（2014）大民初字第5467号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-05-21
案件名称
赵恩英与唐柳银房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵恩英,唐柳银
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市��兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第5467号原告赵恩英，女，1943年12月13日出生。委托代理人于江涛，北京市博涵律师事务所律师。委托代理人李宝贵，男，1964年2月13日出生，首航国力商贸有限公司第47连锁店理货员。被告唐柳银，男，1974年10月19日出生。委托代理人张凤成，北京市三维律师事务所律师。原告赵恩英与被告唐柳银房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵恩英的委托代理人于江涛、李宝贵，被告唐柳银及其委托代理人张凤成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵恩英诉称：我委托李宝贵与被告唐柳银于2009年4月20日签订房屋租赁合同，合同约定，将位于北京市××区××镇××庄××××4号的房屋租给被告使用，租期为5年，自2009年4月20日至2014年4月20日，年租金为13万元整。合同期满后��我出于自己居住使用的需要而要求被告腾退房屋，但是被告拒绝腾退，故请求法院判令：1、被告立即腾退位于北京市××区××镇××庄××××4号的房屋；2、被告给付自2014年4月21日至其腾退房屋之日的使用费每月32000元；3、诉讼费由被告承担。被告唐柳银辩称：不同意原告的全部诉讼请求。我认为原告不具备相应的主体资格，租赁合同是我与李宝贵签订的，合同期满后虽然双方没有续签书面合同，但双方也经过口头协商确定诉争房屋由被告继续租赁使用。而且被告于签订租赁合同之后一直在诉争房屋进行经营，并取得了营业执照。经审理查明：被告唐柳银（乙方）与李宝贵（甲方）于2009年4月20日签订《房屋出租合同》，双方约定：甲方将座落在××庄桥东马路南侧一座三层小楼出租给乙方做商业使用；租赁期限五年，自2009年4月20日至2014年4月20日，租金为每年13万��，一次性年付，每年以合同上日期的前一个月付清；承租合同期满后，由双方共同商定终止或续签，如甲方继续出租楼房，乙方享有优先权。双方签订租赁合同后，唐柳银在诉争房屋经营北京泽凯浴池，为个体工商户，营业执照上的经营场所地址是北京市××区××镇××16号，其称系登记错误。唐柳银按照合同约定给付了自2009年4月20日至2014年4月20日的租金。关于委托李宝贵代为签订合同的事项，赵恩英出具书面情况说明，内容为：位于北京市××区××镇××庄××××4号的房屋归其所有，2009年4月，其委托儿子李宝贵把房屋出租给唐柳银，李宝贵收到租金后均已交给其。且赵恩英提交集体土地建设用地使用证予以证实。李宝贵亦称出租房屋系原告赵恩英宅基地上的房屋，所有权属于赵恩英，其受赵恩英委托与唐柳银签订了租赁合同。唐柳银称租赁合同到期后，其与出租方就继续租赁事宜进行协商，出租方曾口头答应其继续租赁该房屋，但没有签订书面合同。为证明上述事实，唐柳银申请证人李×、陈×、韩×出庭作证，证人证言与其陈述内容一致，但赵恩英认为三位证人均为唐柳银雇佣的员工，与其存在利害关系，对证人证言不予认可。赵恩英称诉讼请求中使用费每月32000元的计算标准系根据诉争房屋周边的房屋租赁市场价格得出，但未提交证据。经询问，赵恩英称在宅基地上建设二层与三层楼房时没有经过建设工程规划审批等法定程序。上述事实，有当事人陈述笔录、房屋出租合同、集体土地建设用地使用证、个体工商户营业执照等证据材料在案佐证。本院认为：原告赵恩英委托其子李宝贵与被告唐柳银签订房屋出租合同，本院对赵恩英做为本案原告的主体资格予以确认。赵恩英出租房屋系在其宅基地上所建，对租赁合同中���关一层房屋的合同效力，应属有效，但法院对于租赁合同效力的认定不影响有关行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。双方签订的房屋租赁合同已于2014年4月20日到期，唐柳银称双方已通过口头协商达成继续租赁的合意，未提交充分证据证实，本院不予采信。赵恩英要求唐柳银腾退诉争房屋，于法有据，本院予以支持。赵恩英要求唐柳银给付自2014年4月21日至其腾退房屋之日的使用费每月32000元，因其未举证证明使用费的计算标准，应参照租赁合同的租金标准，本院认定为按照每年13万元的计算标准给付占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告唐柳银于本判决生效后十日内腾退承租的位于北京市××区××镇××庄桥东马路南侧的三层楼房；二、被告唐柳银给付原告赵恩英自二〇一四年四月二十一日至其腾退房屋之日的占有使用费（计算标准为每年一十三万元）；三、驳回原告赵恩英的其他诉讼请求。案件受理费二千九百四十元，由被告唐柳银负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 邓 挺代理陪审员 李 卉人民陪审员 朱庆华二〇一五年一月二十三日书 记 员 沈 丹 更多数据：