（2013）普民四（民）初字第1822号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-06-26
案件名称
原告上海铁新地理信息有限公司（下称铁新公司）、赵旭林等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海铁新地理信息有限公司,赵旭林,上海安泰国际货运代理有限公司,上海逸真建筑工程有限公司,上海丰企实业发展有限公司,上海益力多乳品有限公司,上海剑晓仓储有限公司,上海延合投资发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第一百零七条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）普民四（民）初字第1822号原告上海铁新地理信息有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇朱枫公路3035号121-9室。法定代表人蒋渭澄，总经理。委托代理人葛忠梁，该公司工作人员。委托代理人夏晓萍，上海中建中汇律师事务所律师。原告赵旭林，男，1954年5月12日出生，汉族，住所地上海市长宁区茅台路。委托代理人夏晓萍，上海中建中汇律师事务所律师。原告上海安泰国际货运代理有限公司，住所地上海市长宁区定西路650号八楼880室。法定代表人张良，总经理。被告上海逸真建筑工程有限公司，住所地上海市宝山区呼兰路545号5号楼250室。法定代表人林颖秀，职务董事长。委托代理人黄一伟，上海市名旗律师事务所律师。委托代理人周峰，男，1984年9月8日出生，汉族，住上海市普陀区真北路。第三人上海丰企实业发展有限公司，住所地上海市普陀区交通路1957号2幢3层。法定代表人张春燕，职务董事长。委托代理人徐晶，上海岷颉律师事务所律师。第三人上海益力多乳品有限公司，住所地上海市嘉定工业区伊宁路986号。法定代表人川端美博，董事长。委托代理人孙佳劼，上海市锦天城律师事务所律师。第三人上海剑晓仓储有限公司，住所地上海市奉炮公路448号17幢236室。法定代表人徐剑秋，职务总经理。委托代理人徐晶，身份详见上。第三人上海延合投资发展有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇东一路65弄3号3777室。法定代表人张春青，总经理。委托代理人徐晶，身份详见上。原告上海铁新地理信息有限公司（下称铁新公司）、赵旭林、上海安泰国际货运代理有限公司（下称安泰公司）与被告上海逸真建筑工程有限公司（下称逸真公司）、第三人上海丰企实业发展有限公司（下称丰企公司）、第三人上海益力多乳品有限公司（下称益力多公司）、第三人上海剑晓仓储有限公司（下称剑晓公司）、第三人上海延合投资发展有限公司（下称延合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告铁新公司的委托代理人葛忠梁、夏晓萍、原告赵旭林及原告安泰公司的共同委托代理人夏晓萍、被告逸真公司的委托代理人黄一伟、周峰、第三人丰企公司的委托代理人徐晶、第三人益力多公司的委托代理人孙佳劼、第三人剑晓公司及延合公司的共同委托代理人徐晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁新公司、赵旭林、安泰公司诉称，原告二与被告于2010年1月15日签订了一份《厂房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由原告二将属于原告三所有的位于上海市普陀区交通路1957号的厂房出租与被告，并在租赁合同中约定若被告在未征得出租人书面同意的情况下，擅自将该厂房转租的，出租人有权解除合同。合同签订后，原告依约履行了租赁合同约定的义务，后原告三作为该厂房的所有权人，将该厂房转让给原告一，但原告一近日才得知被告在未取得原告二同意的情况下将涉案厂房转租给多家公司，即本案第三人。原告认为，被告的行为已经严重违反了合同的约定，为了维护原告的合法权益，原告现向法院起诉，请求法院依法判令：1、解除原告二与被告之间签订的租赁合同；2、被告向原告一支付从2013年5月起至合同解除之日止的租金，暂计至2013年10月31日，被告应支付的租金为人民币240000元（标准为每月40000元＊6个月=240000元）；3、被告于租赁合同解除之日起一个月内向原告一返还房屋，若被告未能在一个月内返还房屋的，要求被告按照每日1333.33元的标准向原告一支付房屋使用费；4、对于第三人，原告也愿意与第三人重新签订租赁合同，审理中，原告明确：要求当事人剑晓公司迁出其租赁部位，暂时不在本案中对其他第三人提起主张；5、本案诉讼费由被告负担。被告逸真公司辩称，租赁合同实际是由原告三的法定代表人赵旭萍即原告二的妹妹与本公司法定代表人进行协商的，只是由原告二在合同上签名，实则被告是向原告三租赁房屋，经过装修，一年后与第三人建立租赁关系，这些情况原告三都是明知且盖章同意的。每次支付租金我方都是准时汇款给原告三，且与赵旭萍短信核实。原告之间的房屋买卖情况被告并不知情，直到原告汇款给赵旭萍时，方得知房屋已经出售，而且赵旭萍也表示不再收取租金，并要求被告与原告一再行商谈，后被告主动与原告一联系，原告一称租赁合同还在研究，没料到一周以后即收到了法院的通知。也是因为被告将原有堆满垃圾、建筑陈旧的房屋重新装修改建一新，房屋才能得以高价售出，原告利用了这些资源来获取被告的利益。根据合同的相对性，原告应当只有一个，被告转租的行为是基于原房东即原告三的同意，转租至今次承租人未发生过任何变动，新权利人无权要求解除合同，故被告不同意解除合同。另，剑晓公司的改建行为只是局部问题，不影响整个租赁。原告仅凭剑晓公司的违章搭建就要求解除整个合同，不符合法律规定，被告不予同意。第三人丰企公司述称，本第三人从2011年1月1日起就租赁系争房屋，长期以来，原告应当是知晓转租事实的。本第三人当然希望继续履行合同，但如果合同解除的话，则应当赔偿相应的装修损失和搬迁费。本第三人服从法院的判决。第三人益力多公司述称，本第三人愿意继续履行合同，如果原、被告间的合同解除，原告还愿意与本第三人建立租赁关系的，本第三人也表示愿意重新与原告签订租赁合同，不再提出装修损失的主张，第三人服从法院的判决。第三人延合公司的述称意见同第三人丰企公司。第三人剑晓公司诉称，原告的诉请与本第三人无关。本第三人向被告承租部分系争房屋后用于仓储，经被告同意搭建了阁楼和雨棚，而且我们相信原告是明知且予以默认的。如果原、被告间的租赁合同解除，应当保护第三人的权利。本第三人与被告逸真公司于2011年2月24日签订厂房租赁合同，租赁交通路1957号房屋4层楼的第一层前半段（A101），2013年期间，因交通路1957号房屋产权权利人变更为铁新公司即原告，其与本案被告发生诉讼，要求解除自然人赵旭林即原告之二与被告签订的租赁合同，本第三人现为房屋承租人以第三人身份出庭应诉。现第三人认为如果上述租赁合同解除，本第三人与被告间的租赁合同也会导致解除，届时，本第三人的正常经营将遭受损失，己方在房屋上投入的大量装修也无法自行回收，权利也必定受到损失。本第三人现提起独立诉讼请求，请求：1、如果本案原告与被告间房屋租赁合同解除，则依法判令铁新公司、逸真公司赔偿损失人民币21000元（2个月租金），并给予2个月免租期予以搬迁；2、判令铁新公司、逸真公司支付房屋装修费。针对第三人剑晓公司的独立请求，原告铁新公司、赵旭林、安泰公司辩称，被告将系争房屋转租给剑晓公司并未征得原告的同意，原告对双方的合同内容也不知情，第三人的诉讼请求与原告无关。被告逸真公司辩称，被告将房屋转租给剑晓公司是征得原告同意的，且合同也非被告所签，是由原告三签订的。引发诉讼就是由于剑晓公司的消防问题所致，且剑晓公司一直不按合同约定，延期支付租金，因此一直处于违约状态。被告遂不同意剑晓公司的诉讼请求。第三人丰企公司、益力多公司、延合公司均述称，剑晓公司与原、被告之间的纠纷与其无关，第三人不发表任何意见。经审理查明：系争房屋上海市交通路1957号权利人原为原告上海安泰国际货运代理有限公司，产权登记的土地使用权取得方式为划拨，用途为工业，其中1幢号全幢一层建筑面积为36.62平方米，2幢号全幢四层建筑面积为756.67平方米，房屋类型均为工厂。原告铁新公司于2013年1月22日取得上述房屋的沪房地普字（2013）第002035号《上海市房地产权证》，记载内容与上述情况一致。2010年1月15日，原告赵旭林（甲方）与被告逸真公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，言明根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》等法律法规，并结合《关于本市加强租赁厂房和场所的生产、消防、特种设备安全管理的意见》，甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的厂房事宜而订立合同。合同约定，甲方出租的厂房建筑面积793平方米，甲方已经出示过产权证，并作为合同附件。厂房原规划设计的生产使用性质为厂房，其现有装修、有关设施设备状况、安全生产条件、防火等级等，以及甲方同意乙方自行装修和改变技术工艺或生产设施的内容、标准及需约定的有关事宜，乙方装修的图纸和方案必须经甲方审看，甲方书面同意乙方的装修图纸和方案，乙方照此施工。该厂房装修完工后，乙方必须向甲方提供整套装修设计图纸、电器线路图、接排管图等。整套装修设计图纸、电器线路图、接排管图等整套复印件成为合同附件要件，乙方退租时，乙方将该厂房的整套装修无偿赠与甲方，甲方将以整套装修设计图纸、电器线路图、接排管图等图纸对装修后的该厂房状态进行验收（注：实际合同未附有上述图纸）。租赁期内甲方保证乙方拥有该厂房之完整产权及使用权，乙方的合法租赁权不会受第三方的干扰。甲方同意乙方将该厂房装修作为办公使用，乙方必须通过政府部门（公安、消防、工商等）的审批达标后，才能启用。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，或未按规定经安全生产监管、消防等有关部门批准，不得擅自改变厂房规划设计的生产使用性质，从事上款约定之外的其他生产及经营活动。乙方保证，不在该厂房户外作任何广告。租赁日期自2010年2月1日起至2020年1月31日止，若有延期，租赁日期顺延。租赁届满后，乙方享有优先续租权。该厂房年租金为48万元整，租赁保证金为10万元整，首次支付款额为半年租金和租赁保证金34万元整，甲方提供正规发票和厂房租赁保证金收据，乙方以现金方式支付租金和厂房租赁保证金到甲方账户（农行账户户名：赵旭林，同时给定银行账户号），合同订立后，乙方立即向甲方支付首次款额34万元整。租金每半年支付一次，乙方应于每半年租赁期届满前一个月的首日（1日）前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按厂房租赁保证金的10%支付违约金。租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁和装修期间，使用该厂房所产生的水、电、通讯、设备、环卫费、垃圾清运费、消防、电梯保养费等一切因租赁使用和装修该厂房所产生的费用，均由乙方承担。租赁期间，甲、乙双方应根据约定，保证该厂房及设施设备处于正常的可使用和安全的状态，凡发现乙方存在安全生产隐患的，甲方有权书面告知乙方，责令乙方进行整改，装修及租赁的过程，乙方承担全部的安全责任，甲方不承担由此产生的任何法律及民事纠纷的责任。乙方返还该厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态，甲方按上述合同约定标准进行验收，并相互结清各自应当承担的费用（注：图纸仍未作为附件置于合同中）。在租赁期内，如果乙方将该厂房转让或转租他人，必须事先征得甲方书面同意。在租赁期内，甲方如需出售该厂房，应提前1个月以书面形式通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，其中第五项为乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该厂房、转让或与他人交换该厂房承租权的。合同另就擅自退租、超越生产经营范围或违反国家法律法规等等违约责任作出约定。在其他条款中，双方约定，甲方给乙方装修免租期2个月，从正式交房日2010年2月1日至2010年3月31日，如装修期超过2个月，费用另行协商。合同订立后，原告按约交付房屋，被告按约支付租赁保证金和首期租金后，对房屋进行了装修改建。其中2幢4层被改装为被告的居住用房，逸真公司法定代表人林颖秀及其女儿在沪时均居住于此。2011年1月1日，被告与第三人丰企公司签订租赁合同，被告将系争房屋的2幢3层出租给丰企公司，租赁期限自2011年1月1日起至2020年1月31日止，第一、二年租金每月25000元整，第三、四年每月27500元整，……，租赁保证金为5万元。丰企公司租用该部位，支付了租金和押金，进行装修后，使用至今。2011年1月，被告与丰企公司签订租赁合同，被告将1957号一层建筑面积约为90平方米房屋出租给丰企公司，租金自2011年1月1日起至2020年1月31日止，租金第一、二年每月25000元整，第三、四年每月25000元整……租赁保证金为5万元整。丰企公司租用该部位，支付了租金和押金，对房屋进行了装修，使用至今。2011年1月，被告与第三人益力多公司签订房屋租赁合同，被告将系争房屋底楼100平方米出租给益力多公司，租期自2011年1月15日起至2016年1月14日止，租金第一、二、三年每月租金9000元，第四年每月租金9500元，第五年每月租金10000元。押金为人民币9000元。在合同尾部以下，原告安泰公司注明：“兹有我公司产权名下的位于上海交通路1957号厂房楼793平米，现已租赁给上海逸真建筑公司，我公司同意该公司将房产用于转租经营（1957号厂房的底楼）。”益力多公司租用该房屋部位，亦对房屋进行的装修，支付了押金和租金，使用至今。2011年2月24日，被告与第三人剑晓公司签订房屋租赁合同，约定：被告出租给剑晓公司的房屋为系争房屋4层楼的第1层前半段（A101），该房屋建筑面积约为100平方米。该房屋以现有状态进行出租，剑晓公司装修方案必须经被告同意，由剑晓公司自行装修并对其安全自行负责。被告同意第三人将房屋装修作为仓库及办公室，剑晓公司保证其经营活动符合法律规定，必须通过相关部门的审批后才能开展经营活动。剑晓公司保证，在租赁期内未征得被告同意，或未按规定经安全生产监管、消防等有关部门批准，不擅自改变厂房规划设计的使用性质，从事上款约定之外的其他生产及经营活动。租期从2011年2月25日前向剑晓公司交付该房屋，自2011年3月1日起至2019年12月31日止。租赁押金为2万元，首次付款额为月租金和租赁押金共计41000元整。押二付二，管理费每月人民币500元。剑晓公司应于每次租赁期届满前一个月的首日（1日）前向被告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则剑晓公司需按厂房租赁押金的5%支付违约金。该厂房2011-2012月租金为每月1万元、2013-2014月租金为10500元、2015-2016月租金为每月11000元……。双方约定，租赁关系终止时，被告收取的租赁押金除用以抵充合同约定由剑晓公司承担的费用外，以剑晓公司撤销营业登记后所剩余部分无息归还被告。租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、通讯、设备、环卫费、垃圾清运费、消防等一切因租赁使用和装修该房屋所产生的费用，均由剑晓公司承担。非合同规定的情况下，被告在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该房屋的，被告应按月租金的2倍向剑晓公司支付违约金。（并相应补偿剑晓公司装修费，如果租期超过三年后，免补偿。）非合同规定的情况下，剑晓公司在租赁期间中途擅自退租的，剑晓公司应按2个月租金向被告支付违约金，若违约金不足抵付被告损失的，剑晓公司还应负责赔偿。剑晓公司超越生产范围的，或违反国家法律法规的，由剑晓公司承担赔偿责任。合同订立后，剑晓公司支付了保证金，并在系争房屋内进行装修，在房屋内加盖了阁楼，剑晓公司未能提供证据证明该搭建行为征得被告的同意。嗣后，剑晓公司使用系争房屋作为办公和仓储，至今。2013年5月3日，剑晓公司收到《上海市消防监督检查意见通知书》，告知其承租部位为易燃易爆场所，建筑防火状况和消防设施均不完好，私搭阁楼，遮挡消火栓，遂责令改正。同年5月8日，上海市普陀区公安分局宜川派出所制作询问笔录，被询问人即剑晓公司的法定代表人，其确认在消防器材旁堆放物品，私搭阁楼。同年5月9日，公安部门作出《行政处罚决定书》，对剑晓公司和法定代表人作出罚款处罚。2011年4月27日，被告与第三人丰企公司签订租赁合同，被告将系争房屋的C座C101室（即系争房屋1幢1层处）出租给丰企公司，建筑面积约20平方米，租赁期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止，租金每月2500元整，租赁押金为1500元，押二付二，共计金额为1万元整。丰企公司租用该房屋部位，亦对房屋进行的装修，支付了押金和租金，使用至今。2011年7月6日，安泰公司出具书面证明，言明：“兹有我公司产权名下的位于上海交通路1957号厂房楼793平米，现已租凭（错字，应为赁）给上海逸真建筑公司。我公司同意该公司将房产用于转租经营（1957号厂房的二、三楼）。”2011年11月1日，被告与第三人延合公司签订租赁合同，被告将其在原1幢1层房屋上搭建的二层201和202室建筑面积月50平方米房屋出租给延合公司，租期自2011年11月1日起至2013年10月31日止，租金每月3000元，租赁保证金6000元。延合公司租用该部位，对房屋进行了装修，支付了租金和保证金，使用至今。2013年1月11日，被告与第三人延合公司签订租赁合同，被告将其在被告将其在原1幢1层房屋上搭建的二层203室出租给延合公司，租期自2013年1月1日起至2020年1月31日止，月租金人民币3000元整，押二付二，租赁保证金为6000元整。延合公司租用该部位，对房屋进行了装修，支付了租金和保证金，使用至今。因原告认为剑晓公司和延合公司承租系争房屋均未征得原告或者原权利人和出租人的同意，且剑晓公司在使用房屋期间存在消防违规现象，给系争房屋带来安全隐患，遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，各方当事人确认如下：被告支付原告租金至2013年4月30日止；丰企公司、益力多公司、延合公司、剑晓公司仍在按约支付租金。鉴于第三人如约向被告支付租金的上述事实，原告表示对解除合同后第三人支付使用费的事宜暂行不再要求法院在本案中予以解决。审理中，经被告及第三人剑晓公司、丰企公司、延合公司申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对房屋装修残值进行评估。因益力多公司认为无论原、被告合同是否解除，益力多公司或与被告继续履行合同，或与原告磋商建立租赁关系，故益力多公司在本案中未提起装修损失赔偿要求。上海联合工程监理造价咨询有限公司于2014年8月25日出具《鉴定意见书》，鉴定意见如下：1、剑晓公司仓库装饰工程经折旧现值23342元、安装工程现值2395元、阁楼部分装饰工程现值19179元（争议）；2、丰企公司装饰工程经折旧后现值17833元、安装工程现值4813元、棚搭建现值5565元（争议）、消防泵改建现值1540元（争议）、大门口门牌现值5721元（争议）、监控工程现值7768元（争议）；3、逸真公司装饰工程经折旧后现值389209元、安装工程现值46183元、四层家装现值81437元（争议）、安装15267元（争议）、顶层防水12831元（争议）、扶手、纱窗2139元（争议）、内外墙界面剂钢丝网粉刷27762元（争议）、厕所防水1476元（争议）。经质询，原告对上述鉴定意见未表异议，但认为装修未经原告同意，且有些装修违反了消防规定和房屋用途，故不应予以赔偿；被告则认为鉴定意见取值偏低，有些人工取费显然与市场不符，故本认可鉴定结论。第三人丰企公司和延合公司均未对鉴定结论发表异议，延合公司则确认其所有装修均为丰企公司出资，赔偿应由丰企享有。第三人剑晓公司则认为玻璃雨棚等取值与事实不符。2014年12月8日，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具补充报告，确认如下：1、补充报告对前意见书中涉及逸真公司的鉴定部分进行相应调整；2、本补充报告对丰企公司鉴定部分不做调整；3、逸真公司与剑晓公司出资50%建造玻璃雨棚，对相关金额做出调整，剑晓公司其余部分不做调整。调整明细如下：1、无争议项：逸真公司装饰工程折旧后残值415618元、安装工程47448元；争议项：四层家装经折旧后残值98775元、安装10321元、顶层防水13809元、扶手、纱窗2719元、内外墙界面剂钢丝网粉刷54731元、厕所防水1476元、1幢1层室外地坪、毛石地坪4cm砼找平1383元、楼面防水490元、钢管外脚手架8733元；2、玻璃雨棚逸真部分经折旧后残值9591元；3、剑晓公司：玻璃雨棚经折旧后残值9591元、仓库装饰工程4160元、安装工程2395元、阁楼部分19179元。经质证，被告仍旧认为取值偏低，不认可鉴定意见结论，其余第三人未再表异议。关于押金，各方确认如下：原告收取被告押金10万元；被告收取丰企公司55000元、延合公司12000元、剑晓公司2万元。被告确认按合同收取了押金，益力多公司支付押金9000元。本院认为，经安泰公司同意，赵旭林与被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应为有效。租赁期间，铁新公司与安泰公司就房屋转让达成合意，铁新公司成为系争房屋的权利人。根据关于买卖不破租赁的法律规定，铁新公司自然承接赵旭林的出租人主体资格，与逸真公司继续履行租赁合同。合同订立后，安泰公司和赵旭林按约交付了房屋，被告亦按约支付了保证金和租金，对房屋进行了装修。嗣后，经安泰公司同意，将房屋转租给益力多公司、丰企公司。同时，被告又将房屋转租给剑晓公司和延合公司，但被告并未能提供足够证据证明该转租经过原告同意，也未提供证据证明其明确告知过原告，也无证据证明原告已经通过何种途径得知其转租且未表示异议的事实，故对被告辩称原告明知并同意转租的抗辩主张，本院不予采信。同时，被告在履约过程中，存在诸多与合同约定不符的行为，如延合公司的承租部位系被告在原1幢1层的基础上私自搭建而来，被告也无相应建筑许可凭证；在2幢层楼面，被告将原工厂用房私自装修适合家庭使用的居住用房，由其法定代表人及女儿居住使用，与房屋用途严重相背离。尤其是，剑晓公司通过被告转租承租系争房屋后，私自搭建了阁楼，并违反了消防规定，给系争房屋使用带来安全隐患。综上所述，被告未经原告同意擅自转租的行为已经构成违约，原告要求解除赵旭林与被告签订的租赁合同符合双方约定及法律规定，应予支持。合同解除后，被告及实际使用房屋人即本案当事人应当迁出系争房屋，被告应将房屋返还给原告。因作为房屋权利人的原告表明愿意与除了剑晓公司以外的其余第三人协商是否建立租赁关系，其仅要求剑晓公司迁出的诉讼请求，系其自行处分权利的行为，与法不悖，本院予以准许，故剑晓公司应当迁出系争房屋。同时法律规定，承租和使用系争房屋，应当向权利人或出租人支付租金，因本案涉及第三人的实际使用，故在赵旭林与被告合同解除前，被告仍应按照合同支付原告租金，第三人则分别按照被告与其签订的租赁合同支付租金。因为被告将2幢4层改建为住家交由法定代表人及其家人居住，故合同解除后，被告应当支付该部分使用费，本院则根据该使用面积占总面积比例酌定房屋使用费的计算标准酌判。因为剑晓公司和延合公司的租赁合同是被告尚未取得转租权的前提下签订的，故该两份合同应为无效合同，然因剑晓公司和延合公司已经使用系争房屋，剑晓公司和延合公司仍应向被告支付房屋使用费，金额参照双方签订合同的租金金额。在赵旭林与被告签订的合同解除后，被告及第三人实际使用系争房屋的，则应当向原告支付房屋使用费，使用费金额参照各自合同的约定。然，因为第三人仍在按合同约定支付被告房屋租金，而租金均为先付后用，部分租金已经为预期使用的租金，故本院就第三人的使用费不再进行处理，各方当事人可根据上述原则进行结算，审理中原告对此亦表示在上述原则确认后，可不再要求法院在本案中予以解决，故本院对此暂不予处理，如果产生争议，可以另案提起主张。因被告及第三人均在系争房屋中进行装修和添附，在返还房屋时，原告应当对装修残值进行补偿，但鉴于被告及第三人均未提供征得相对方当事人同意或制作图纸提交给相对方的依据，故对违反消防法律规定或者违反房屋用途的装修残值则不予赔偿。因剑晓公司与延合公司的租赁合同未征得原告同意，为无效合同，故该两公司的装修残值将根据合同过错原则和房屋重归原告占有后的公平原则，由原、被告及剑晓公司、延合公司予以分担。关于剑晓公司的独立诉讼请求，因其与被告签订的租赁合同无效，第三人要求原、被告赔偿两个月租金、给予两个月免租期予以搬迁的诉讼请求不符合法律规，本院难以准许，至于装修损失之请求，则按上述原则进行处理。审理中，经本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司出具的报告，系其工作人员多次勘验现场取值而来，分析客观科学，取价适中，符合市场客观标准，故本院予以采信，上述装修残值计算标准以该报告为依据。在各方当事人结清上述费用后，原、被告各自收取相对方的押金或者保证金应当予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告赵旭林与被告上海逸真建筑工程有限公司于2010年1月15日签订的关于上海市交通路1957号之《厂房租赁合同》于本判决书生效之日起解除；二、被告上海逸真建筑工程有限公司、第三人上海剑晓仓储有限公司应于本判决书生效之日起十五日内迁出上海市交通路1957号房屋，将房屋返还给原告上海铁新地理信息有限公司；三、被告上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海铁新地理信息有限公司自2013年5月1日起至本判决书生效之日止的租金，按年租金48万元计算；四、被告上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付自本判决生效之日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按酌定的年租金6万元计算；五、原告上海铁新地理信息有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告上海逸真建筑工程有限公司装修费人民币448784元；六、原告上海铁新地理信息有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿第三人上海丰企实业发展有限公司装修费人民币15045元、被告上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿第三人上海丰企实业发展有限公司装修费人民币7523元；七、原告上海铁新地理信息有限公司应于本判决生效之日补偿第三人上海剑晓仓储有限公司装修费人民币6458元、被告上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿第三人上海剑晓仓储有限公司装修费人民币6458元；八、原告上海铁新地理信息有限公司应于被告上海逸真建筑工程有限公司结清上述费用之日返还其押金人民币100000元；九、被告上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起返还第三人上海丰企实业有限公司押金人民币55000元、返还第三人上海益力多乳品有限公司押金人民币9000元、返还第三人上海剑晓仓储有限公司押金人民币20000元、返还第三人上海延合投资发展有限公司押金人民币12000元；十、对第三人上海剑晓仓储有限公司的其余独立诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币30000元，由原告负担人民币10000元、被告负担人民币12500元、第三人上海剑晓仓储有限公司负担人民币3750元、第三人上海延合投资有限公司负担人民币3750元。本案受理费人民币8420元，由被告负担；本案第三人独立请求诉讼费人民币325元，由第三人上海剑晓仓储有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郝晓鹃审 判 员 陶 虹人民陪审员 钱春林二〇一五年一月二十三日书 记 员 张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自：