（2014）松民三（民）初字第3564号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-02-25

案件名称

陈水生、蒙欣羽与叶虹、胡辰旭房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈水生,蒙欣羽,叶虹,胡辰旭

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2014）松民三（民）初字第3564号原告陈水生。原告蒙欣羽。。上述二原告的共同委托代理人孔谦，上海信昌律师事务所律师。上述二原告的共同委托代理人何明娟，上海信昌律师事务所律师。被告叶虹。被告胡辰旭。法定代理人叶虹。上述二被告的共同委托代理人李莉，上海磊天律师事务所律师。上海二被告的共同委托代理人林梓琳，上海磊天律师事务所律师。原告陈水生、蒙欣羽与被告叶虹、胡辰旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。经原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。本案于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告蒙欣羽、二原告的共同委托代理人孔谦、二被告的共同委托代理人林梓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈水生、蒙欣羽诉称：二原告系夫妻关系，二被告系母子关系。2014年4月7日，二原告与二被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定二被告将共有的位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”）出售给二原告，转让价格为240万元。合同还约定原、被告于2014年6月30日前共同向上海市松江区房地产交易中心申请办理过户手续；被告于2014年7月31日前腾出系争房屋，将房屋交付给原告；原告于合同签订当日支付被告首期购房款70万元，另外168万元以银行按揭贷款方式支付，余款2万元在办妥房屋交接当天支付；系争房屋在交易过程中所产生的除个人所得税外的所有税、费均由原告承担。合同签订当日，原告向被告支付了房屋首付款70万元并缴纳了相关税费。嗣后，原、被告至松江区房地产交易中心办理过户手续，因被告胡辰旭系未成年人，故办理过户手续需得到其父亲胡海洋的配合，而被告叶虹提供的胡海洋的公证委托书系伪造，故无法办理过户手续。为此，二原告与被告叶虹又签订了《补充协议》，被告叶虹承诺按照《上海市房地产买卖合同》履行，否则将承担原告支出的包括律师费在内的所有费用，并支付合同总价20%的违约金。但二被告并未按约履行合同。系争房屋于2014年7月17日被上海市徐汇区人民法院查封。故原告起诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、二被告向二原告返还购房款70万元；3、二被告向二原告返还垫付的一般营业税80，698.85元、其他企业城市维护建设税4，034.94元、教育费附加收入2，420.97元、地方教育附加收入1，613.98元、河道管理费收入806.99元、房地产手续费40元、房屋登记费321元，合计89，936.76元；4、二被告支付二原告违约金48万元；5、二被告向二原告支付律师费11，800元。被告叶虹、蒙欣羽辩称：不同意解除合同，因被告叶虹与胡海洋之间的离婚纠纷涉及到本案系争房屋，故胡海洋就系争房屋申请了财产保全，现在双方的离婚纠纷已经一审判决，系争房屋判归被告叶虹与蒙欣羽所有，故涉案房屋具备交易的条件。但是因为离婚纠纷中判定被告叶虹要给付胡海洋系争房屋折价款30万元，因为被告叶虹无力支付，故系争房屋现无法解封。但二被告是愿意继续履行房屋买卖合同的，故对于二原告的诉讼请求均不予同意。另外关于违约金，补充协议约定的违约金支付情况并未出现，故违约金不能成立，而且违约金约定本身过高，若存在也应减少。经审理查明：2014年4月7日，二原告作为买受人（乙方）与二被告作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》约定，乙方将系争房屋出售给甲方，房屋建筑面积128.45平方米，转让价为240万元；甲方于2014年7月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；2014年6月30日，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款（一）第3条约定：乙方须在签订本合同后3个工作日内去办理银行按揭贷款手续，具体时间以银行和交易中心为准，任何一方不得无故拖延，否则将承担相应责任；甲方须在签订本合同后3个工作日内去办理银行还贷申请手续合同抵押注销手续，具体时间以银行和交易中心为准，任何一方不得无故拖延，否则将承担相应的违约责任。第4条，甲、乙双方应于甲方办妥所有抵押注销手续（若有）且乙方办妥所有银行按揭贷款手续（若有）后5个工作日内到上海市松江区房地产交易中心办理房屋产权过户手续；任何一方不得无故拖延，否则将承担相应的违约责任。第5条，甲方须于乙方取得乙方名义产权证（收到全额房款）后七日内将该房屋交付于乙方。第6条，关于该房屋在交易过程中所产生的除个人所得税以外的所有税费，都有乙方承担。合同另对其他事项进行了约定。合同附件三约定了房款的付款方式：签订合同当天支付70万元；以银行按揭贷款方式支付168万元；办妥房屋交接当天支付尾款2万元。合同另对其他事项进行了约定。合同还后附了家电家具清单。该合同甲方由被告叶虹同时作为被告胡辰旭的法定代理人签字。合同签订当日，原告陈水生向被告叶虹账户转账70万元，被告出具首付款收据一份。嗣后，二原告与中国农业银行及上海市住房置业担保有限公司签订了《个人购房担保借款合同》及《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定二原告向银行商业贷款138万元、公积金贷款30万元。2014年5月7日，原告因购买涉案房屋以自己名义向上海市松江区税务局第十六税务所（以下简称“第十六税务所”）以自己名义缴纳契税7.2万元；同日，二原告又以二被告名义向第十六税务所缴纳一般营业税80，698.85元、其他企业城市维护建设税4，034.94元、教育费附加收入2，420.97元、地方教育附加收入1，613.98元、河道管理费收入806.99元。2014年5月22日，二原告以二被告名义向上海市房地产登记处（松江）交纳房地产交易手续费321元。2014年5月25日，原告蒙欣羽（乙方）与被告叶虹（甲方）签订补充协议，约定双方于2014年4月7日签订的《上海市房地产买卖合同》，现因甲方的原因，导致买卖合同无法履行，双方达成以下协议：1、甲方同意随时配合乙方家庭办理户口转至该房屋的所有手续；2、甲方同意承担该房屋买卖交易不能如约履行，乙方进行法律程序解决的所有费用；3、甲方承诺无论结果如何，一定按该房屋和乙方签订的《上海市房地产买卖合同》价格出售给乙方；4、本补充协议和该房屋所签订《上海市房地产买卖合同》是不可分割的一部分具有同等法律效力，甲、乙双方签字人签字即生效，若有一方不履行本协议的，违约方签字人单独承担该房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》所约定房屋总价的20%作为违约金，赔付给守约方。为了办理涉案房屋的过户登记，被告叶虹提供了一份公证委托书，该委托书委托人为胡海洋（被告叶虹的丈夫、胡辰旭的父亲）及胡辰旭，受托人系叶虹，委托书载明因委托人无法亲自办理出售涉案房屋相关手续，特委托叶虹为委托人的代理人，全权代表委托人办理附录中第一项至第九项的事项，委托期限自即日起至2014年8月31日。附录对于具体委托权限进行了列明，其中包括出售房屋、办理房屋转让的相关事宜，办理房地产产权登记、过户事宜等。委托书落款处委托人及胡辰旭的法定代表人签字“胡海洋”，落款时间2014年5月12日。委托书后附公证书，公证书载明：兹证明胡海洋于2014年5月12日来我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名并捺指印。公证书落款处公证员戈建平，加盖福建省厦门市思明公证书章，时间为2014年5月12日。2014年7月10日，二原告委托律师发函查明该公证书的真实性。同月15日，厦门市思明区公证书回复称，公证书并非其公证处出具，公证处也没有戈建平公证员，公证书系伪造。又查明，涉案房屋登记的权利人为二被告，建筑面积128.45平方米，核准登记时间为2007年1月15日，房地产权证号为松XXXXXXXXXX。该房屋于2014年7月17日被徐汇法院因（2014）徐民一（民）初字第6121号案件司法查封。还查明，2014年7月9日，上海市徐汇区人民法院受理了胡海洋与叶虹离婚纠纷，案号为（2014）徐民一（民）初字第6121号，该案于2014年11月7日经徐汇法院判决，准许胡海洋与叶虹离婚；双方所生之子胡辰旭随叶虹共同生活，胡海洋给付抚养费；涉案房屋中胡海洋的财产份额归叶虹所有，叶虹在判决生效后三十日内给付胡海洋房屋折价款32万元。判决另对其他事项进行处理。该案经胡海洋上诉现在二审审理中。审理中，原告为证明律师费的主张，向本院提供了聘请律师合同及发票，证明本案中聘请律师花费11，800元。2015年1月21日，胡海洋至本院陈述如下：其与被告叶虹系夫妻关系，与被告胡辰旭系父子关系。因为其与被告叶虹夫妻关系不好，被告叶虹为了转移夫妻共同财产所以才将涉案房屋出售，对此其并不知情也不予同意，虽然一审判决其所有的涉案房屋份额为被告叶虹所有，其对该判决不服已上诉二审。另外，涉案房屋中还有胡辰旭的份额，为了保护胡辰旭的利益，其不同意被告叶虹对于胡辰旭份额的处分。以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、家具家电清单、转账凭条、首付款收据、个人购房担保借款合同、住房公积金个人购房担保借款合同、税收缴款书、发票、非税收入一般缴款书、补充协议、公证书、请求协助函、信函、房地产登记簿、聘请律师合同。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。二原告与二被告之间签订了《上海市房地产买卖合同》，虽然被告胡辰旭的父亲胡海洋表示其对于出售行为并不认可，但因涉案房屋登记的权利人为二被告，而且被告叶虹系被告胡辰旭的母亲，系法定的代理人，故原告基于信赖被告叶虹有权处分系争房屋，对此并无过错，买卖合同的签订系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。现系争房屋因被告叶虹与胡海洋离婚诉讼已被徐汇法院司法查封，故目前二被告事实上无法继续履行合同将该房屋的所有权转移给原告。原告要求解除合同，本院予以准许，合同解除归责于被告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当时可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案合同解除后，二被告应返还二原告购房款70万元。同时二被告还应该退还因本次交易二原告垫付的税费，二原告主张成立，具体为一般营业税80，698.85元、其他企业城市维护建设税4，034.94元、教育费附加收入2，420.97元、地方教育附加收入1，613.98元、河道管理费收入806.99元、房地产交易手续费321元，上述合计89，896.73元。关于原告主张的违约金。根据原告蒙欣羽与被告叶虹签订的补充协议第4条约定被告叶虹应当承担不能按约履行合同的违约金。原告据此主张违约金，本院予以支持。而且根据该条款明确约定，违约金由补充协议签字人单独承担，故应由被告叶虹一人承担。原告要求被告胡辰旭共同承担，无合同依据，本院不予支持。至于违约金的数额，因被告叶虹在与胡海洋离婚诉讼期间擅自将涉案房屋出卖，且提供伪造的公证委托书，主观过错较大，而双方约定的总价款20%的违约金数额本身也并尚属合理，故被告叶虹抗辩违约金数额过高的意见，本院不予采纳。关于原告主张的律师费。原告以补充协议第2条的约定主张律师费，该条约定的是原告因被告不能如约履行合同而进行法律程序解决的所有费用，该费用应当是必要的且可预见的，故在没有明确律师费包含其中的情况中，原告据此主张律师费，依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈水生、蒙欣羽与被告叶虹、胡辰旭于2014年4月7日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告叶虹、胡辰旭于本判决生效之日起十日内返还原告陈水生、蒙欣羽房款700，000元；三、被告叶虹、胡辰旭于本判决生效之日起十日内返还原告陈水生、蒙欣羽一般营业税80，698.85元、其他企业城市维护建设税4，034.94元、教育费附加收入2，420.97元、地方教育附加收入1，613.98元、河道管理费收入806.99元、房地产交易手续费321元，以上合计89，896.73元；三、被告叶虹于本判决生效之日起十日内支付原告陈水生、蒙欣羽违约金480，000元；四、驳回原告陈水生、蒙欣羽其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16，415元，减半收取8，207.50元，由原告陈水生、蒙欣羽负担53元（已付），由被告叶虹负担8，154.50元（于本判决生效之日起七日内交付本院），被告胡辰旭对被告叶虹负担的案件受理费8，154.50元中的5，889.50元承担共同支付责任（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　张莉二〇一五年一月二十三日书　记　员　　黄燕附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。关注公众号“”