（2014）闵民五（民）初字第1943号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-03-26

案件名称

李小珍与於萍、於海华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李小珍,於萍,於海华,金夏英

案由

定金合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2014）闵民五（民）初字第1943号原告李小珍。委托代理人徐勤，上海徐勤律师事务所律师。委托代理人杨兰，上海徐勤律师事务所律师。被告於萍。被告於海华。被告金夏英。上列三被告共同委托代理人周涛，北京市京都律师事务所上海分所律师。上列三被告共同委托代理人欧阳锐，北京市京都律师事务所上海分所律师。原告李小珍与被告於萍、於海华、金夏英定金合同纠纷一案，于2014年8月28日由本院立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李小珍及其委托代理人杨兰，被告於萍以及被告於萍、於海华、金夏英共同的委托代理人欧阳锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小珍诉称，原告与被告於萍于2014年3月8日在案外人上海A物业顾问有限公司XX店（下称“居间方”）同时签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。《房地产买卖居间协议》约定，总房价款为2，065，000元（人民币，下同），原告支付100，000元意向金，待签署《房屋买卖合同》时，此意向金转为购房定金。《房屋买卖合同》约定：总房价款2，065，000元，分两次付款：签订示范合同当日支付2，050，000（含定金），2014年6月1日前交房、验房后支付尾款15，000元；原、被告同意于合同签订后23日内（即3月31日前）前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（示范合同），应于2014年6月1日前办理交易过户，交易税费由原告承担。当日，双方同意10万元意向金直接由原告通过银行划款给被告，被告於萍直接填写了定金《收款收据》。2014年3月30日，原告和被告於萍、金夏英按《房屋买卖合同》约定到居间方准备签订示范合同，在打印、签订示范合同正式文本前，居间方要求被告於萍、金夏英在“首套房保证书”上签字时，被告於萍、金夏英不同意，由此居间方表示这样会额外产生非首套房的税金（前期洽谈且合同约定的“原告承担税费”是指首套房买卖所涉的税费，非首套房的税费通过被告配合可以无需缴纳），就需要三被告承担，被告於萍、金夏英不同意，导致当日示范合同未签订。后由居间方多次沟通协调。同年4月20日，原告、被告於萍再次来到居间方，原告从希望有利于合同顺利履行的角度考虑，同意退让一步，接受解决方案为：三方共同承担非首套房增加的税金，但被告仍拒绝接受该方案，故又未果。同年5月18日，原告、被告於萍又再次来到居间方协商，原告又做出让步，确认被告不承担增加的税金。由于沟通由谁承担增加的税收事宜，已导致合同签订示范合同的日期延后，原告希望付款方式能进行适当的变更，但被告坚持要按买卖合同约定的条件签订示范合同并付款，遂双方表示考虑考虑再说，当天示范合同未签订。后原告于2014年5月28日发函给被告於萍、居间方于2014年5月29日发函给被告於萍，均告知原告已按被告的要求准备好按买卖合同约定的条件签订示范合同，要求其尽快回复，并于6月5日到居间方签订示范合同，但被告没有回复。认识到三被告已无售房诚意后，原告又于6月10日再次发函给被告於萍，要求退回定金，但均未收到回复。原告李小珍认为，从原告与被告於萍签订买卖合同、反复沟通至今，已过3个多月，由于三被告违反洽谈沟通及合同的约定、在首套房承诺事宜上的反复，导致合同未按约定顺利履行。后税收问题已经解决，原告通知被告於萍按买卖合同约定的条件继续履行合同时，三被告的无回应对待导致该合同已无法继续履行。故三被告应承担不履行合同义务的后果，按合同约定及定金罚则，返还原告购房定金并支付定金赔偿款。综上，原告要求法院判令：1、解除原、被告的《房屋买卖合同》；2、三被告返还原告定金10万元；3、三被告支付原告定金赔偿款10万元。被告於萍、於海华、金夏英共同辩称，2014年3月30日未签订合同的原因在于原告，三被告已经明确告知原告房屋是“满五年不唯一”的房屋，三被告没有答应配合操作成“满五年唯一”的房屋。2014年5月18日居间方通知三被告签约，但是原告提出一个新的问题，要求更改首付款的时间，三被告表示不能接受。三被告在收到原告的函件之后，于2014年6月5日当天到了居间方，但是原告没有到场。三被告认为，三被告自始至终对配合承诺房屋属“满五年唯一”的房屋是不知情的。原告在2014年5月18日未能付款是因为其购买了理财产品，由此表示出没有购买的诚意。三被告不排除原告在小区看到其他房屋，恶意不履约的可能。现在房价有了极大的下降，给三被告造成损失。现三被告同意解除房屋买卖合同，但是解除日期应以三被告收到原告解除通知之日（即2014年11月18日）为合同解除之日。鉴于系争房屋买卖合同是因为原告的违约行为才导致无法继续履行，故三被告不应承担双倍返还定金的责任，三被告要求没收定金。经审理查明，被告於海华、金夏英系夫妻关系，被告於萍系二人之女。根据登记日为2006年11月30日、编号为沪房地闵字XX第XX号的《上海市房地产权证》记载，位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（下称“系争房屋”）的权利人为被告於萍、於海华、金夏英。2014年2月1日，被告於海华、金夏英向被告於萍出具了《关于同意出售房屋的承诺》，载明同意出售系争房屋，并由被告於萍全权处理房屋出售事宜。2014年3月8日，被告於萍（作为出卖方、甲方）与原告李小珍（作为买受方、乙方）、案外人上海A物业顾问有限公司（作为居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》。该协议第一条约定了房屋的座落，即位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室；第二条约定了房屋的总房价为2，065，000元；第三条约定了房屋的意向金为100，000元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行。上述居间协议还对其他事项做出了约定。同日，被告於萍、於海华、金夏英（作为出卖方、甲方）与原告李小珍（作为买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定了房屋的基本情况（包括位置、权利人、房地产权证号、有无抵押租赁情况等），确认总房价款为2，065，000元。关于签订买卖合同示范文本的时间，该合同约定甲、乙双方同意于合同签署后23天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。关于付款方式，该合同约定乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）2，050，000元；乙方应于2014年6月1日前支付甲方房价款15，000元。关于税费的承担，该合同约定根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担。关于定金责任，该合同约定本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立；在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双方返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。该合同还对房屋的交付、交易过户、违约责任等做出了约定。当日，原告向被告於萍支付了定金100，000元。2014年3月31日届满，原、被告未签订系争房屋房地产买卖合同示范文本。2014年4月2日，三被告向原告发出《关于尽快履行买卖合同的函》，该函载明，三被告于2014年3月30日、3月31日都前往居间方等候原告签订合同和支付剩余首期房款1，950，000元，但原告始终未能前来，导致应如期支付的房款一直未能支付于三被告，示范文本无法签订。因无法联系到原告，故三被告发函原告，催告原告尽快履行合同，否则三被告有权按合同约定违约条例进行追究相关责任。2014年4月7日，被告於萍及其丈夫与居间方工作人员就系争房屋所涉买卖事项进行沟通。2014年4月20日，被告於萍及其丈夫、原告及居间方工作人员就系争房屋所涉买卖事项进行沟通。2014年5月6日，三被告的代理律师向原告发出《律师函》，该函载明因原告无故拖延，致发函日双方仍未签署示范合同。故要求原告在收到函件后五日内依约履行合同相应义务，否则三被告将依法解除合同，定金不予返还，将房屋另行出卖。同时保留追究原告其他责任的权利。2014年5月18日，被告於萍及其丈夫、原告及居间方工作人员就系争房屋所涉买卖事项进行沟通。在该次沟通中，买卖双方就房屋属“满五年不唯一”房屋所增加的税收承担问题达成一致，即由原告与居间方共同承担，但之后，因原告提出付款期限与方式需有所变化，被告未予同意，故双方未能签署房地产买卖合同示范文本。2014年5月28日，原告向被告於萍发出《催告函》，该函件载明被告在约定的期限内拒绝同其签订房地产买卖合同示范文本，后又一再拒绝签订，致房屋买卖至今无法继续履行。故原告催告被告于2014年6月5日12时前至居间方依照《房屋买卖合同》约定的买卖条件，签订房地产买卖合同示范文本，并积极配合继续交易。务请于收到本函件之日起3日内书面回复原告的要求，以作确定。若三被告届时拒绝签订，则视为根本违约，其有权要求双倍返还定金。2014年6月5日，原告未至居间方签订房地产买卖合同示范文本。2014年6月10日，原告向三被告发送了《关于要求退还定金的催告函》，该函要求三被告于2014年6月20日12时前退还定金100，000元，否则原告将依法要求双倍返还定金。以上事实，由原告提供的系争房屋的房地产权证、2014年3月8日的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、催告函及邮寄凭证、2014年6月10日的《关于要求退还定金的催告函》等，由三被告提供的系争房屋的房地产权证、《关于同意出售房屋的承诺》、2014年3月8日的《房屋买卖合同》、2014年4月2日的《关于尽快履行买卖合同的函》、2014年5月6日的《律师函》、录音文字等，以及当事人的陈述等证据证明。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，双方应于合同签署后23天内（即2014年3月31日前）前往居间方签订上海市房地产买卖合同示范文本。合同签订当日，原告向被告於萍支付了定金100，000元，是为担保双方履行合同之约定。现本案的争议焦点为，双方未能于2014年3月31日前签署上海市房地产买卖合同示范文本的实际原因与责任归属。对此，原告认为，三被告在首套房承诺事宜上的反复，导致合同未按约定顺利履行，嗣后，税收问题得以解决，原告通知被告於萍按约定条件继续履行合同时，三被告的无回应对待导致该合同无法继续履行，故属三被告违约；三被告则认为，三被告已经告知原告房屋属“满五年不唯一”，并表示从未同意配合原告出具房屋属“满五年唯一”的承诺，税收问题得以解决之后，原告又未能按约定的方式付款，导致合同无法继续履行，故属原告违约。对此，本院认为，原告称三被告同意配合其出具房屋属“满五年唯一”的承诺，然三被告对此予以否认，而原告在诉讼中并未就此提供充分、有效的证据加以证明，故本院对其该项诉称意见不予采信。而根据本案所查明的事实，原告在购买系争房屋之前，三被告已经向其告知房屋属“满五年不唯一”，那么原告应知晓房屋的这一现实状况，也应知晓房屋属“满五年唯一”和“满五年不唯一”在税费承担上具有差别，然双方在房屋买卖合同中仍约定为，根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由原告承担。现原告以三被告在首套房承诺事宜上的反复导致双方未能签署示范文本，将此责任归咎于三被告，理由不能成立。而在原告表示同意承担税费以后，原告又要求改变房款的付款方式，同样不符合合同的约定。故，本院认为原、被告双方最终没有按约履行的责任在于原告，系原告未按约定的时间、条款与三被告签订房地产买卖合同示范文本，故原告要求判令三被告向原告双方返还定金200，000元，于法无据，本院不予支持。三被告可依据定金罚则没收原告向其交付的100，000元定金。关于双方房屋买卖合同之解除，鉴于双方于2014年11月18日的庭审中均表示同意解除合同，故本院遵照双方之合意确认合同于2014年11月18日解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告李小珍与被告於萍、於海华、金夏英于2014年3月8日签订的《房屋买卖合同》于2014年11月18日解除；二、驳回原告李小珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2，150元，由原告李小珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　周　颖二〇一五年一月二十三日书　记　员　周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度“”