑫台公司委托代理人王吉斌到庭参加了诉讼，被告汇鑫公司及第三人王慎香经传票传唤未申明理由未到庭。本案现已审理终结。原告天泰公司诉称，2002年原、被告签订《合作开发合同书》，合同第三条约定由被告负责办理房产销售证及按揭贷款，第六条约定若因一方违约导致对方损失的，违约方应赔偿对方的经济损失。2004年，第三人与原告签订房地产买卖契约，约定购买原告与被告合作开发的烟台开发区福鑫家园22号楼2单元5楼西户。合同签订后，首付一部分房款，余款50000.00元通过银行办理按揭贷款一次付清。而被告只为自己分得的房屋办理按揭贷款，拒绝为原告分得的房屋办理。经多次要求无果，原告只好起诉于烟台市中级法院。2006年5月29日，烟台市中级法院以（2005）烟民一初字第35号民事判决书判令原告分得的房屋的按揭贷款手续由被告负责办理��以后原告多次书面和口头要求被告出具办理银行按揭贷款手续，被告都以种种理由拒绝。2012年，经开发区法院调解，第三人付清了余款。被告2004年即为自己分得的房屋办理了银行按揭贷款，实现了开发利润，但对原告分得的房屋拒绝办理，导致剩余房款收不上来，直接影响了原告的资金周转，造成经济损失。被告行为严重违约，侵害了原告的合法权益，其过错行为与原告的损失有直接因果关系，请求法院判令二被告赔偿原告经济损失17171.00元（自2007年7月15日至第三人付清余款之日止，按50000.00元的中国人民银行同期贷款利率计算），诉讼费由被告承担。被告鑫台公司辩称，一、本案办理按揭贷款一事，一直以来都是被告在催促原告办理。被告于2007年2月2日给原告及其业户李红刚、李长胜等要求供电、供水的复函中，要求原告“速按程序为客户办理按揭贷款事宜”，并强调“否则的话，一切法律后果自负”。原告收到该函后，一不给被告回函，二不办理任何与按揭贷款有关的事宜。这充分说明，当时是被告催促原告办理按揭贷款，是原告不履行其基础义务。二、业户办不了按揭贷款的真正原因，不在被告，而在原告。原、被告在本次合作开发前，有过同样的合作开发项目，按照前次办理按揭贷款的程序是：（1）原告收到的首付款通过被告公司走账，将首付款收据由原告变更为被告；（2）原告带业户到被告公司将其与业户签订的购房合同变更为被告与业户签订的合同；（3）原告通过被告公司缴纳营业税、所得税、土地增值税。双方按此程序办理了按揭贷款，没有争议。而本案办理不了按揭贷款的原因：1、原告2004年时已收取了业户的首付款，按地税局通知要求，原告应在收到首付款的当日纳税，逾期将按日交纳万分之五的��纳金，原告一直不交纳该税金及滞纳金。2、原告一直不带业户来被告公司办理购房合同主体变更（办按揭贷款必须将原告与业户之间的合同，变更为被告与业户之间的合同）。3、原告一直未将首付款收据，由原告变更为被告（将首付款从被告公司走帐，转换收款人为被告）。4、原告没有通过被告公司交纳营业税、所得税、土地增值税。由此不难看出，本案办不了按揭贷款的真正原因，是原告不履行自己应履行的上述基础义务。三、（2006）鲁民一终字第290号判决后，原、被告双方已存在矛盾，如果办理按揭贷款，银行只能将贷款打到被告账户上，再由被告转账给原告。原告担心被告扣其款或不转付给其款，动员业户不办理按揭贷款，把现金直接交付给原告。2007年11月4日至12月11日之间，被告在调查业户不申请按揭贷款的原因时，有李红刚、李长胜等14名业户，提交��证明，及宫照军、孙伟健2014年3月5日在中院出庭作证，能够证明这一事实。四、违背一事不再诉的法律规则。（2006）鲁民一终字第290号判决后，原告对涉案的按揭贷款判项已经申请执行，（2007）烟执字第310号结案决定书记载的很明确：“申请执行人同意结案。至此，该案已全部执行完毕”。既然涉案事项已经判决且执行结案，原告重复起诉，违背一事不再诉的法律规则，与法相悖，于理不通。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告汇鑫公司未答辩。第三人王慎香未陈述意见。经审理查明，2002年11月，原告先后分别与被告鑫台公司、汇鑫公司签订内容相同的《合作开发合同书》，约定原告与二被告合作开发烟台开发区鑫台商城住宅楼、网点房，其中合同第三条约定二被告的义务包括办理房产销售许可证及按揭贷款手续；第六条违约责任约定在合同执行过程中，若因一方违约导致对方损失的，违约方应赔偿对方的经济损失。原告与二被告合作开发后，原告分配得到住宅楼两栋即烟台开发区福鑫家园20号楼、22号楼。2004年6月20日，原告与第三人签订《房地产买卖契约》，原告将烟台开发区福鑫家园住宅22号楼2单元5楼西户出售给第三人，约定房产总价138469.00元，第三人支付部分房款，余款银行按揭贷款一次付清。第三人已交款88469.00元，余款50000.00元因未能办理按揭贷款，一直未付。原告于2012年起诉，双方于2012年3月30日达成和解，第三人当日支付原告35000.00元，原告撤诉，之后第三人于2013年2月4日支付原告15000.00元。原告以二被告未给其分得的20号楼、22号楼办理按揭贷款手续等为由于2005年诉至烟台市中级人民法院，诉讼请求之一是要求二被告给原告出具20号楼、22号楼房屋销售及按揭贷款的有关证明，对售房及按揭贷��合同加盖公章。而二被告对该项诉讼请求辩称其于2004年底开始办理其已分得房屋的按揭贷款手续，但因双方对购房首付款如何交纳及扣税、二被告还需审查购房户有无还款能力等问题未协商好，一直没有为原告所分得的楼房办理按揭贷款手续。烟台市中级人民法院于2006年5月29日作出（2005）烟民一初字第35号民事判决书，判决第二项内容是判令对原告在合作开发中所分得的20号楼、22号楼房屋，如需办理按揭贷款手续，由二被告协助办理。原告不服判决，上诉至山东省高级人民法院。山东省高级人民法院于2007年6月13日作出（2006）鲁民一终字第290号民事判决书，判决维持了对原告所分房屋如需办理按揭贷款手续由二被告协助办理等判决，并认为二被告于2004年底开始为自己预售的房屋办理按揭贷款手续，未按约定为原告出售的房屋办理显属不当，导致原告的投资不能及时收回，应由二被告偿付原告按揭贷款利息损失，改判二被告偿付原告按揭贷款利息损失（以原告开发两栋楼的投资400万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2005年1月1日起计算至该判决生效之日）。该判决已于2007年7月14日生效。山东省高级人民法院（2006）鲁民一终字第290号民事判决生效后，原告向烟台市中级人民法院申请强制执行，申请事项包括要求二被告为原告所分房屋办理按揭贷款手续、支付截至判决生效之日的按揭贷款利息损失等。执行过程中，二被告于2009年8月11日履行了支付按揭贷款利息损失的义务，但未协助原告为原告所分房屋办理按揭贷款手续，烟台市中级人民法院于2010年6月7日予以结案。上述事实，有合作开发合同书、房地产买卖契约、（2005）烟民一初字第35号民事判决书、（2006）鲁民一终字第290号民事判决书、（2012）烟民一终字第1095号民事判决书、（2013）烟民一终字第193号民事判决书、（2014）烟民一终字第238号民事判决书及双方当事人陈述等为证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题是第三人所购房屋未能办理按揭贷款原因在于原告还是被告。原告主张未能办理按揭贷款的原因在于被告，并提供以下证据证明：（一）30多名业户于2006年4月25日向开发区管委联名书写的情况反映，载明如下相关内容：“我们于2004年年底在刘家台子位置购买了天泰公司的商品房。原定2005年上半年交付使用，但至今仍未交付，且遥遥无期。据我们了解主要原因是开发商鑫台同济公司（以下简称甲方）与其投资伙伴天泰贸易公司（以下简称乙方），由于经济利益，甲方单方面终止与乙方的合同，且一直不配合乙方提供已售出的两栋楼的验收及按揭贷款手续所致”、“我们这些购房户，大都是低收入阶层，��又急需用房，有的还不得不推迟婚期，有的则租房住。实在难以再忍受下去了，本想集体上访，考虑到领导的工作，暂以书面形式把情况反映一下，希望管委领导责成有关部门尽快协调解决”。（二）原告向烟台市中级人民法院申请执行的申请书复印件，证明二被告在省高院判决生效后不积极履行义务，原告申请执行，执行事项就包括办理按揭贷款手续。（三）2011年8月12日原告发给被告鑫台公司的EMS快递邮件及邮件全程跟踪查询结果复印件，证明原告再次发函要求被告鑫台公司协助办理按揭贷款手续，被告鑫台公司拒收。对上述证据（一），被告鑫台公司质证称该证据不符合证据的要求，不是证据，证人作证应该出庭，接受原、被告的质证，原告只提供该份材料难辨真假，被告拒绝对该材料质证，另补充：1、该证据的时间是2006年4月25日，是在省高院做出（2006）��民一终字209号民事判决书之前。2、这份证据上没有涉及到按揭贷款事宜，该证据是业主向原告方交涉供水、供电、交房事宜，也就是说原告交房期限已到，第三人要求交房，与本案内容无关。3、只有张玉萍和薛守云的签名，这两人也不是本人签名，其余不是本案当事人的签名。对上述证据（二），被告鑫台公司质证称该证据真假难辨，因为没有法院查档印章。即便存在，按揭贷款也是一个执行问题，也不存在重新起诉。原告要是继续需要按揭贷款需要提供按揭贷款的相关资料，但是原告方没有提供。另补充：1、在法院的执行阶段被告是同意给予办理按揭贷款的，其中包括从中院的判决之后，被告是同意并督促原告办理按揭贷款，但是在执行过程中，原告和第三人一直没有提交和履行办理按揭贷款的资料和手续，被告的协助义务无法履行，最后法院终止了执行程序。对上述证据（三），被告鑫台公司质证称该证据从未见过，也不存在拒收字样，拒收两个字是谁写的很难说。这个邮件在前几次开庭中，当庭已经拆封，邮件中所装的通知是一份复印件，并且在日期上已经做了改动，将2007年的日期改到2011年，按常理，原告发函，应发正件，不应发改动过日期的函。从证据快递邮件详情单中内件品名这一栏，写的“再次要求为天泰公司售房办理按揭贷款通知函”这几个字，与其他地方字迹深浅明显不同，应该是后加的。我方已经同意办理按揭贷款，不需要原告再通知。在函件中原告明显作假，在最后的落款中将日期做了更改，并且印章还是复印的，不是原件。该函是2006年的函，复印后手写将日期改为了2011年。对邮件追踪查询结果与邮件的邮单无法核实是同一邮件，因为邮件上看不到邮件的号码，且邮件单是复印件，在2013年9月12��邮局盖了一个章，邮件单上拒收的两字也不是邮递员所签，如果是邮递员签的，邮递人员应签名。因此，这份证据不能说明原告催促过被告办理按揭贷款的事实。经核实，原告提供的申请执行书内容与烟台市中级人民法院（2007）烟执字第310号案卷中的申请执行书一致。原告提供的邮件，系2011年8月12日原告向被告鑫台公司邮寄，邮单号码为EH128313797CN，邮单载明邮寄文件品名为《再次要求为天泰公司售房办理按揭借款通知函》。原告提供的邮件全程跟踪查询结果，载明邮单号码为EH128313797CN，邮件于2011年8月14日退回寄件人。粘贴在邮封上的改退批条上勾选的退回原因是拒收。所邮寄的文件是《关于要求出具办理银行按揭借款手续的函》复印件，载明：“我公司与贵公司合作开发建设的开发区鑫台商城2、4号楼早在2004年8月底主体工程已经完工，2005年通过综合验收。贵公司分得的房屋早在2年前已经办理了银行按揭贷款，实现了开发利润，但对我公司分得的房屋贵公司以种种理由拒绝、拖延出具办理银行按揭贷款手续，贵公司的做法严重侵害了我公司合法权益，并且引起许多购房户上访，给政府有关部门带来许多麻烦。烟台中院判决书判决内容第一项明确规定：贵公司应当协助我公司办理房屋按揭贷款手续，该判决下达后，贵公司没有提起上诉，我公司对该部分判决内容也未上诉，该部分司法判决内容已经生效，贵公司拒绝、拖延办理按揭贷款手续，属于违反法定义务行为。今来函再次要求贵公司出具我公司分配房屋的银行按揭贷款手续，否则，由此引起的一切后果给我公司造成的一切损失由贵公司负完全责任”，其中“给我公司造成的一切损失由贵公司负完全责任”是在划掉原打印内容“与我公司无关”后手添的；打印的日期“二ΟΟ六年十一月十六日”也被划掉，并手添日期“2011.8.7”。被告鑫台公司主张未能办理按揭贷款的原因在于原告，本案办理按揭贷款一事，一直以来都是被告在催促原告办理。业户办不了按揭贷款的真正原因，不在被告，而在原告：1、原告2004年时已收取了业户的首付款，按地税局通知要求，原告应在收到首付款的当日纳税，逾期将按日交纳万分之五的滞纳金，原告一直不交纳该税金及滞纳金。2、原告一直不带业户来被告公司办理购房合同主体变更（办按揭贷款必须将原告与业户之间的合同，变更为被告与业户之间的合同）。3、原告一直未将首付款收据，由原告变更为被告（将首付款从被告公司走帐，转换收款人为被告）。4、原告没有通过被告公司交纳营业税、所得税、土地增值税。（2006）鲁民一终字第290号判决后，原、被告双方已存在矛盾，如果办理按揭贷款，银行只能将贷款打到被告账户上，再由被告转账给原告。原告担心被告扣其款或不转付给其款，动员业户不办理按揭贷款，把现金直接交付给原告。并提供以下证据予以证明：（一）税务局2005年3月30日通知复印件，证明按照税法要求，原告的房款必须通过被告鑫台公司结转销售收入，原告预收房款开具收据时即负有纳税义务。（二）个人贷款申请指引、合作开发合同、门牌赋码通知、尉鸿江及张瑞杰的购房合同及首付款收据各一份、原告收款收据各一份、原告付给被告营业税、所得税和土地增值税收据各一份、贷款进账单两份、被告给尉鸿江和张瑞杰的收款收据等复印件，共同证明原、被告之前合作开发合同与本案内容相同，只是不同楼号，在办理按揭贷款时，双方应履行的手续及各自应履行的义务，原告明知办理按揭贷款的程序及自己应履行的义务，原告通过被告交纳营业税、所得税、土地增值税，将卖房合同、首付款收据主体由原告转为被告，是办理按揭贷款的必经程序，银行只能将贷款打到被告的帐户，由被告转给原告。（三）原告发给被告的《关于解决用户水电问题的要求》、落款时间为2007年2月2日的被告针对《关于解决用户水电问题的要求》的《回复函》及原告签收回复函的EMS快递单的复印件各一份。《关于解决用户水电问题的要求》载明：“我们是贵公司开发的福鑫家园2号4号楼的购房的居民，楼房已于二○○七年一月二十六日前交付使用，但楼内尚未通水通电。此房已经拖了两年多，我们都急需装修使用。请你们尽快解决水电问题”。《回复函》除答复水电问题外，还载明：“望本着对业主负责的态度你们速将应该由你们提供的竣工验收资料、税款、交易费、物业用房、工程保修金、闭路电视开通��、煤气开通费等各项费用提交到我公司，并速按程序为客户办理按揭贷款事宜，否则的话，一切法律后果自负”，证明当时是被告在催促原告办理按揭贷款。（四）李长胜、李红刚证明复印件，证明原告收到《回复函》，不同意将贷款直接打到被告鑫台公司账户，拒绝给业户到被告鑫台公司变更购房合同和首付款收据主体为被告。（五）宫照军、孙伟健书面证言复印件，证明未办按揭贷款的原因是原告拒绝将其与业户的购房合同、首付款收据变更为被告。对上述证据（一），原告质证称省高院的判决书已经确认原、被告双方的合作开发合同书为有效合同，而合作开发合同书第5条约定，分得房屋后双方各自自主经营出售，省高院判决书的效力比地税局的通知效力要大，应该以省高院的判决书判决为准。办理按揭贷款和交税没有任何关系，二被告和原告打了多少次官��都拿出该证据，都被否决了。对上述证据（二），原告质证称不认可，因为被告拒不执行生效判决确定的义务，原告才申请中院强制执行，在孙水涛一案的二审中申请被告出具办理银行按揭贷款资料，被告没有向中院提交办理按揭贷款的证据，这就是铁的证据，被告不提供这些证据，原告无法办理。对上述证据（三），原告质证称对证据真实性不认可，这不符合事实，如果能办理按揭贷款就不打官司了。对上述证据（四），原告质证称对证据真实性有异议，证人受被告胁迫所做。证人买的是原告房屋，和被告没有任何关系。对上述证据（五），原告质证称两个证人在中院审理中已经出过庭，但是两个证人和原告有纠纷，打过官司，对我意见特别大，这两个证人在中院庭审时也承认和原告有纠纷，不认可证言内容。本院认为，二被告在履行原、被告合作开发房地产��同过程中拒绝协助为原告所分配销售的房屋办理按揭贷款手续，原告提起包括要求二被告协助办理按揭贷款请求在内的诉讼，已由烟台市中级人民法院（2005）烟民一初字第35号民事判决和山东省高级人民法院（2006）鲁民一终字第290号民事判决所确认，并作出了相应的判决，判决生效后原告又申请执行，申请执行事项包括要求二被告协助办理按揭贷款，该事实清楚。被告鑫台公司主张其一直催促原告办理按揭贷款，未办理按揭贷款的责任在原告，应提供充分的足以推翻生效判决所认定事实的相反证据及执行过程中履行了协助义务的证据。原告提供的证据（二）申请执行书真实，能够证明判决生效后其申请执行事项包括要求两被告协助办理按揭贷款；提供的证据（三）邮件系经过当庭打开查验的，提供的邮件全程跟踪结果与邮件编号一致，能够证明其于2011年8月12日发函要求被告鑫台公司协助办理按揭贷款的事实。而被告鑫台公司提供的证据（一）税务局的通知虽是真实的，但并不能证明其主张，原、被告之间在履行合作开发房地产合同过程中的交税问题系内部问题，如出现税金垫付问题可以另行主张，不能构成二被告拒绝协助办理按揭贷款的抗辩理由；提供的证据（二）与本案不具有关系性；提供的证据（三）即使是真实的亦不能证据被告的主张，该证据为办理按揭贷款提出了诸如交纳税金等的前提条件；提供的书面证人证言，未经质证，不足采信。纵观被告鑫台公司对未协助办理按揭贷款这一同一事实的抗辩理由，在不同的案件中前后表述也并不一致。故被告鑫台公司的主张证据不足，不足以证明其履行了协助办理按揭贷款的义务，未办理按揭贷款系原告自身原因所致。而被告汇鑫公司未答辩并主张未办理按揭贷款的原因��原告并提供相应证据。应认定第三人所购房屋未能办理按揭贷款的原因在二被告，系二被告不协助所致。综上，本院认为，虽然原告与二被告均不具备房地产开发经营资质，双方的合作开发房地产合同无效，但原告分得的两栋楼房已取得相关建设手续及房屋预售许可证，并向社会预售，为稳定房地产市场秩序，对该两栋楼涉及的问题，可按合同约定处理。双方的合作开发房地产合同中明确约定二被告的义务包括办理按揭贷款，二被告应予协助办理，而二被告为自己分得出售的房屋办理了按揭贷款手续，却未按约定为原告分得出售的房屋办理按揭贷款手续，显属不当。二被告不协助办理按揭贷款导致原告的应收房款不能及时收回，产生了相应的利息损失，二被告理应赔偿。直至第三人于2012年3月30日支付原告35000.00元，于2013年2月4日支付原告15000.00元，原告才收回剩��房款50000.00元，利息损失应计算至此。根据上述未付房款数额、支付时间，按中国人民银行同期贷款基准利率分段计算，原告的利息损失为16272.14元。2007年7月14日山东省高级人民法院（2006）鲁民一终字第290号民事判决生效前原告所受到的因二被告未协助办理按揭贷款所致的利息损失，已经山东省高级人民法院（2006）鲁民一终字第290号民事判决由二被告偿付，原告请求二被告赔偿自山东省高级人民法院（2006）鲁民一终字第290号民事判决生效次日即2007年7月15日至第三人付清房款之日，以未付房款为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失，与山东省高级人民法院（2006）鲁民一终字第290号民事判决书判决的损失并不重合，不违反“一事不再理”之诉讼规则，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告烟台开发区鑫台同济产业有限责任公司、被告烟台开发区汇鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内偿付原告烟台开发区天泰贸易有限公司利息损失16272.14元。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，由被告烟台开发区鑫台同济产业有限责任公司、被告烟台开发区汇鑫置业有限公司负担207元，由原告烟台开发区天泰贸易有限公司负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审　判　长　张建山代理审判员　李节远人民陪审��吕桂芬二〇一五年一月二十三日书记员（代）　王　琳更多数据：搜索“”来源：