（2014）芝民一初字第238号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-02
案件名称
烟台瑞伯怡高物业服务有限公司与王泓力物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市芝罘区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
烟台瑞伯怡高物业服务有限公司,王泓力
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2014）芝民一初字第238号原告烟台瑞伯怡高物业服务有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路63号。法定代表人熊景刚，该公司经理。委托代理人高娟，山东鼎然律师事务所律师。被告王泓力，烟台福水源汽车清洗设备有限公司法定代表人。原告烟台瑞伯怡高物业服务有限公司诉被告王泓力物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高娟与被告王泓力到庭参加了诉讼；最后一次庭审，被告经本院合法传唤，无正当理由未按时出庭。本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月30日，我公司与烟台桦林置业有限公司签订了《紫郡城前期物业管理服务合同》，约定由我公司为坐落于烟台市芝罘区的紫郡城小区提供物业服务，其中商业用房的物业服务费收取标准为按建筑面积每月每平方米2.5元计算，业主和物业使用人办理接房手续时一次性交纳一年的物业服务费，以后每六个月交纳一次，在每个应缴费月份的1－10日内预缴六个月的物业服务费；逾期，则从逾期之日起按每日应交费用的万分之五交纳滞纳金。合同签订后，我公司依约为该小区提供物业服务，被告作为烟台市芝罘区宁海路96号紫郡城小区附4号网点房（建筑面积175.39平方米）的实际使用人，违约拖欠自2011年6月4日后的物业服务费，故请求判令被告支付2011年6月4日至2014年6月30日间的物业服务费16166元（175.39平方米×2.5元／月／平方米×36个月又26天），以及自2011年6月4日起至判决确定的给付之日止的逾期交费违约金4368.60元（按日0.5‰分段暂计至2014年6月30日）。被告辩称，（一）烟台市芝罘区宁海路96号附4号房屋的建筑面积为175.39平方米属实，但我并非该套房屋的业主，只是实际承租人，该房屋的业主是烟台桦林置业有限公司（以下简称桦林置业），故原告诉请的物业服务费不应由我承担；（二）我与原告从未签订过物业服务合同，我只认可对该小区提供物业服务的是烟台桦林物业管理有限公司；（三）承租涉案房屋的烟台福水源汽车清洗设备有限公司与房主桦林置业在签订的租赁合同中已明确约定，是由该公司向桦林置业交纳物业服务费，而不是向原告交纳；（四）涉案房屋用于洗车经营，针对在进出的必经道路上设置路障的问题，我曾向物业公司人员反映过，但物业公司与桦林置业之间相互推诿，造成了重大的经济损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于烟台市芝罘区宁海路96号紫郡城小区的开发商为桦林置业。被告系烟台福水源汽车清洗设备有限公司的法定代表人，该公司成立于2010年7月9日。2010年5月4日，被告作为承租人，桦林置业作为出租人，双方在签订的《租赁合同》中约定：被告承租桦林置业坐落于烟台市芝罘区的紫郡城4号网点用于经营使用，房产面积约175.39平方米，租期自2010年6月4日起至2013年6月3日止5年，租期前3年的年租金为63819.80元，租期后两年，租金随市场行情浮动；租赁期间被告所使用的通讯、电视网、宽带网、室内卫生及物业管理费（2.5元／月／平方米）等费用由被告自行承担。该合同签订后并实际履行。2010年5月4日，烟台桦林物业管理有限公司在向被告出具的收据中载明：“今收到王泓力（紫郡城4号网点）交来物业费（2010.5.4－2011.6.3）人民币5261.70元”。2010年9月30日，原告与桦林置业在签订的《紫郡城前期物业管理服务合同》中约定：原告为坐落于烟台市芝罘区南迎祥路与红旗中路交汇处的紫郡城小区提供物业服务，原告负责的管理事项包括对房屋建筑本体共用部位、共用设备及市政公用设备的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的清运，以及保安工作等等，合同期限自合同签署之日起暂定10年或至本物业业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效之时自然终止；其中商业用房的物业服务费收取标准为按建筑面积每月每平方米2.5元计算，业主和物业使用人办理接房手续时一次性交纳一年的物业服务费，以后按每六个月交纳一次，在每个应缴费月份的1－10日内预缴六个月的物业服务费；逾期，则应从逾期之日起按每日应交费用的万分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告开始为紫郡城小区提供物业服务至今。被告违约自2011年6月4日起未交纳物业服务费，截止到2014年6月30日，被告累计拖欠物业服务费16166元（175.39平方米×2.5元／月／平方米×36个月又26天）。庭审中，被告提交的2010年5月4日其与桦林置业签订的《租赁合同》落款处承租人一栏，除了被告本人签字捺印外，另加盖了烟台福水源汽车清洗设备有限公司的公章。被告以此辩称，上述租赁合同签订之时其是代表个人，烟台福水源汽车清洗设备有限公司在租赁合同后成立，被告遂在租赁合同上又另行加盖了该公司的公章。另，本院自桦林置业处调取的、被告与桦林置业在2010年5月4日签订的《租赁合同》落款处载明的承租人一栏，只有被告本人的签字捺印，未加盖烟台福水源汽车清洗设备有限公司的公章。本院所确认的上述事实，有《租赁合同》、《紫郡城前期物业管理服务合同》、收据、工商材料、个人身份证明等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭。上述证据均经本院开庭质证和审查认证，可以采信。本院认为，（一）本案原告在2010年9月30日与紫郡城小区开发商桦林置业签订的《紫郡城前期物业管理服务合同》，未违反国家法律的强制性规定，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本院认定该合同有效，对紫郡城小区的每位业主均具有法律约束力。被告作为烟台市芝罘区宁海路96号附4号房屋即紫郡城4号网点房的实际使用人，以其未与原告签订物业服务合同作为拒交物业服务费的理由，不能成立。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。被告作为涉案房屋的承租人，应承担承租期间的物业服务费，并实际缴纳了2011年6月4日之前物业服务费的证据充分，有《租赁合同》和收据佐证；故被告对涉案房屋的物业服务费应交纳给出租人桦林置业，而非原告的抗辩理由，与证据事实不符，本案依法不予采信。现原告请求被告支付2011年6月4日至2014年6月30日间的物业服务费16166元的主张，于法有据，本院予以支持；被告关于原告物业服务工作不当导致其遭受经济损失的抗辩内容，未能举证证明，原告亦不予认可，被告可另案主张权利。（三）关于原告主张2011年6月4日起至判决确定的给付之日止的逾期交费违约金4368.60元（按日0.5‰分段暂计至2014年6月30日）的诉讼请求。本院认为，物业服务合同约定的违约金计算比例日0.5‰明显过高，考虑到被告对原告提供的物业服务提出异议，原告作为物业服务公司怠于履行服务职责，未能及时与被告进行沟通，采取有效措施加以改善，本身也存在一定的责任，故本院依法对原告主张逾期交费违约金的诉讼请求部分不予支持。（四）最后一次庭审，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对自己诉讼权利的放弃，故本院决定缺席判决本案。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告王泓力于本判决生效之日起10日内向原告烟台瑞伯怡高物业服务有限公司支付2011年6月4日至2014年6月30日间的物业服务费16166元。二、驳回原告烟台瑞伯怡高物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告王泓力未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由原告烟台瑞伯怡高物业服务有限公司负担108元，被告王泓力负担205元。因原告已向本院全额预交，故限被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于晓宁人民陪审员 吕春学人民陪审员 于永红二〇一五年一月二十三日书 记 员 吕海燕 微信公众号“”