（2014）佛中法民一终字第3142号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-04-15
案件名称
左乾辉与佛山市顺德区顺汽公交有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
左乾辉,佛山市顺德区顺汽公交有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十七条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第3142号上诉人（原审被告、反诉原告）左乾辉，男，1965年1月14日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人林海。被上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市顺德区顺汽公交有限公司，住所地，营业执照注册号。法定代表人伍锦佳，该司总经理。委托代理人黎伟贤。委托代理人邓燕琼。上诉人左乾辉因与被上诉人佛山市顺德区顺汽公交有限公司（以下简称顺汽公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第337号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、确认顺汽公司与左乾辉于2012年12月25日签订的《公交停保场土地租用协议书》无效；二、左乾辉在判决发生法律效力之日起十五日内向顺汽公司返还按金300000元及赔付损失743520.38元；三、顺汽公司在判决发生法律效力之日起十五日内向左乾辉给付使用费42345.20元；四、驳回顺汽公司的其他诉讼请求；五、驳回左乾辉的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费8270.68元（已减半），反诉受理费2175.98元（已减半），由顺汽公司负担2200元，由左乾辉负担8246.66元。工程咨询费12000元，由顺汽公司负担3000元，由左乾辉负担9000元。上诉人左乾辉不服上述判决，向本院提起上诉称：一、《公交停保场土地租用协议书》为无效合同。合同从签订之日起已无效，双方所约定的条款均属无效条款（包括左乾辉承诺对顺汽公司的损失作出补偿的条款），不能够作为定案的依据。二、《公交停保场土地租用协议书》不能够作为确定责任的依据。一审法院根据《合同法》第五十七条规定，认定《公交停保场土地租用协议书》关于解决双方争议的条款仍可作为确定责任的依据，属于适用法律错误。《合同法》第五十七条所说的有关解决争议方法的条款包括：1.仲裁条款；2.选择受诉法院的条款；3.选择检验、鉴定机构的条款；4.法律适用条款。三、2014年3月25日广东丰帆工程咨询有限公司出具的《工程造价报告书》不能作为定案依据，法院应不予认定该造价报告，应当重新评估。理由是该报告书第2页《分部分项工程计价表》涉及的项目名称的单价与顺汽公司提交法庭的《龙江公交停保场工程施工协议》所列的实际单价不相符，具体表现在：1.《分部分项工程计价表》序号1平整场地的综合单价为3.91元，而顺汽公司提供的协议的综合单价为2.5元，多了1.41元，工程量为11619.71㎡，造价多了16384元；2.《分部分项工程计价表》序号2土方回填的综合单价为10.68元，而顺汽公司提供的协议的综合单价为10元，多了0.68元，工程量为1200㎡，造价多了816元；3.《分部分项工程计价表》序号4石粉垫层的综合单价为10.39元，而顺汽公司提供的协议的综合单价为8.8元，多了1.59元，工程量为11619.71㎡，造价多了18475元；4.《分部分项工程计价表》序号5水泥混凝土的综合单价为71.57元，而顺汽公司提供的协议的综合单价为60.5元，多了11.07元，工程量为4816.93㎡，造价多了53323元。5.《分部分项工程计价表》序号6围墙隔离栅的综合单价为135元，而顺汽公司提供的协议的综合单价为120元，多了15元，工程量为408㎡，造价多了6120元。以上5点，报告书的数据对比顺汽公司提交法庭的《龙江公交停保场工程施工协议》所列的单价足足相差了95118元。左乾辉提供的由佛山市顺德区联动商品混凝土有限公司出具的《证明》，证明工程涉及的C25混凝土单价为280元／立方米，每高或低1强度等级增加或减少10元／立方米。该公司是最近顺汽公司工地，其所作出的证明应有法律效力。该单价与评估公司作出的单价相差很大。因此，报告的结论是错误的，本案对于评估顺汽公司的损失，有争议的只是针对顺汽公司已完成工程的工程量作出评估，评估时应参照顺汽公司与施工单位当时所确定的单价计算。所以，左乾辉对广东丰帆工程咨询有限公司在出具《分部分项工程计价表》后半部分（序号12-18）基本按照顺汽公司与施工单位提供的单价计算无异议，但其在出具《分部分项工程计价表》前半部分（序号1-6）未按顺汽公司与施工单位提供的单价计算有异议。四、左乾辉请求顺汽公司支付土地使用费至2013年9月23日依法依约有据。1.根据一审庭审记录，双方于2013年9月24日在法庭主持下当庭交接涉案土地，双方确认土地在2013年9月23日交接完毕。2.一审法院认为土地使用费计至2013年4月2日无任何法律依据。2013年4月2日只是政府部门要求顺汽公司停止建设进行整改，但该土地仍由顺汽公司使用管理，至诉讼时才被政府强行拆除并清理，至此顺汽公司仍未将相关的土地移交给左乾辉，所以土地使用费应计至2013年9月23日。3.根据合同约定，土地使用费的起算时间为2013年2月15日，相关的土地使用费为双方自愿约定，该费用金额也无违反法律规定。至2013年9月23日止，土地使用费为203464元，土地使用费的支付不因合同无效而无效。五、本案双方都存在过错，应当各自承担相应的责任。一审法院认定左乾辉应承担引导致合同无效并造成损失的主要责任错误，且缺乏法律依据。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。鉴于双方均明知案涉土地的性质属于耕地，不能用于非农建设，且土地无任何用地手续，顺汽公司在未依法取得建筑许可证的情况下违建停保场，左乾辉出租土地，顺汽公司承租土地建设，双方均存在过错，因此双方的权利和义务是对等的，风险利益也是对等的，不存在主次责任的分担。综上，上诉请求：1.重新确定双方的过错责任；2.对顺汽公司的损失金额重新作出评估；3.顺汽公司应支付土地使用费203464元给左乾辉；4、一、二审案件受理费均由顺汽公司承担。被上诉人顺汽公司辩称：对原审法院判决顺汽公司承担次要责任虽然不服，但是愿意接受。左乾辉的上诉无理，请求二审法院其上诉请求。各方当事人二审期间均未提交新的证据。经审查，原审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为：关于涉案租赁合同的效力问题。左乾辉与顺汽公司签订的租赁合同所涉土地为农用地，该土地用于建设未办理农用地转用审批手续，已违反法律的强制性规定，为无效合同。原审法院对此认定正确，本院予以维持。关于租赁合同无效后的处理问题。原审法院根据《公交停保场土地租用协议书》关于“在租赁期间，如因政策性因素，政府管理部门不允许该地块作停保场之用，或道路建设、政府征用需中途提前收回的，按建设投入金额的10年折旧分摊，减去已使用折旧后，由左乾辉按未使用年限折旧补偿给顺汽公司”的约定，结合双方的过错程度，酌定顺汽公司承担20%的责任，左乾辉承担80%的责任。对此，本院认为，《公交停保场土地租用协议书》被认定为无效，导致无法实现合同目的，其原因在于法律规定，而非政策性因素，故本案不符合上述约定的适用前提。且该约定是双方对合同目的不能实现时，赔偿责任承担的具体约定，不属于《合同法》第五十七条规定的解决争议条款。因此，上述约定因合同无效而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故本案合同无效后赔偿责任应当根据前述法律规定予以确定。本案中，左乾辉作为出租人明知涉案土地的农用地性质，仍将土地出租给顺汽公司用于建设，具有明显过错。而顺汽公司明知涉案土地为农用地，仍在未办理报建手续的情况下擅自建设公交停保场，导致损失发生及扩大，同样具有过错。本院据此认定双方的过错程度相当，应共同分担因合同无效造成的损失，即左乾辉与顺汽公司各自承担50%的损失。原审法院对双方的过错责任比例认定不当，本院予以纠正。至于损失数额及土地占有使用费的确定问题。首先，左乾辉对《工程造价报告书》的部分内容有异议，认为评估机构确定的部分项目的造价高于顺汽公司主张的造价，但其他部分均低于顺汽公司的主张，且《工程造价报告书》确定的工程总造价并未超过顺汽公司主张的损失总额，故左乾辉的异议不成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条关于“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”之规定，本院对《工程造价报告书》予以采信，对左乾辉重新评估的申请不予准许。涉案地上建筑物被拆除造成的损失应确定为929400.48元，左乾辉应赔偿顺汽公司929400.48元×50%=464700.24元。其次，双方均确认涉案土地于2013年9月24日完成交接手续，故应认定该土地在2013年9月24日之前仍由顺汽公司占有，因而土地占有使用费应计算至2013年9月24日。原审法院确定顺汽公司支付土地占有使用费的截止日期为2013年4月2日不当，本院予以纠正。左乾辉主张上述费用仅计算至2013年9月23日，本院予以确认，故本案土地占有使用费从2013年2月15日起计算至2013年9月23日止，共221天。本案租赁合同无效且被占用土地为农用地，若按左乾辉主张的14000元／亩／年的建设用地使用费标准计算土地占有使用费不符合公平原则，故本院根据本案实际情况酌定顺汽公司应付土地占有使用费的金额为14000元／亩／年×24亩÷365天×221天×50%=101720.55元。综上所述，左乾辉的上诉部分有理，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第337号民事判决第一项、第四项、第五项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第337号民事判决第二项为：左乾辉在本判决发生法律效力之日起十五日内向佛山市顺德区顺汽公交有限公司返还按金300000元及赔付损失464700.24元；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第337号民事判决第三项为：佛山市顺德区顺汽公交有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向左乾辉给付使用费101720.55元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费8270.68元，由佛山市顺德区顺汽公交有限公司负担3422.74元，左乾辉负担4847.94元；反诉受理费2175.98元，由佛山市顺德区顺汽公交有限公司负担1087.87元，左乾辉负担1088.11元；工程咨询费12000元，由佛山市顺德区顺汽公交有限公司、左乾辉各负担6000元。二审案件受理费12846.39元，由佛山市顺德区顺汽公交有限公司负担4802.57元，左乾辉负担8043.82元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南代理审判员 彭进海代理审判员 姜欣欣二〇一五年一月二十三日书 记 员 黎梦婷 微信公众号“”