（2014）灞民初字第01521号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-12
案件名称
刘恩福与苏鹏飞租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市灞桥区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘恩福,苏亚鹏
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）灞民初字第01521号原告刘恩福，男，1964年9月17日出生，汉族，个体经营户，陕西省神木县神木镇小寨村*组村民，现住西安市灞桥区席王街道办事处席王村王宝仓家。委托代理人宋占平，陕西丰瑞律师事务所律师。被告苏亚鹏，男，1960年10月18日出生，汉族，个体经营户，陕西省洛南县灵口镇灵口村东头组村民，现住西安市灞桥区席王街道办事处席王村**号。委托代理人樊芳，女，1963年9月10日出生，汉族，个体经营户，陕西省洛南县灵口镇三星村庙湾组村民，现住西安市灞桥区席王街道办事处席王村**号。系被告之妻。原告刘恩福诉被告苏亚鹏租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月25日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘恩福及其委托代理人宋占平、被告苏亚鹏及其委托代理人樊芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告于2013年8月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告每年向原告支付房租壹拾万元整，并约定被告于合同签订后付一年租金，但是被告并未按约定付清租金。2013年8月24日，由其委托人王振亲自书写欠条一张：“今欠刘恩福房屋租赁费叁万元整，于2014年2月16日前付清”。苏亚鹏本人也于当日签字确认。但是，时至今日，被告仍未向原告支付此租赁费。租赁合同第十条约定：“合同期内如单方违约所造成的经济损失由违约方承担年租金的50%”。据此，诉诸法院，请求依法判令：1、被告清偿所欠租赁费叁万元，并承担年租金50%的违约金五万元整；2、解除原、被告于2013年8月16日签订的《房屋租赁合同》；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，出具欠条属实，但出具欠条时经过原、被告双方协商，并取得原告同意后才做出的，所以不存在违约支付房租的事实。欠条出具后，其陆续向原告付款，至今尚欠10000元未付，因原告向其出租的房屋存在水电问题，又不及时进行维修，所以未付款。因欠付租金未达到解除合同的条件，所以不同意解除原、被告之间的租赁合同，要求继续履行合同。经审理查明，2013年8月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同载明：“1、甲方（原告）将正在营业的西安市灞桥区席王村61号门面房一间、二楼以上（二、三、四、五楼）全部租给被告（乙方）经营使用；以每年房租壹拾万元整租赁给被告经营使用。2、租赁期共陆年，即从2013年9月16日至2019年9月16日合同终止。3、付租金方式：本合同签字后付（壹）年租金，既2013年9月16日既2014年8月16日租金，以后为每叁年按租金的20%递增。先付租金后用房。如果社会物价不上涨的情况下，则房租不再涨20%。4、原告水电等设备至位，被告（乙方）应及时交纳国家及村上规定的水电及各种费用。7、租赁期内乙方要向甲方提前一个月交纳下一年房屋租金，如到期甲方有权收回房屋，一切责任及经济损失由乙方自己承担。甲方不承担任何责任。合同到期，在同等条件下优先乙方。……10、合同期内如单方违约所造成的经济损失由违约方承担年租金的50%。”合同签订后，被告即向原告支付租金70000元。2013年8月24日王振在其身份证复印件上书写欠条一张“今欠刘恩福房屋租赁费叁万元整（30000.00）。于2014年2月16日前付清。”该条据上有王振及被告签名。被告租赁上述房屋用于开设宾馆使用，合同签订后即组织人员进行装饰装修购置物品。另查明，本案诉争房屋系原告自案外人王院平、张可清处承租。原告与王院平、张可清于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》一份，该合同载明：“1、甲方（王院平、张可清）将位于席王村内拥有合法使用权的宅基地上的自建楼房（一栋共计五层）租赁给乙方（原告）使用。2、租赁期限为陆年，即从2013年10月1日起至2019年10月1日时止。……5、租赁期内乙方应合法经营，乙方在租赁期内经甲方书面同意可转租或转让租赁物，乙方未经甲方同意擅自转租转让租赁物，甲方有权终止本合同。”原告曾以租赁合同纠纷将王院平、张可清起诉至本院，经本院于2014年6月18日作出的（2014）灞民初字第01354号民事调解书确认：一、原告刘恩福与被告王院平、张可清之间签订的房屋租赁合同继续履行。租赁合同中关于租金的约定从2014年6月18日起由每年135000元变更为每年155000元，其他条款按原合同执行。二、原告刘恩福可转租房屋，但须告知被告王院平、张可清；原告刘恩福整体转让租赁物，其应一次性支付被告王院平、张可清转让费5000元。三、租赁期间因被告王院平的行为给第三人带来的损失，租户李晓的损失由刘恩福承担，其余两家租户的损失由被告王院平、张可清承担。又查明，被告苏亚鹏与王振系翁婿关系。上述事实，有《房屋租赁合同》、欠条、（2014）灞民初字第01354号民事调解书及本院庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。鉴于被告已经对租赁房屋进行了装饰、装修，投入了大量的物资和人力，且被告欠付租金事出有因；同时，原、被告并未在合同中约定单方解除权，故原、被告之间的租赁合同不宜解除，对原告要求解除与被告之间的租赁合同，本院不予支持。原告要求被告支付拖欠的租金3万元，并当庭出示了被告出具的欠条；被告承认欠条内容属实，但称原告所出示之欠条并非原件。经法庭释明后，被告未对该欠条的真实性申请司法鉴定，故其抗辩理由，本院不予采纳，对原告当庭出示欠条的证据效力，本院予以确认。被告辩称其已经向原告支付20000元，尚欠10000元未支付，但其所提供的证人证言与欠条内容相悖，依据《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》“第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故被告抗辩已支付20000元租金的理由，本院不采纳。因原、被告双方在实际履行中变更了租金支付方式，故原告不应以被告违约支付房租为由要求被告按照租赁合同第10条约定承担违约责任，且该条约定的违约金明显过高，依法应予调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告苏亚鹏于本判决生效后十日内向原告刘恩福支付欠款30000元，并承担该款自2014年2月17日至实际给付之日的同期银行贷款利息；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，原告已经预交。由原告承担700元，被告承担1200元（在执行上述内容时，由被告直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 余国庆代理审判员 单娅娜人民陪审员 庞瑜英二〇一五年一月二十三日书 记 员 刘 钰 来源：