（2014）青民三（民）重字第4号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-03-26

案件名称

上海东山种猪养殖有限公司与上海祥山实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海东山种猪养殖有限公司,上海祥山实业有限公司,彭冬华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）：第十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百六十二条

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2014）青民三（民）重字第4号原告上海东山种猪养殖有限公司。诉讼代表人李凯，清算组组长。委托代理人黄潜，上海市方达律师事务所律师。委托代理人陈冠兵，上海市方达律师事务所律师。被告上海祥山实业有限公司。法定代表人左云祥。委托代理人潘富宝，上海市东方正义律师事务所律师。第三人彭冬华。原告上海东山种猪养殖有限公司诉被告上海祥山实业有限公司、第三人彭冬华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日以（2014）青民三（民）初字第1271号立案受理，经审理后于2014年5月22日作出一审判决。判决后，被告不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为原审判决违反法定程序，于2014年8月22日裁定发回重审。本院于2014年9月9日以（2014）青民三（民）重字第4号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2014年11月13日进行了公开开庭审理，原告委托代理人黄潜和陈冠兵、被告委托代理人潘富宝到庭参加诉讼。第三人彭冬华经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海东山种猪养殖有限公司诉称：位于上海市青浦区华新镇厂房由原告公司建造，其权属由原告所有。2012年6月，被告与第三人擅自签订租赁合同将其中的部分房屋出租给第三人，约定年租金为人民币485，000元，被告向第三人收取了2012年6月15日至2012年12月14日止的租金。后原告经诉讼，判决双方之间的租赁合同无效，并判令被告赔偿原告自2012年6月15日至2012年12月14日止的损失费。因第三人拒绝支付2012年12月14日之后的使用费，原告又起诉要求被告和第三人共同支付使用费，后法院判决第三人支付自2013年8月15日起至2013年12月14日止的使用费。因被告擅自将厂房出租给第三人，造成了原告自2012年12月15日起至2013年8月14日止的使用费损失，因此原告诉至法院请求判令：被告支付原告自2012年12月15日起至2013年8月14日止的房屋使用费损失283，333元。被告上海祥山实业有限公司辩称：被告对于系争房屋的租赁关系及原告主张的数额和诉请期间无异议，但是认为支付租赁费的前提需要确定系争房屋的产权归属。根据被告代理人查实情况，系争房屋产权人不属于原告，故原告无权提出要求被告支付租赁费的主张。第三人彭冬华在原审中述称：因为原、被告同时向第三人催讨租赁费用，第三人不知该支付哪方，故第三人未支付原告主张的系争房屋租赁期间的费用。第三人在使用系争房屋过程中存在损失，第三人会向被告主张。经开庭审理查明：2012年6月2日，被告作为出租人、第三人作为承租人签订土地及房屋租赁合同，该合同中载明位于华纪路XXX号－145号的土地使用权原属上海东山种猪养殖有限公司（注册号：XXXXXXXXXXXXX；股东左运祥、秦某某）享有。该公司在注销之前，经股东会决议，同意将该土地使用权移转给上海祥山实业有限公司，目前手续正在办理之中。上海东山种猪养殖有限公司的股东左云祥、秦某某均同意由被告对外出租上述土地及其附着设施。双方约定租赁标的物包括土地面积3，100平方米，房屋面积2，378平方米；土地租赁期限自2012年6月15日起至2015年6月14日止，房屋租赁自2012年6月15日起至2015年6月14日止；租金土地租赁每日每平方米租金0.34元，全年租金为388，000元，房屋租赁每日每平方米租金0.12元，全年租金97，000元。承租人应支付土地及房屋租赁保证金40，000元。在签订该合同时，被告向第三人提供了其与村委会的协议、权利人为被告的房屋产证。被告于6月15日将房屋交付给第三人，并收取半年租金240，000元，押金40，000元。第三人收取房屋后用于家具加工。2013年4月，本案原告向本院提起诉讼，要求确认本案被告与第三人签订的租赁合同无效。本院于2013年5月作出（2013）青民三（民）初字第1724号民事判决，判决本案被告与第三人签订的上述租赁合同无效，并判令本案被告赔偿原告半年的房屋无法使用的损失240，000元。该判决已经于2013年8月14日生效。2014年1月6日，本案原告起诉彭冬华要求其支付2012年12月15日至2013年12月14日的厂房使用费，本院依法追加本案被告为第三人参加诉讼。2014年3月，本院以（2014）青民三（民）初字第206号案件作出判决，判令彭冬华支付原告自其与被告签订的合同被确认为无效之日以后的房屋使用费，对于被确认无效之前的使用费未支持原告要求彭冬华支付的诉讼请求。其后原告遂起诉本案被告要求其支付2012年12月15日起至2013年8月14日止的使用费损失。后第三人向原告支付了自2013年8月15日始的使用费，并使用系争房屋至今。另查明：上海东山种猪养殖有限公司（注册号XXXXXXXXXXXXX，下称“老东山公司”）的股东为左祥云和案外人秦某某，2002年8月9日，老东山公司被工商行政管理部门吊销营业执照，2010年9月25日经工商部门准予注销。2006年2月9日，胡之渭、左云祥共同申请成立上海东山种猪养殖有限公司（注册号XXXXXXXXXXXXX，现注册号已变更为XXXXXXXXXXXXXXX，下称新东山公司，即本案原告），上述两人各自投资50%。左云祥向本院提起要求解散原告的诉讼，本院于2013年7月17日判决准许解散原告，2013年11月15日二审维持了该一审判决。2014年6月，左云祥申请对原告进行强制清算。2014年6月，本院出具裁定受理了左云祥的申请。同年7月，本院出具决定书，决定成立清算组。再查明：原告与被告、原告法定代表人与被告法定代表人间因系争房屋及土地发生多次纠纷。关于本案系争房屋，（2009）沪二中民二（民）终字第1561号民事判决书载明：系争房屋建造于2004年，由原告公司两股东以原告名义委托案外人肖辉和建造，并于2005年8月经验收交付；2006年3月7日，原告公司设立。2004年10月25日双方的施工合同中首部写明“上海东山种猪养殖有限公司（暂定名）、公司股东左云祥、胡之渭”、合同尾部落款处亦写明“上海东山种猪养殖有限公司（暂定名）”并有左云祥、胡之渭签字，并结合2005年8月23日的厂房验收证明上的文字表述以及东山种猪公司为左云祥、胡之渭共同成立的事实，故可以认定系争厂房为原告公司出资建造。又查明：系争房屋未经合法批准建造。根据上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息登记，位于华新镇华益村（94－1丘）房屋建筑面积36平方米，权利人为老东山公司，土地状况信息中载明土地面积7，667.34平方米，权利人为老东山公司。两份信息备注栏亦载明了被告证号为沪房地青字2010第014025号房地产权证已被撤销，现产权恢复至原登记权利人老东山公司。因该公司已注销，故不再发放房地产权证。原房地产权证上1－21幢已拆除并办理了注销登记。还查明：在（2014）青民三（民）初字第206号案件中，原、被告陈述在彭冬华向被告承租的房屋中，其中一套280平方米的别墅自2012年9月一直由原告占用，双方同意该处房屋按照年租金60，000元计算。审理中，第三人向本院表示其对原告主张的数额无异议，其与被告间存在纠纷，在合同履行中因被告之故造成其损失，对该损失其另行诉讼。原告表示同意由第三人直接向原告支付使用费，被告则表示因原告已经成立清算组，故同意第三人将钱款直接支付给原告清算组作为清算资产。以上事实，由原、被告及第三人的陈述、房屋租赁合同、（2013）青民三（民）初字第1724号民事判决书、（2014）青民三（民）初字第206号民事判决书、（2014）青民二（商）清（算）字第3-1号决定书、（2014）青民二（商）清（预）字第3号民事裁定书、（2014）青民三（民）初字第1271号原审两次庭审笔录等证据予以证实，上述证据已经庭审质证、出证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，原告为系争房屋产权人，被告未经原告同意擅自与第三人签订合同，侵犯了原告的权利，故原告有权请求损害赔偿。根据（2014）青民三（民）初字第206号民事判决书，彭冬华应向原告支付2013年8月15日之后的房屋使用费，而此前的使用费由彭冬华支付给被告，原告再行向被告主张，该期间具体就是指2012年12月15日至2013年8月14日，即为原告诉请期间。被告认为，原告现在处于清算阶段，故原告诉讼主体不适格。原告现无系争房屋产权证，系争房屋所有权属于被告，房屋也已经被老东山公司建造的厂房所吸并，故原告诉请依据不存在，并提供青房权（2010）100号文件复印件、公证书复印件、审计报告复印件、（2008）青民三（民）初字第2961号民事判决书等证据予以证明。同时，被告表示在诉请期间，彭冬华确实未向被告支付使用费，被告也未向彭冬华主张过该笔费用。对被告提供的上述证据，原告除需要查看原件外，并认为被告提供的上述文件对房屋的权属并无影响，该文件所指向的房产证已经被房地产中心撤销；另被告提供的其他证据与本案产权归属问题无关。根据庭审查明的事实，本院认为：原告现处在清算过程中，已成立清算组，由清算组负责人代表原告参与诉讼，符合相关法律规定。根据生效裁判认定系争房屋由原告投资建造，应当由原告控制使用。被告公司在对该房屋不曾投资和建造、且左云祥为被告法定代表人、股东同时作为原告公司股东、对该房屋原、被告之间存在的争议十分清楚的情况下，将该房屋出租给第三人，该行为具有明显的过错，其将房屋出租给他人造成原告不能正常使用该处房屋，由此给原告造成的损失被告应当赔偿，损失标准参照被告与第三人之间的合同约定的租金标准计算。因本案被告并未收到第三人支付的2012年12月15日至2013年8月14日的房屋使用费，但根据（2014）青民三（民）初字第206号生效判决认定该期间的使用费是由被告收取，现被告表示该使用费可以由原告收取作为清算资产，第三人也向本院表示该数额无异议，同意支付，原告也同意由第三人直接支付。故本院判决由第三人向原告支付该期间的使用费。本案被告抗辩其对原生效判决无异议，但仍认为系争房屋归被告所有，而其提供的证明其是权利人的房屋权证已被撤销，其他证据并不能证明系争房屋归其所有，故对被告主张系争房屋归其所有的主张，本院不予采纳。原告已经于2012年9月收回部分房屋，该处房屋无法使用的损失不应当计付，且原、被告对该部分的使用费达成一致，故在第三人应支付的使用费中应扣除该处房屋的使用费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：第三人彭冬华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东山种猪养殖有限公司自2012年12月15日起至2013年8月14日止的房屋使用费人民币283，333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5，550元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　王美芳审　判　员　　孙佑正人民陪审员　　俞逸辉二〇一五年一月二十三日书　记　员　　张　莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十条公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。来自