（2014）哈民一民终字第1117号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-03-23

案件名称

王永波与吴东志房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王永波,吴东志

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2014）哈民一民终字第1117号上诉人（原审被告、反诉原告）王永波，男，1973年6月1日出生，汉族，无固定职业，现住哈尔滨市香坊区。委托代理人杨春光，黑龙江柔德律师事务所律师。委托代理人蓝东升，黑龙江玉诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）吴东志，男，1967年12月28日出生，汉族，无固定职业，现住哈尔滨市香坊区。委托代理人陈光，女，1969年10月31日出生，汉族，无固定职业，现住哈尔滨市香坊区。上诉人王永波因与被上诉人吴东志房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民二初字第482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月29日公开开庭审理此案。上诉人王永波的委托代理人杨春光、蓝东升，被上诉人吴东志及其委托代理人陈光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴东志在一审中诉称：2011年8月22日，诉争房屋所有人程玉觉将房屋出租给杨俊芳。2011年8月24日，杨俊芳与吴东志签订了房屋租赁协议，将其租赁的房屋部分转租给吴东志。协议约定：杨俊芳保证吴东志租赁房屋的正前门的营业通道畅通，若关闭通道，出租人杨俊芳每日给付吴东志赔偿金100元。2012年8月24日，杨俊芳将租赁房屋及房屋的设备出兑给王永波，王永波在对租赁房屋进行装修时，将吴东志租赁房屋的正前门的营业通道封堵，影响吴东志彩票站的正常经营，给吴东志造成经济损失。经法院审理判决王永波给付吴东志自2012年9月21日至2013年3月27日止的赔偿金18800元，经法院执行，王永波已给付了全部赔偿金，并于2014年6月8日恢复了营业通道的畅通。现吴东志请求：1、判令王永波给付吴东志赔偿金43800元（自2013年3月28日起至2014年6月8日止，按每日100元计算）；2、本案诉讼费由王永波承担。王永波在一审中辩称并反诉称：吴东志要求赔偿金数额与诉状不符，王永波对吴东志所述侵权截止日期有异议，吴东志应提交相关证据举证证明。吴东志请求违约金数额明显高于吴东志房租租金，该案属于合同违约，吴东志未支付王永波房租，所以无权要求王永波给付违约金。2011年8月22日，诉争房屋所有权人程玉觉将房屋出租给杨俊芳，2011年8月24日，杨俊芳与吴东志签订了房屋租赁协议，将其租赁的房屋部分租给吴东志，协议约定：吴东志于每年8月11日前向杨俊芳缴纳下一年度的房屋租赁费25000元。2012年8月24日，杨俊芳将租赁房屋，包括出租给吴东志的部分全部转租给王永波，并经房屋所有权人确认，吴东志应向王永波缴纳相应的房屋租赁费。但吴东志一直未向王永波交纳2013年至2014年度的房屋租赁费。经王永波多次索要，吴东志拒不给付，吴东志的行为属于违约占有使用该租赁房屋。故王永波反诉请求：1、吴东志给付王永波房屋租赁费25000及迟延给付利息1500元；2、解除吴东志与王永波间的房屋租赁合同。针对王永波的反诉请求，吴东志答辩：吴东志与案外人杨俊芳签订了五年的租赁合同，且经房主确认，约定了权利义务及违约责任。吴东志认可欠杨俊芳房屋租赁费用25000元，但王永波在装修饭店时将吴东志经营的彩票站的正门封堵，侵权在先，且没有向吴东志支付违约金，所以吴东志才没有给付被侵权后发生的房租；另外，租赁合同也未到期，不符合解除合同的条件，不同意解除租赁合同。原审判决认定：2011年8月22日，诉争房屋所有权人程玉觉将房屋出租给案外人杨俊芳。2011年8月24日，杨俊芳与吴东志签订了房屋租赁协议，将其租赁的房屋部分转租给吴东志，租期为五年，年租金为25000元。协议约定：杨俊芳保证吴东志租赁部分房屋的正前门的营业通道畅通，若关闭通道，出租人杨俊芳每日给付吴东志赔偿金100元。2012年8月24日，杨俊芳将租赁房屋转租给王永波，王永波在对诉争房屋进行装修时，将吴东志租赁房屋部分的正前门的营业通道封堵，影响吴东志彩票站的正常经营，给吴东志造成经济损失。为此，吴东志诉诸法院请求判令王永波给付自2012年9月21日至2013年3月27日的违约赔偿金18800元，并经该院终审判决支持了吴东志的诉讼请求，现已由原审法院执行完毕，王永波已给付了赔偿金，并于2014年6月5日恢复了营业通道的畅通。现房屋租赁合同尚未到期。另查明，本院（2014）哈民一民终字第59号民事判决书认定：王永波在租赁涉案房屋后承接杨俊芳与吴东志之间租赁合同的权利义务，与吴东志形成了新的转租合同关系，王永波应与吴东志继续履行转租合同。原审判决认为，吴东志、王永波间房屋转租赁合同关系有吴东志、王永波的陈述及本院（2014）哈民一民终字第59号民事判决书为证，依法成立。吴东志、王永波履行房屋转租赁合同期间，王永波擅自将诉争房屋正前门通道封闭，影响吴东志正常经营，违反了合同约定，侵害了吴东志的合法权益，吴东志要求王永波承担违约赔偿责任，符合法律规定，该院予以支持。关于王永波主张违约金每天100元过高的问题，王永波并未提交实质有效的证据予以证明，依据合同约定，违约金每天100元并非过高，而且王永波已按每月100元的标准实际给付吴东志2012年9月21日至2013年3月27日的违约赔偿金18800元，故该院对王永波的该项抗辩主张不予采纳，由于王永波已于2014年6月5日恢复了吴东志经营的彩票站的营业通道，故计算赔偿金的截止日期应为2014年6月4日，故王永波应给付吴东志自2013年3月28日起至2014年6月4日止的违约赔偿金43400元，符合法律规定，该院予以支持。关于王永波反诉要求：1、吴东志给付王永波2013年至2014年度的房屋租赁费25000元及迟延给付房屋租赁费利息1500元；2、解除吴东志、王永波间的房屋租赁合同的问题。由于吴东志、王永波间系房屋转租赁合同关系，吴东志应依照转租赁合同向王永波支付2013年至2014年度房屋租赁费25000元，但吴东志迟延给付王永波房屋租赁费，系因王永波违反合同约定，封闭吴东志租赁房屋正前面通道所致，吴东志的行为属于行使先履行抗辩权，符合法律规定，且吴东志同意给付房屋租金，另外，吴东志、王永波间的租赁关系尚未到期，且能继续履行，故该院认为王永波反诉要求吴东志给付迟延给付房租利息1500元，并解除房屋租赁合同的请求依据不足，该院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、王永波于本判决生效后十日内给付吴东志自2013年3月28日起至2014年6月4日赔偿金43400元；二、吴东志于本判决生效后十日内给付王永波2013年至2014年度房屋租赁费25000元；三、驳回王永波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币896元，由王永波负担，于本判决生效后十日内给付吴东志；反诉费463元，由吴东志负担，于本判决生效后十日内给付王永波。宣判后，王永波不服，向本院提起上诉称：原审法院在没有证据证明吴东志的实际损失的情况下，判决王永波赔偿吴东志的损失是错误的。吴东志依据本院（2014）哈民一民终字第59号民事判决书，提起诉讼要求再次判令王永波赔偿2013年3月28日至2014年6月4日的损失。吴东志与案外人杨俊芳于2011年8月24日签订房屋租赁协议，将杨俊芳承租的房屋部分转租给吴东志，协议约定，租赁期限为五年，自2011年9月11日子2016年8月22日，租金为每年25000元，同时还约定乙方应在每年8月11日前交付下一年的房租，如逾期不交房租，甲方有权终止合同。合同还约定甲方（杨俊芳）允许吴东志利用杨俊芳经营的饭店大堂通过（此乃地役权的设立），如出租人（杨俊芳）按每日100元赔付承租人。2012年案外人杨俊芳与王永波签订出兑协议，出兑协议没有对地役权的设立，王永波也不知道此约定，王永波与房屋所有人程玉觉签订了新的租赁协议，整体房屋租赁费为年155000元，含吴东志的房租金。王永波与2012年8月24日将2012年至2013年8月24日的租金全部交付给出租人。王永波向吴东志索要房费时吴东志拒绝给付，王永波对房屋进行装修时，将自家的门封死，王永波不知道出兑人与吴东志地役权的约定，吴东志以王永波违约向原审法院提起诉讼。要求王永波赔付每日100元的损失。因为王永波与出兑人杨俊芳合同没有约定，二审法院以事实清楚，证据确实充分，适用法律正确驳回了王永波的上诉。现在吴东志在要求王永波再次按每日100元赔偿。王永波依据合同法的规定，提出违约金过高，吴东志没有证据证明吴东志的损失达到合同约定损失。王永波要求降低赔偿金，原审法院在没有证据的情况下，违背法律依旧判决王永波每日100元赔偿被上诉人是错误的。就反诉部分，原审法院违背事实，枉法裁判。原审法院查明吴东志、王永波租赁合同有效，同时也查明，2011年8月24日案外人与吴东志的合同的约定，租金为五年，每年25000元，吴东志应当在2012年8月11日就应当交付2012年至2013年房租，因案外人杨俊芳将承租房转租给王永波。王永波承继了原租赁合约，将全部房屋租赁费交给出租人。王永波多次找到吴东志索要应给付的2012年至2013年房费，吴东志人拒不给付。吴东志2012年8月24日就已承继房屋租赁合同，吴东志缴纳房费的日期已过，而王永波是在2012年9月21日才将自家房门关闭的，明明是吴东志违约在先，原审法院却错误认定吴东志有先履行抗辩权，王永波与吴东志的合同有效，双方当事人就应依据合同履行义务，吴东志就应向王永波履行义务，吴东志不履行，王永波依据合同约定解除合同，符合法律规定，原审法院应当判令解除合同。请求：撤销原审法院判决，发回重审或依法改判。判令王永波承担吴东志的赔偿金。判令王永波与吴东志解除房屋租赁合同。吴东志在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：同意原审判决，请求二审法院维持原判。二审中，各方当事人均未举示新的证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实相同。另查明，在本院（2014）哈民一民终字第59号卷宗第13页吴东志于2014年2月12日向本院提交申请书内容：“在租赁协议履行过程中，由于王永波的侵权行为，导致合同无法正常履行，吴东志多次找王永波交涉未果。故提起诉讼，一审吴东志胜诉后，王永波上诉，此案正在调解中，王永波侵权应赔偿吴东志自2012年8月24日至2014年2月12日止赔偿金为51000元，而房租金为每年25000元整，因王永波不承认吴东志租房合同的合法有效性，所以吴东志本人不知道房租金交给谁，特向法院申请吴东志的房租金提存，以表明吴东志主动履行合同的态度和诚意，请法院批准为盼”。本院认为，本院作出（2014）哈民一民终字第59号民事判决书已认定：王永波在租赁涉案房屋后承接杨俊芳与吴东志之间租赁合同的权利义务，且与吴东志形成了新的转租合同关系，故王永波应与吴东志履行转租合同。关于王永波上诉提出不应承担吴东志的赔偿金的主张。吴东志向原审法院主张违约赔偿金每天按100元计算，是依据本院已生效判决，该生效判决书王永波已给付吴东志2012年9月21日至2013年3月27日止的违约赔偿金。而2013年3月28日至2014年6月4日期间侵权行为仍在发生，原审法院依据吴东志现请求判令王永波给付此段时间的赔偿金并无不当，故王永波的该项上诉主张，本院不予支持。关于王永波上诉提出与吴东志解除房屋租赁合同的主张，经审查，王永波在租赁涉案房屋后承接杨俊芳与吴东志之间租赁合同的权利义务，与吴东志形成了新的转租合同关系，王永波应与吴东志继续履行转租合同的事实。双方的行为并不违反法律强制性规定，故合法有效，双方亦对该合同予以履行。王永波因吴东志未不履行给付房租的义务，王永波向原审法院提出解除合同的反诉请求，虽然吴东志未交付2013至2014年度的房屋租金，但是，由于王永波封门的侵权行为导致双方发生纠纷，吴东志所租赁房屋的经营行为受到损害，故原审判决对其未交付租金的行为作出属于《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”所规定的行使先履行抗辩权的认定并无不当。而吴东志在一审审理过程中，对其提出解除租赁合同的反诉主张，并未举示相应的证据予以证实，亦未举示吴东志拒付租金的相应证据。且吴东志于2014年2月12日向本院提交的申请书，亦可表明其并无拒交租金的主观故意，并主动提出提存租金的申请，是由于未对其申请予以处理，而导致该年度租金未及时支付。因此，吴东志不应承担未交付租金的违约责任，故对王永波的该项上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费463元，由王永波负担。本判决为终审判决。审判长　　刘松江审判员　　刘炳柏审判员　　安红霞二〇一五年一月二十三日书记员　　鲍载金搜索“”