（2014）黔义民初字第3003号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-03-18

案件名称

陈俊与陈太国租赁合同纠纷一��民事判决书

法院

兴义市人民法院

所属地区

兴义市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈俊,陈太国

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条

全文

贵州省兴义市人民法院民事判决书（2014）黔义民初字第3003号原告陈俊，男。委托代理人袁灏浠，系贵州天翊律师事务所律师，一般授权代理。被告陈太国，男。委托代理人查世斌，系贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人罗兰景，系贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。原告陈俊诉被告陈太国租赁合同纠纷一案，本院2014年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨飞于2014年12月16日公开开庭进行了独任审理。原告陈俊及其委托代理人袁灏浠，被告陈太国及其委托代理人查世斌、罗兰景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俊诉称，2013年9月22日，原告与被告签订了一份《门面、土地出租合同》约定由被告将位于兴义市某镇某村水果批发市场对面临公路两间门面及所使用的土地出租给原告盖简易棚经营水果等用，合同中明确约定：1、被告必须保证原告在该块所租用的土地上能够盖建筑物，若在施工过程中任何单位或者个人干涉原告不能正常施工，被告必须出面处理好保证原告的正常施工；2、被告方必须保证自己对所出租的门面及土地使用权拥有合法性；3、被告保证所出租该原告的土地的使用年限最少为3年。合同签订后，原告花费了40730元在该块土地上修造了几间简易门面，用于自己经营售卖水果和出租给他人使用。2014年8月10日，原告在该块场地上所修建的房屋因土地使用用途不合法，被兴义市相关部门强制拆除，故原、被告2013年9月22日签订的《门面、土地出租合同》已无法履行，现原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律��规的规定请求：1、确认原、被告双方于2013年9月22日签订的《门面、土地租赁合同》无效，由被告向原告返还租金21000元；2、被告按合同约定承担违约责任100000元及承担因合同无法继续履行原告所遭受的损失90830元（建房及装修费40730元，租金损失50100元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈太国辩称，请求法院确认原、被告双方签订的《门面、土地合同》为无效合同，并驳回原告的诉讼请求。因为双方签订的合同是违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。1、被告擅自改变土地用途，是违反《中华人民共和国土地管理法》第12条的规定。2、原、被告进行建设而没有依法申请使用国有土地，是违反《中华人民共和国土地管理法》第43条的规定。3、原、被告建设占用的土地没有办理农用地转用审批手续，是违反《中华人民共和国土地管理法》第44条的规定；4、将农民集体所有的土地使用权出租用于非农建设，这是违反《中华人民共和国土地管理法》第63条的禁止性规定，所以原、被告签订的合同为无效合同。根据《合同法》第五十二条的规定，原、被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任。所以请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点：1、原、被告双方签订的《门面、土地出租合同》是否有效？2、原告方的诉讼请求是否应当得到支持？经审理查明，原告陈俊与被告陈太国于2013年9月22日签订了《门面、土地出租合同》，约定被告将位于兴义市某某街道办事处某村水果批发市场对面临公路的土地租给原告使用，土地面积约为160㎡，原、被告在合同第五条第一项、第四项中约定“被告保证所租的门面及土地上能够盖建筑物，被告保证所出租的门面及土地的使用权拥有合法性”。合同签订后，原告于2013年10��7日向被告支付了第一年的租金21000元，并在所租土地上出资40730元（其中修建活动板房费用29690元、打地板及安装水电费用11040元）修建了活动板房门面四间，并将自行修建的四个门面的其中两个分别出租给杨某某、郝某某使用。2014年8月10日原告在租赁土地上修建的房屋，因违法用地、违法建筑，被政府强制拆除。杨某某、郝某某于2014年8月22日向兴义市人民法院起诉原告陈俊，经法院调解陈俊自愿返还杨某某门面租金7500元、返还郝某某门面租金4000元。因此，原告诉至法院要求解决。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的身份证复印件、《门面、土地出租合同》、收条、《门面出租合同》（杨某某、郝某某），被告提供的身份证复印件、《门面、土地出租合同》、桔山街道办事处峡谷村委员会《证明》，依法调取的兴义市人民法院调查笔录（王某某）、兴义��人民法院调查笔录（朱某某）、（2014）黔义民初字第2363号民事调解书、（2014）黔义民初字第2364号民事调解书、兴义市人民法院调查笔录（郝某某、杨某某）等在卷为据，故作认定。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，被告陈太国未经相关部门许可，擅自将集体所有的土地出租给原告陈俊用于非农建设，并签订了《门面、土地出租合同》，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农建设”的强制性规定，且破坏了国家对于土地的管理制度，损害了集体的利益。因此，原、被告签订的《门面、土地出租合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，对原告请求确认合同的诉讼请求，本院依法予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，但到房屋被依法强制拆除前，原告已经实际使用了租赁土地近11个月，且原、被告对合同无效均存在过错。因此，综合本案的证据及客观事实，兼顾双方当事人的利益，本院依法确定由被告返还原告土地租赁费21000的50%，原告自行承担50%。因合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从原、被告签订的合同内容来看，被告保证土地使用权合法，且该土地上能够加盖建筑物，原告基于对被告的信任修建了建筑物，被告对于合同无效及损失的产生存在过错；同时，国家法律是对全社会进行公示的，并不能因为被告的保证而使得改变土地使用性质的行为合法，且原告作为具有完全民事行为能力的公民，在城市规划范围内修建建筑物必须经过主管部门的批准是其应当知晓的常识，而原告未经相关部门批准在农用地上修建建筑物，其对合同无效及损失的扩大存在过错。综上所述，原、被告对于损失的产生均存在过错，根据双方的过错程度，兼顾当事人的利益，本院依法认定原、被告对因合同无效产生的损失承担同等责任。同时，经本院核实原告因合同无效产生的损失为修建房屋支出的40730元，对于原告主张的房屋租金损失，因原告未经相关部门许可擅自修建房屋，租金损失是由原告的行为导致，故对原告请求被告赔偿其租金损失的请求，依法不予支持。因此，原告因合同无效产生的实际损失为40730元，原告自行承担20365元，被告承担20365元。对于原告要求被告支付违约金100000元的请求，因合同依法认定为无效合同，合同自始无效，本案不存在违约问题，故对原告的违约金主张本院不予支持。据此，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告陈俊与被告陈太国于2013年9月22日签订的《门面、土地出租合同》无效；二、由被告陈太国于本判决生效后十日内返还原告陈俊土地租金10500元，并赔偿原告陈俊损失20365元，共计30865元；三、驳回原告陈俊的其余诉讼请求。案件受理费4478元，减半收取2239元，由原告陈俊承担1000元，被告陈太国承担1239元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。代理审判员　　杨飞二〇一五年一月二十三日书　记　员　　何府搜索“”