（2015）沈中民二终字第24号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-02-28
案件名称
上诉人李树立与被上诉人沈阳宏发经龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李树立,沈阳宏发经龙物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第24号上诉人（原审被告）：李树立，男，1958年8月9日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：沈阳宏发经龙物业服务有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：孙经龙，该公司经理。委托代理人：李铮，女，1978年3月21日出生，汉族，该公司员工。上诉人李树立因与被上诉人沈阳宏发经龙物业服务有限公司（以下简称“宏发物业公司”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第03543号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，于2015年1月22日公开开庭审理了本案，上诉人李树立，被上诉人宏发物业公司的委托代理人李铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏发物业公司诉称：2008年1月31日，我方与沈阳宏发房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由我方负责其开发的“宏发华城世界（B区）”物业管理服务事宜，物业费价格为1元每月每平方米，物业服务费按年交纳。如业主未能按时、足额交纳物业服务费用，应按日3‰的标准向我方支付违约金。2010年12月1日，我方与沈阳宏发房屋开发有限公司签订《补充协议》一份，将《前期物业服务合同》的期限延长至该小区业主通过合法程序与我方签订新的物业服务合同或将我方解聘之日。我方按约定提供了物业服务，李树立系该小区业主，房屋面积为78.07平方米。李树立自2012年8月11日至2013年8月11日，欠缴物业费937.00元。为维护我方的合法权益，请求法院依法判令：1、李树立交纳物业费937.00元及滞纳金1026.00元；2、李树立承担诉讼费用。李树立辩称：2012年8月至2013年8月的物业费我没有交，我不认为是欠的，因为从2012年开始物业不履行职责，双向车道变为一车道，严重影响我骑自行车出入，自行车棚全是草，无法放车，园区内监控不好使，园区内治安不好，物业保安不作为，入住发现窗户漏水，玻璃漏气，去物业登记，一直没维修好，车位规划不合理，收费使用情况没有公示，我认为车位的收费应归全体业主受益，违停无人管理，对讲门损坏不维修，消防通道堵塞，园区大门随意走动，偷盗事件连续发生，园区内业主私自养鸡，小商小贩私自进入园区叫卖，物业不管理，影响我的生活，园区草坪无人维护，楼道无人清扫。物业不执行物业服务合同，服务不到位。原审法院审理查明：2008年1月31日，宏发物业公司（乙方）与沈阳宏发房屋开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由甲方选聘乙方（原告）对“宏发.国际华城（B区）”提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2008年1月31日起至2010年12月31日止。2010年12月1日，宏发物业公司（乙方）与沈阳宏发房屋开发有限公司（甲方）签订《补充协议》，约定：将《前期物业服务合同》期限延续至该小区业主通过合法程序与乙方签订新的物业服务合同或者将乙方解聘之日。李树立系居住在由原告负责物业管理服务的宏发华城世界（B区）业主，其拖欠自2012年8月11日至2013年8月11日物业费937.00元。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宏发物业公司（乙方）与沈阳宏发房屋开发有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司宏发物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主李树立享受了宏发物业公司提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。因宏发物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，对物业费的诉讼请求按实际拖欠费用的90%计算为宜，即843.30元（937.00元×90%）。关于宏发物业公司提出的要求李树立支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李树立于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司交纳其拖欠的2012年8月11日至2013年8月11日物业费843.30元；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。宣判后，李树立不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：我未与被上诉人签订过合同，没有合同，何来欠费；被上诉人物业服务存在很多问题。被上诉人宏发物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院审理查明事实与原审查明事实一致。上述事实，有前期物业服务合同、补充协议及庭审笔录在卷佐证，上述材料经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为：被上诉人与沈阳宏发房屋开发有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宏发物业公司按约定对李树立居住的小区进行了物业服务，故李树立负有向宏发物业公司交纳物业服务费的义务。关于李树立以其未与宏发物业公司签订合同作为拒付物业费理由的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对李树立该项主张本院不予支持。关于李树立提出宏发物业公司物业服务存在诸多问题其有权拒付物业费的主张。因原审法院基于宏发物业公司在物业服务方面有一定瑕疵而酌定上诉人按照合同约定标准的90%交纳物业费，已经考虑到宏发物业公司存在服务瑕疵的情形，故对上诉人该项主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李树立负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 长 李 妍代理审判员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一五年一月二十三日书 记 员 刘冰青本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 微信公众号“”