（2014）成民终字第5874号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-12-11
案件名称
李明忠与廖旭房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李明忠,廖旭
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第5874号上诉人（原审原告）李明忠，男，汉族，1983年11月18日出生，住成都市青羊区。委托代理人龙宇涛，四川思良律师事务所律师。被上诉人（原审被告）廖旭，女，汉族，1977年8月13日出生，住成都市武侯区。委托代理人廖可，男，汉族，1974年6月23日出生，住四川省自贡市自流井区。系廖旭哥哥。上诉人李明忠因与被上诉人廖旭房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第3413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李明忠的委托代理人龙宇涛，被上诉人廖旭的委托代理人廖可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月12日，李明忠与廖旭的委托人廖爱民签订《房产租赁合同》，廖旭认可该份合同。合同约定：廖旭向李明忠出租位于成都市武侯区桐梓林北路2号凯莱帝景花园B幢11楼E座，面积138平方米的房屋。租赁期限从2013年3月19日起至2015年3月18日止；房屋租金为每月5500元，每半年支付一次；李明忠另向廖旭支付5500元保证金，租赁关系终止时，双方确认交房、迁空、清点并结清相关费��后，保证金除用于抵付合同约定由李明忠承担的费用外，剩余部分无息归还李明忠。合同第8.2条还约定：“甲（廖旭）、乙（李明忠）双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按与房产租赁保证金等额的金额支付违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足抵付的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……F乙方在本合同租赁期内中途退租的；……”李明忠向廖旭支付了保证金5500元；2014年3月19日至2014年9月18日的房屋租金33000元。2014年6月20日，李明忠以“四川省自贡市贡井区金鱼路115号之1号”为地址向廖旭邮寄《解除房产租赁合同通知书》。廖旭陈述称未收到该邮件，李明忠未举示证据证明该份邮寄的投递结果。同日，李明忠向廖爱民出示《解除房产租赁合同通知书》，廖爱民进行签收。另查明，廖旭身份证地址曾经为四川省自贡市贡井区金鱼路115号之1号，现变更为成都市武侯区桐梓林北路2号2栋11楼5号。原审法院认定上述事实，经庭审质证认证的有：《房产租赁合同》、牡丹灵通卡账户历史明细清单、《收据》及当事人陈述等证据在卷予以佐证。原审法院认为，李明忠与廖旭形成的房屋租赁合同法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于李明忠是否有权单方解除《房产租赁合同》及李明忠如果有权单方解除《解除房产租赁合同通知书》，其行使该权利的方式是否符合法律规定和合同约定。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”李明忠与廖旭双方在《房产租赁合同》中对单方解除合同进行了约定，其中包括李明忠单方要求退租的情况，故李明忠可以在承租期内行使单方解除合同的权利。其次，根据《房产租赁合同》的约定李明忠行使单方解除合同的权利必须书面通知廖旭。且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”李明忠行使单方解除合同的权利必须符合合同约定及法律规定，即以书面的形式通知廖旭。李明忠向廖旭书面通知合同解除采用了两种方式：一为向四川省自贡市贡井区金鱼路115号之1号的地址向廖旭邮寄《解除房产租赁合同通���书》，廖旭称未收到该份通知书。经原审法院核实，廖旭身份证地址已发生变更，李明忠也没有举示相应证据证明廖旭对邮件的签收情况，故廖旭抗辩称没有收到该份《解除房产租赁合同通知书》的观点符合查明事实，原审法院予以采纳。二为向廖爱民送达《解除房产租赁合同通知书》，由廖爱民签收。原审法院认为，廖爱民虽然为廖旭在签订《房产租赁合同》时的受托人，但该代理仅为一次性行为，李明忠也未举示证据证明廖爱民有代理权限代廖旭签收其他文书，也无证据证明廖爱民将该《解除房产租赁合同通知书》转交给了廖旭。故原审法院对李明忠陈述称向廖爱民通知合同解除即为向廖旭通知合同解除的观点不予采纳。李明忠采取的两种书面通知被告合同解除的方式均未能到达廖旭处，李明忠行使单方合同解除权的方式不符合合同约定及法律规定。再次，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”李明忠采用两种通知方式的时间均为2014年6月20日。2014年6月24日，李明忠即向原审法院起诉廖旭。即使廖旭收到了李明忠的书面解除《房产租赁合同》的通知书，异议期也远未经过。结合廖旭在庭审过程中明确表示不同意合同解除的意见，应视为廖旭对李明忠的单方解除合同行使异议权。综上，李明忠虽享有单方解除合同的权利，但行使该权利的方式不符合法律规定及合同约定。故李明忠要求确认李明忠与廖旭双方于2013年3月12日签订的《房产租赁合同》已解除的诉请，原审法院不予支持。同理，李明忠要求廖旭退还李明忠已支付的2014年4月16日至2014年9月18日租金28050元的诉请，原审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条第一款的规定，原审法院判决：驳回李明忠的诉讼请求。案件受理费500元，因适用简易程序，减半收取250元，由李明忠负担。宣判后，原审原告李明忠不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，确认上诉人与被上诉人签订的《房产租赁合同》解除，被上诉人退还上诉人已支付的房屋租金28050元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、原审认定事实不清，上诉人已给被上诉人邮寄了解除合同通知书，也向被上诉人的委托人廖爱明送达了解除合同通知书，已履行了合同约定的书面通知的义务，《房产租赁合同》已解除；二、原审法院适用法律错误，书面送达解除合同通知书是双方约定的解除合同方式，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但并非只要其行使异议权，就可以否认合同已解除的效力，原审法院以廖旭在异议期内表示不同意解除合同而判决合同未解除系适用法律错误。被上诉人廖旭答辩称，上诉人在明知被上诉人长期居住在北京的情况下，将通知书寄往其原身份地址自贡市是刻意为之，廖爱明只有代理签订租赁合同的权利，无解除合同的权利；因上诉人损毁了房屋的设施，在上诉人未对房屋进行修补的前提下，合同是继续履行的。原审法��认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。二审查明，2014年6月24日李明忠向成都市武侯区人民法院起诉时，其诉讼请求为要求廖旭返还其房屋租金28050元，在2014年8月7日庭审中李明忠当庭增加请求确认《房产租赁合同》已解除的诉讼请求，并将《解除房产租赁合同通知书》作为证据向法庭提交。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，李明忠与廖旭的租赁合同对李明忠单方解除合同进行了约定，故李明忠可以在承租期内行使单方解除合同的权利。李明忠向廖旭原身份证地址邮寄的解除合同通知书，因廖旭的身份证地址已变更，李明忠也未举证廖旭的签收情况，不能认定已向廖旭送达。李明忠向廖爱明送达解除合同通知书的行为，因李明忠无证据证明廖旭委托廖爱明签收该文书，廖爱明签收的行为也未得到廖旭的追认，故李明忠向廖爱明送达的行为不能认定为已送达到廖旭。但2014年8月7日，原审法院在庭审中李明忠当庭增加请求确认《房产租赁合同》已解除的诉讼请求，并将《解除房产租赁合同通知书》作为证据向法庭提交的行为，符合双方合同约定的解除合同书面送达方式，应认定为李明忠已将解除通知向廖旭送达，故2014年8月7日双方合同已解除。李明忠要求返还已付租金28050元，因已付的33000元系2014年3月19日至2014年9月18日的房屋租金，在合同解除前的租金不应退还，应退还的租金为2014年8月8日至2014年9月18日的租金7517元，李明忠的上诉理由部分成立。廖旭辩称的李明忠损毁了房屋的设施，但并未向法庭举证予以证明，亦未在本案中提起反诉，故在本案中不予处理，廖旭可另行主张权利。综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第3413号民事判决书；二、廖旭与李明忠于2013年3月12日签订的《房产租赁合同》已解除；三、廖旭返还李明忠房屋租金7517元；四、驳回李明忠的其他诉讼请求。本案二审案件受理费500元，由李明忠负担400元，廖旭承担100元。一审案件受理费250元，由李明忠负担200元，廖旭承担50元。本判决为终审判决。审 判 长 王卫红代理审判员 叶 歆代理审判员 姚 兰二〇一五年一月二十三日书 记 员 聂彪峰 关注公众号“”