（2014）徐民终字第04070号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-02-06
案件名称
江苏大彭阳光物业管理有限公司与吴敬东物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴敬东,江苏大彭阳光物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民终字第04070号上诉人（原审被告）吴敬东，徐州市化工医院护士。被上诉人（原审原告）江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地徐州市二环西路63号。法定代表人梁维，董事长。委托代理人陈辉。上诉人吴敬东因物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴敬东，被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司的委托代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，吴敬东系本市黄河xxx1-3-1302、1-3-1402室业主，该两套房屋建筑面积均为73.11平方米。2010年5月5日，徐州中央国际广场投资有限公司（甲方）与江苏大彭阳光物业管理有限公司（乙方）签订《黄河丽景花园前期物业管理服务合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定，甲方将xxxx花园委托给乙方实行物业管理；约定合同期限从双方签订之日起至小区业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时自动终止；约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.38元／月／平方米，高层住宅0.78元／月／平方米；物业管理区域内共用设施设备等运行发生的费用为代收代交费用，预收标准为高层每户600元／年，多层每户300元／年，另行独立核算，由全体业主合理分摊费用；装修垃圾处置费1元／建筑每平方米，生活垃圾处置费每户12元／年。业主应于上房时交纳第一物业管理年度物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在第二个物业管理年度第一个月的1日起至第6个月的30日内履行交纳义务（以后年度内的交纳时间以此类推）。2011年1月31日，江苏大彭阳光物业管理有限公司（甲方）与吴敬东（乙方）签订了《xxxx花园小区前期物业服务协议》，约定对吴敬东所有的该小区内1-3-1302、1402室住宅提供物业服务，自交房之日开始预交1年物业服务费，以后每物业管理年度前3个月交纳本物业管理年度的物业服务费，逾期交费补交所欠服务费外，还将以所欠服务费为基数每天计收万分之五的滞纳金及相关费用，加收滞纳金的起止时间从物业管理年度的第4月1日起至交费日止；收费标准：多层住宅0.38元／平方米／月，高层住宅0.78元／平方米／月；物业管理区域内共用设施设备（如：公共照明、电梯、监控安防系统、二次加压供水系统）等运行发生的费用为代收代交费用，另行独立核算，由全体业主合理分摊费用，预收标准为：高层住宅600元／年，多层住宅300元／年，生活垃圾处置费每户12元／年，水电押金200元／年／户；业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向甲方书面告知，由甲方确认，乙方空置房屋的物业服务费按物业服务费标准的70%向甲方交纳，交房后空置时间超过两年的，乙方应按物业管理服务费标准的100%交纳。吴敬东自2012年1月31日起拖欠物业服务费等，江苏大彭阳光物业管理有限公司于2014年4月12日向吴敬东发出书面催缴通知，通知明确记载吴敬东所有的xxxx花园小区1-3-1302、1402室自2012年1月31日至2014年1月30日，欠缴物业服务费2325.6元，公共能耗1400元，共计3725.6元，应于2014年4月30日前交纳。吴敬东签收该快递，但仍未缴纳。原审法院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，江苏大彭阳光物业管理有限公司与黄河丽景花园的建设单位签订前期物业服务合同，该合同成立后对物业公司、业主具有约束力，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有合同中相关权利的同时，也应受合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务。另外，吴敬东在上房后亦与江苏大彭阳光物业管理有限公司签订了物业服务协议，吴敬东作为业主实际享受了原告提供的物业管理服务，理应按照物业管理合同的约定交纳物业服务费。吴敬东所有的1-3-1302室建筑面积73.11平方米，按照高层住宅收费标准，原告主张1368元并无不当；吴敬东所有的1-3-1402室建筑面积73.11平方米，按照高层住宅空置房屋收费标准，原告主张957.6元并无不当；均予以支持。关于公共能耗费，双方在物业服务合同中并无明确约定，原告陈述公共能耗费即合同上的代收代交费用，根据合同中关于代收代交费用（如：公共照明、电梯、监控安防系统、二次加压供水系统）的约定，预收标准为：高层住宅600元／年，多层住宅300元／年，但该费用需另行独立计量核算，由全体业主分摊；原告并未向法院提交代收代交费用的相关核算及分摊情况的证据；另，原告虽主张为了相对合理，按照1楼每户200元、2楼至6楼每户300元、7楼至14楼每户350元、15楼至27楼每户400元的标准收取该费用，但原告的该项收费标准无相关合同依据，也无经过业主同意的证据；故对其该项主张不予支持。原告可先对公共分摊费用进行独立计量核算，待相关分摊数额确定后向相关业主主张。关于滞纳金，虽然物业服务合同中有明确的约定，但原告在庭审中认可，被告向原告反映了家中下水道渗水问题，但原告并未及时予以修理，致使被告因此而拒交物业服务相关费用，故被告拖欠物业服务相关费用并非其单方原因，对于原告的该项主张不予支持。遂判决：一、被告吴敬东于本判决生效后十日内给付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费2325.6元；二、驳回原告江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。上诉人吴敬东对原审判决不服上诉称，我上房后缴纳了一年的物业管理费，后发现下水道渗水，要求被上诉人修理，到2014年6月份才修理，下水道渗水行为造成上诉人门和地板被浸泡变形，墙体受损，所以不应当缴纳物业管理费，即使缴纳物业管理费，物业公司应当恢复原状后再缴纳，关于公共能耗费我应缴纳，已缴纳的700元应当退回。请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司答辩称，因为房屋装修问题，造成12楼以下下水道堵塞，造成13、14楼阳台地漏网上冒水，责任不是我们物业公司，我们给予了维修。此外，上房协议上有明确约定公共能耗问题。协议第三页有收费标准，从2012年开始，对公共能耗费进行了调整，7到14楼调整为每户350元。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案二审争议焦点为：上诉人吴敬东是否应依据物业管理合同缴纳物业管理费用。本案二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，吴敬东与江苏大彭阳光物业管理有限公司签订了《xxxx花园小区前期物业服务协议》，该物业服务合同并不违法法律法规的强行性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人均应依法履行自己的义务。吴敬东诉称的其涉案房屋下水道渗水，物业公司未予及时维修并给其造成了损失，其不应当缴纳物业费的理由无法律依据，故本院不予支持。如江苏大彭阳光物业管理有限公司在维修服务过程中给吴敬东损失，其应通过合法途径维护自己的权益，而不应以拒交物业费的行为来对抗，这必将使物业服务走向恶性循环，不仅不利于该行业健康发展，也不利于业主安居乐业。关于吴敬东诉称的其预交的700元公共能耗费退还问题，根据民事诉讼“不告不理”的原则，该诉求并非二审法院审理范围。另外，就公共能耗费问题，双方当事人在物业服务合同中对物业管理区域内共用设施设备等运行发生的费用收取有相应的约定，只是吴敬东缴纳的该项费用，现江苏大彭阳光物业管理有限公司尚未按照合同的约定进行独立核算。在此情况下，吴敬东要求江苏大彭阳光物业管理有限公司全部退还尚不具备合同约定的条件，故本院对吴敬东的该上诉请求不予支持。综上，吴敬东的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴敬东负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 庆审 判 员 裴运栋代理审判员 费 蜜二〇一五年一月二十三日书 记 员 李思璇 更多数据：搜索“”来源：