（2014）常民再终字第12号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-02-04

案件名称

上诉人娄腊初与被上诉人胡晓忠、胡德顺房屋租赁合同纠纷一案民事判决书（2014）常民再终字第12号

法院

湖南省常德市中级人民法院

所属地区

湖南省常德市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

娄腊初,胡晓忠,胡德顺

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省常德市中级人民法院民事判决书（2014）常民再终字第12号上诉人（原审原告）娄腊初，男。委托代理人丁伟志。被上诉人（原审被告）胡晓忠，男。被上诉人（原审被告）胡德顺（曾用名胡跃明），男。两被上诉人共同委托代理人潘高峰。上诉人娄腊初与被上诉人胡晓忠、胡德顺房屋租赁合同纠纷一案，常德市武陵区人民法院2013年1月13日作出（2012）武民初字第1965号民事判决，已经发生法律效力。经该院院长提交审判委员会讨论，2014年7月18日作出（2014）武民申字第01号民事裁定，决定对本案进行再审。2014年10月10日，该院作出（2014）武民再字第02号民事判决。娄腊初不服该判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人娄腊初及委托代理人丁伟志，被上诉人胡晓忠、胡德顺及共同委托代理人潘高峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告娄腊初诉称：2009年8月20日，原告与被告胡晓忠、胡德顺签订《房屋承租合同》一份，约定两被告将位于常德市南坪乡沙港村6组的两栋楼房、两层平房、1亩停车坪出租给原告经营餐饮业，并约定了承租期限、年租金标准等。2012年9月底，常德市武陵区征地拆迁事务所对原告所承租之房屋及房屋装修方面已经拆迁完毕，仅房屋装修方面的补偿金额为609927.27元。双方在合同第7条中关于征地、拆迁的约定，两年之外，两被告应该向原告支付房屋装修方面和房屋以外补偿40%的权利。两被告至今未支付装修补偿款243970.8元。请求两被告支付补偿款243970.8元。庭审中依据法院调取的证据，变更其诉讼请求为两被告支付补偿款193793.8元。原审被告胡晓忠、胡德顺辩称，双方所约定的补偿款被告方已经付清，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一审法院初审认定：2009年8月20日，原告与两被告签订房屋承租合同，约定将两被告所有的位于常德市南坪乡沙港村6组6-44栋两栋楼房、两层平房、1亩停车坪出租给原告经营餐饮业，承租期限为“从2008年10月15日起到政府征迁此地为止”；合同第7条约定“两年之内，乙方享有政府关于房屋以外补偿60%的权力，两年之外，享有政府关于房屋装修方面和房屋以外补偿40%的权力”。2012年9月底，两被告所有的两栋楼房拆迁补偿，常德市武陵区征地拆迁所将各项补偿费用打包发放给胡晓忠、胡德顺的自行安置补偿款分别为939802元、469722元。胡晓忠于2012年8月17日向娄腊初支付补偿款212000元，胡德顺于2012年9月25日向娄腊初支付补偿款31200元，娄腊初出具相应的收据。另查明，原被告双方于庭审时确认房屋承租合同实际履行期限为2008年10月15日至2012年7月30日。一审法院初审认为：本案是基于原被告双方于2007年8月20日签订的房屋承租合同而发生的房屋租赁合同纠纷，该合同是双方真实意思表示，系有效合同。本案争议的焦点是娄腊初是否享有对所承租的房屋装修方面的补偿。首先，双方的合同履行期限自2008年10月15日至2012年7月30日已经超过两年，适用合同第7条关于“两年之外，享有政府关于房屋装修方面和房屋以外补偿40%的权力”的约定。原告认为其除享有经营补偿款40%的权利外，对于房屋装修的补偿款也享有40%的权利，被告方则认为原告享有将房屋装修方面和房屋共同除外后补偿40%的权利。本院认为，合同第7条前半部分中关于“两年之内”的条款原本为“乙方享有政府关于房屋装修方面和房屋以外补偿60%的权力”，但是双方提供的合同中均将“房屋装修方面”划去，仅保留原告享有“房屋以外补偿60%的权力”，据此可以看出原被告双方均认同房屋不包括房屋装修。若按照原告的理解，将第7条关于“两年之外”条款中的“以外”只作为“房屋以外”来看，“房屋以外”的外延应当包括房屋装修方面，那么该理解与原被告双方均认同的“房屋”与“房屋装修”概念互不涵盖相矛盾。因此，被告方对该条的理解更符合逻辑。其次，根据被告方以及证人胡年纯、王金秋的当庭陈述，整个沙港社区的拆迁都没有按照各拆迁户装修的实际情况进行补偿，均是常德市武陵区征地拆迁所以统一价格、整体打包的方式按照各户的房屋面积确定补偿数额，因此被告方所获得的在房屋装修方面的补偿款数额并不明确。另外，被告方已经将经营补偿款全部付给原告。据此判决：驳回原告娄腊初的诉讼请求。一审法院再审认定的事实与一审初审认定的基本事实一致。一审法院再审认为原判认定事实清楚、适用法律正确、原判决应予维持。据此判决：维持本院（2012）武民初字第1965号民事判决书。娄腊初上诉称：1、原再审判决认定事实不清、判决错误。①当初签订合同时是被上诉人要求划掉两年内关于“房屋装修方面”的内容，如不划掉的话，上诉人两年内获得的补偿款比两年后多，是正常的。而因被上诉人执意划掉导致合同约定呈现两年内的补偿款比两年后更少的“不公平现象”，原判再以合同显示公平为由驳回上诉人的诉讼请求是真正的不公平。被上诉人如觉得合同显示公平可在合同签订后一年内提出撤销该合同，但被上诉人未行使撤销权；②被上诉人向上诉人支付经营补偿款时只出示了10张单据中的3张，其余7张被被上诉人隐瞒，原判以娄腊初向两被上诉人出示了收据为由，认定“视为当时完全收到了应得的补偿款”没有证据支持。2、被上诉人如不按照合同履行，依照公平正义原则，被上诉人需将经营补偿款支付给上诉人。现实际情况是被上诉人既想获得全部的房屋装修方面的补偿看，又想占有原本属于上诉人60%的经营补偿款，是不公平的。请求撤销（2014）武民再字第02号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；判令二被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人胡晓忠、胡德顺答辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，处理恰当，应予维持。请求驳回上诉人的上诉请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明，原一审、再审查明的基本事实清楚，应予以确认。另查明，胡晓忠所得房屋及餐馆设施补偿共计1159402元，扣减其所得安置房购买金额219600（915元×240／㎡），所得补偿款现金为939802元。胡德顺所得房屋及餐馆设施和经营补偿共计469722元。一审法院依照上诉人娄腊初的申请向常德市武陵区征地拆迁所调取的《建（构）筑物及其他设施补偿清交单》上明确载明了补偿明细及金额，胡晓忠、胡德顺房屋安置补偿款系按照该清交单明细补偿。一审初审根据原审被告提交的证人王金秋、胡年纯的证言，关于胡晓忠、胡德顺所得安置补偿款系打包发放，有关房屋装修方面的补偿数额不明确的认定，不符合客观情况。且根据查明的事实，娄腊初已按合同约定取得有关老妈味餐馆经营方面补偿的40%，一审认定胡晓忠、胡德顺已将全部经营补偿款支付给娄腊初的事实，亦与实际情况不符。本院认为，本案中，双方当事人签订的《房屋承租合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也不损害他人的合法权益，系有效合同，对此双方并无异议。本案争议的焦点问题有二：一是对双方签订的《房屋承租合同》的第7条如何理解，即娄腊初是否享有获得对房屋装修方面补偿款的40%的权利；二是娄腊初享有的房屋装修补偿款是否包含房屋的原始装修补偿。《房屋租赁合同》第7条约定：“关于征地、拆迁。两年之内，乙方享有政府关于房屋以外补偿60%的权力，两年之外，享有政府关于房屋装修方面和房屋以外补偿40%的权力。”娄腊初对餐馆的经营已超过两年，应按照条款“两年之外”的规定享有补偿款。现双方对该条款的理解各不相同，上诉人娄腊初认为，按照该条款规定，其应享有的补偿款是政府对房屋以外的补偿款以及房屋装修方面补偿款总和的40%；被上诉人胡晓忠、胡德顺认为，按照该条款规定，娄腊初只应享有房屋及房屋装修方面以外的其他补偿的40%，房屋装修方面的补偿娄腊初不享有。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”从字面意思来看，争议条款在语法上确实存在歧义，且当事人各执一词，要正确理解该条款的真实意思，需结合合同的其他条款及合同的订立、履行情况等综合进行判断。关于焦点一，即娄腊初是否享有房屋拆迁装修补偿款40%的问题。1、合同第7条关于两年之内、两年之外的补偿项目原本是一样的，即“乙方享有政府关于房屋装修方面和房屋以外补偿60%、40%的权利”，但根据被上诉方的要求，两年之外享有的权利中划掉了房屋装修方面的内容，两年之内享有的权利中保留了房屋装修方面的内容。根据订立合同时行为，可以推定该被划掉的内容应是对被上诉人胡晓忠、胡德顺不利，对上诉人娄腊初有利，即该条款应作娄腊初享有房屋装修补偿款的40%的理解更符合逻辑；2、依照合同履行情况，也应该理解为娄腊初享有房屋装修补偿款的40%。根据本案查明的事实，胡晓忠、胡德顺已向娄腊初支付的补偿款除了门面经营面积补偿款、经营损失补偿款外，还包含娄腊初为经营餐馆在房屋原有装修基础上新添置的设备、装修（厨房生产灶、厨房砖石灶、锅炉灶、抽油烟机、柜机、冻库、涵管、广告牌、钢架棚、碎石坪、碎石道路、木屋）等项目，说明娄腊初对房屋装修补偿款应该享有40%的分配权利。关于焦点二，即娄腊初享有的房屋装修补偿份额是否包含房屋出租前原始装修补偿的问题。娄腊初主张除了新增加的设施和装修补偿外，胡晓忠、胡德顺另需支付房屋原始装修所得补偿款的40%。双方当事人在合同中并未明确约定娄腊初享有的房屋装修补偿款的具体范围。如何确定该范围是本案处理的关键。首先，从合同履行来看，2012年8月17日、9月25日，经结算，胡晓忠、胡德顺分别向娄腊初支付了补偿款212000元、31200元，娄腊初分别出具收条。双方当时结算的依据是常德市武陵区征地拆迁所制作的《建（构）筑物及其他设施补偿清交单》3张，其中胡晓忠2张、胡德顺1张，均注明了“老妈味餐馆”。清交单列明了补偿明细及金额，其中并未包含房屋的原始装修补偿项目。娄腊初在明知胡晓忠、胡德顺的拆迁补偿项目中包含有房屋装修及设施补偿，而其所得装修补偿仅包含老妈味餐馆新增设施和装修补偿的情况下，对补偿项目并未提出异议，说明该补偿范围并不违背娄腊初与胡晓忠、胡德顺的合同预期。据此可以判断双方合同中所约定的房屋装修补偿范围应指新投入的设备、装修，而不包含出租前房屋的原始装修。其次，从合同内容来看，双方根据经营时间长短约定分成比例，且娄腊初所得补偿比例呈下降趋势，对此，双方的解释是经营时间短，投入成本未收回，娄腊初享有较高的分成比例，反之亦然。从此内容也可判断双方约定的房屋装修应指新投入的设备、装修。再次，从利益公平的角度考量，房屋租赁合同双方在签订合同时均确定地预见到租赁房屋将被拆迁，并将合同终止的时间约定为政府实施房屋拆迁时止，且娄腊初在合同签订后并未对房屋进行实质性的装修。据此可以判断，娄腊初对其承租经营的餐馆将因政府拆迁行为而终止经营的后果是明确预知的，并未因政府拆迁行为而产生新的超出其预期的损害后果。而征地拆迁补偿的实质是对失去宅基地和居住房屋的村民的经济补偿，以期最大限度地保障被拆迁户生活、生存的权利。根据本案所涉房屋属地的拆迁补偿政策，扣除胡晓忠为保证必要的居住条件而购买政府安置房款，胡晓忠、胡德顺两户居民实际所得现金补偿款合计140万有余，两户主已按房屋租赁合同约定支付给娄腊初补偿款243200元；根据娄腊初的诉讼请求，胡晓忠、胡德顺需另行支付补偿款193793.8元，两项合计将达到436993.8元，占胡德顺、胡晓忠两户村民所得补偿总和的30%以上，这不仅有悖拆迁安置补偿的政策初衷，亦有违合同利益公平的价值选择。综上，上诉人娄腊初关于其应享有房屋全部装修补偿款40%的上诉理由不能成立，其只享有基于餐馆经营而新投入的设备、装修补偿款的40%，不享有房屋原始装修补偿款的分配权。而其新投入的设备、装修补偿款，合同双方已按照合同约定结算并已实际履行，上诉人娄腊初要求被上诉人胡晓忠、胡德顺另行支付房屋装修补偿款193793.8元的诉讼请求，本院不予支持。原判认定娄腊初不享有房屋装修补偿款的部分事实错误，裁判理由不当，应予纠正，但原判认定的其他基本事实清楚，适应法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4710.30元，由上诉人娄腊初负担。本判决为终审判决。审判长　张秋岚审判员　龚哲羲审判员　孙艳慧二〇一五年一月二十三日代书记员　胡森桂附法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”