（2014）赣中民一初字第38号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-07-09
案件名称
原告江某某与被告赣州长发置业有限公司、曾某某商品房销售合同纠纷案一审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江某某,赣州长发置业有限公司,曾某某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）赣中民一初字第38号原告江某某。委托代理人钟华敏，江西章贡律师事务所律师，特别授权代理。被告赣州长发置业有限公司，住所地：上犹县东山镇犹江大道备田段南侧河角上。法定代表人曾某某，该公司执行董事。诉讼代表人江西理公律师事务所，系赣州长发置业有限公司破产管理人。委托代理人王雷，江西理公律师事务所律师，特别授权代理。被告曾某某。上列二被告的共同委托代理人方斌，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。原告江某某为与被告赣州长发置业有限公司、曾某某商品房销售合同纠纷一案，于2014年8月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告江某某及其委托代理人钟华敏、被告赣州长发置业有限公司破产管理人江西理公律师事务所的委托代理人王雷，被告赣州长发置业有限公司、曾某某的委托代理人方斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江某某诉称，2013年间因被告曾某某称开发上犹县“塞纳河畔”房地产项目资金周转紧张，愿意远远低于市场房产价格出售房产及店铺给原告，并陆续收取原告定金和购房款现金共计400多万元。2013年9月被告指定其开发的“塞纳河畔”M栋第一层4#店面、M栋第二层、M栋第三层出售给原告，出让价格为4470550元。2013年9月15日被告出具购房收条一份，以往收条由被告曾某某收回。二被告在原告催促下于2013年9月18日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》并办理了备案。合同备案后，原告向被告索要相关票据时却被告知该款要转入被告长发公司指定公存账户才能开具相应税务发票。被告曾某某称其没有那么多钱转账，要求原告再转4470550元进公存账户或他个人账户，第二天就可以转回给原告，这样公司才能提供税务票据。原告当时就拒绝了被告的要求，认为这样转账说不清楚，而且一时很难凑齐400多万。被告曾某某说不相信的话他可以先出具400万借条，原告回赣州去筹集，能筹集到多少就打给他，剩下的他这边筹集，当晚原告筹集了300万转给了被告曾某某。第二天原告找到被告索要票据及要求转回300万，但是被告曾某某一拖再拖，至今都不开具发票及办理交房过户。原告认为曾某某是长发公司的法人代表及实际控股股东，也收取了相应购房款，原告的合同义务已经履行完毕。原告签订合同后要求被告按约交房并办理相关权证，但是被告故意延期交房导致店铺和房屋无法使用出租，造成原告实际损失，应当由被告赔偿。请求判令被告履行交房的合同义务并办理产权登记，被告支付违约金每月26823元从2013年11月15日起计算至实际交房并办理产权登记之日，本案诉讼费用由被告承担。被告长发公司、曾某某辩称，一、本案基本事实。2013年9月，答辩人因工程建设需要进行对外融资，并通过案外人刘某认识了原告。答辩人向原告提出借款300万元的意向，原告同意借款给答辩人，利息按每月3%计算同时要求答辩人提供财产进行抵押。由于答辩人的房产均在建设过程中无法办理抵押登记，故只能以签订《商品房销售合同》、办理备案登记的形式将本案所涉房产用以向原告提供保证。同时原告为更好地印证《商品房销售合同》，要求答辩人曾某某向其出具一张4470550元的《收条》。上述程序履行完毕后，原告以银行转账的方式向答辩人提供了300万元的借款，答辩人也曾通过案外人刘某就该300万元借款向原告支付了利息。故答辩人与原告之间的行为属于名为买卖、实为借贷的情形，是借贷法律关系而非商品房销售合同法律关系。二、原告诉称其以现金方式向答辩人曾某某支付了4470550元的购房款并非事实，该笔款项并未实际发生。曾某某之所以会向原告出具4470550元收条，是因为原告提出这样的要求以对应《商品房销售合同》中的购房款，答辩人为尽快取得300万元的借款，在无奈情况下才向原告出具了该收条。原告与长发公司签订商品房销售合同，如果原告是有购买房屋的愿意，那么其应将4470550元的购房款汇至长发公司账户上，并由长发公司出具正式的购房发票。原告在签订《商品房销售合同》之前将购房款全部付清，这与正常的房屋买卖行为不符。4470550元的购房款不是一个小数目，按常理应该是通过银行转账支付，而原告称其是分七、八次以现金的方式来支付，这也与正常交易习惯不符。原告也无法举证证明分七、八次现金支付是在什么时间、地点进行的，每次支付金额多少，也没有证明当时有何人在场。三、原告通过银行转账方式向答辩人曾某某支付的300万元也不是购房款，而是答辩人的借款，为此答辩人也支付了相应的利息。答辩人在取得原告提供的300万元借款后，也依约通过刘某向原告支付了36万元利息。四、答辩人与原告之间并非只存在本案所涉及的这一笔借款，答辩人还曾向原告借过一笔200万元借款，该笔200万元的借款方式与本案类似，但却是以民间借贷方式处理。答辩人曾在本案发生的同一时间向原告借过一笔200万元的借款，约定的月利率也是3%，同时答辩人通过签订《商品房销售合同》、办理备案登记的方式将赣州银信置业有限公司开发的“寻乌银河湾”项目中的五套商品房办理至原告亲属陈华英名下。答辩人也是通过刘某就该笔借款向原告支付了2个月总计12万元的利息，后由于资金紧张未支付产生的利息，原告便于2013年12月以民间借款为由向赣州经济技术开发区人民法院提起诉讼，现该案已审理终结，确认了双方之间的债权债务关系。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告江某某为支持其诉讼主张提供以下证据：证据1、原告身份证复印件，欲证明原告合法主体资格。证据2、收条，欲证明被告曾某某收取原告购房现金累计4470550元。证据3、2013年9月18日江某某与长发公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，欲证明原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定了双方权利义务并于当天备案登记。证据4、转账凭条，欲证明原告通过第三人刘某某及何某某账户向被告曾某某转账共计300万元整。证据5、补充证据，欲证明原告多次提取现金给付被告曾某某，期间购房收款条都是累计更换，也有证人司机和部分银行流水可以证明。被告长发公司、曾某某质证认为，对证据1没有异议；对证据2的“三性”均有异议，收条上面的收款人是曾某某个人签名，如果说本案是商品房销售合同案件，收条应当是长发公司出具的购房发票为准，而不是曾某某个人打一张收条；对证据3的真实性、合法性没有意见，对关联性有意见，这份商品房买卖合同主要是为借款提供的保证，这也是原告借款给被告的要求；对证据4没有异议，这份转账凭证也印证了长发公司向原告借款300万元的事实；证据5有储蓄对账单和明细打印清单，对这两张证据的真实性没有异议，但是对关联性有异议，不能证明原告向被告支付购房款的事实，且对2013年9月18日长发公司、曾某某400万元借条的真实性无法确认，对其关联性也有异议。这张借条同样不能证明原告的主张，如该张借条是真实的，进一步证明原、被告之间是借款关系，而非房屋买卖合同关系。被告长发公司为支持其抗辩理由提供以下证据：证据1、付息明细，欲证明被告通过案外人刘某向原告支付借款利息。证据2、关于刘某代曾某某转付款的说明，欲证明刘某已经被告付给原告的48万元利息转付给原告。证据3、赣州经济技术开发区人民法院民事判决书一份，欲证明被告支付给原告的48万元利息中，其中12万元为一笔200万元借款的利息，间接证明36万元为本案所涉300万借款的利息。证据4、商品房销售合同，欲证明被告向原告借款200万元是通过签订合同、备案登记的形式将寻乌银河湾的房产办至原告亲属陈华英的名下，同时证明该笔200万元借款的时间及形式与本案一样，以证明本案的客观事实。对于被告长发公司提供的证据，原告江某某质证认为，对证据1的“三性”有异议，没有原件，复印件根本看不清楚，该证据没有银行盖章的原件，字迹不清，被告向刘某支付相关款项与本案无关。对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该笔费用是付另一案件的借款利息，与本案无关。对证据3的真实性、合法性没有异议，对被告提到的证明内容的关联性有异议，判决书没有说明36万是300万的借款利息，与本案也无关。对证据4的“三性”有异议，被告不能提供原件，陈华英在寻乌购买房屋与原告无关，200万的借款已经经过人民法院判决。对于被告长发公司提供的证据，被告曾某某没有异议。被告曾某某未提交证据。对于原告江某某提供的证据，本院认为，对原告证据1予以确认；因原告所诉的店面、商业用房系长发公司开发建设，不是曾某某个人开发或所有，长发公司对证据2持有异议，收条上收款人的签名是曾某某，没有加盖长发公司印章，故不予确认；证据3是一份经过备案的商品房买卖合同，长发公司、曾某某均在合同上加盖印章，长发公司、曾某某均对证据3的关联性有异议，故对其真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；长发公司、曾某某对证据4无异议，故予确认；证据5是江某某单方制作的明细表，长发公司、曾某某持有异议，故对不予确认。对于被告长发公司提供的证据，本院认为，因江某某对证据1的“三性”提出异议，且为复印件，故对证据1不予确认；证据2是江某某本人出具的《关于刘某代曾某某转付款的说明》，附有江某某身份证件予以证实，因江某某对关联性有异议，故对其真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；证据3是赣州经济技术开发区法院的一审判决书等法律文书，故予以确认；江某某对证据4的“三性”有异议，本案是江某某与长发公司之间商品房销售合同纠纷，不属于同一法律关系，故对该证据不予确认。本院经审理查明以下事实：一、2013年9月15日，曾某某向江某某出具一张收条，收条内容为：共收到江某某购买长发公司塞纳河畔M栋第一层4#店面、M栋第二层、M栋第三层的房屋款现金4470550元。但是，长发公司及曾某某辩称，江某某向曾某某支付了4470550元的购房款不是事实，并未实际发生，曾某某之所以向江某某出具4470550元收条，是因为江某某提出这样的要求以对应《商品房销售合同》中的购房款，曾某某为尽快取得300万元的借款，在无奈情况下才出具了该收条。二、2013年9月18日，江某某与长发公司签订了一份《商品房买卖合同》，当天办理了商品房销售备案登记。该合同载明：江某某购买长发公司开发的“塞纳河畔”M栋第一层4#店面和M栋第二层、第三层商业用房，其中，M栋第一层4#店面的面积61.67㎡，单价15000元／㎡，成交金额925050元，M栋第二层的商业用房面积253.25㎡，单价7000元／㎡，成交金额1772750元，M栋第三层的商业用房面积253.25㎡，单价7000元／㎡，成交金额1772750元，购房款合计4470550元。双方当事人在该合同中对买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，但对出卖人交房期限及交房条件没有约定。另外，双方当事人对房屋产权登记的约定也仅约定：逾期超过180日后，买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿向买受人支付违约金。即该合同没有约定出卖人在逾期办理房屋产权证时需要支付违约金。三、江某某在本案诉讼期间，补充提交了长发公司、曾某某2013年9月18日的借条（复印件）一张，借条记载：今借到江某某现金400万元。借条中“借款人”落款栏有长发公司盖印及曾某某签名。但是，长发公司、曾某某对该借条的真实性不予确认，对关联性有异议，认为如果该借条是真实的，可以证明原、被告之间是借款关系。四、2013年9月23日，曾某某向江某某借款200万元，并出具借条一张交江某某保存，借条未约定其他相关事项。江某某于当日通过网上银行转给曾某某200万元。江某某认可曾某某已支付2个月利息。五、江某某提供了证据4银行转账凭证二张，证明其于2013年9月18日通过案外人何某某、刘某某向曾某某账户转入二笔款项各150万元，合计300万元。六、经长发公司申请，2014年8月25日，上犹县人民法院作出（2014）上破（预）字第1号民事裁定，裁定受理长发公司的破产重整申请。同月26日，上犹县人民法院作出（2014）上破字第1-1号决定书，指定江西理公律师事务所担任长发公司管理人。2014年11月11日，上犹县人民法院认为长发公司的经营状况和财产状况严重恶化，缺乏挽救的可能性；管理人申请终止长发公司重整程序，并宣布其破产，符合法律规定。据此，该院作出了（2014）上破字第1-1号民事裁定，裁定终止长发公司的重整程序，宣告长发公司破产。本院认为，江某某的诉讼请求是要求判令被告履行商品房买卖合同交房的义务并办理产权登记，按26823元／月支付违约金。长发公司、曾某某辩称其与江某某之间不存在商品房买卖合同法律关系。所以，本案的争议焦点是：1、江某某与长发公司于2013年9月18日签订了《商品房买卖合同》，双方当事人基于此是否形成商品房买卖合同法律关系；2、双方当事人如系商品房买卖合同法律关系，则长发公司应否按约定履行交房义务并办理产权登记，长发公司、曾某某应否支付每月26823元的违约金。关于江某某与长发公司之间是否存在商品房买卖合同法律关系的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据“谁主张、谁举证”原则，江某某应当对其与长发公司存在商品房买卖合同法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，江某某提供了2013年9月18日《商品房买卖合同》、2013年9月15日现金支付购房款4470550元收条以支持其诉讼主张。判断本案中江某某、长发公司之间法律关系性质，应根据2013年9月18日《商品房买卖合同》的形式、内容及履行情况，如：标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等综合考虑。本院认为，虽然江某某与长发公司签订了商品房买卖合同，但双方并不存在商品房买卖合同法律关系。其理由：首先，双方当事人2013年9月18日关于合同履行及违约责任条款的合同约定，不符合一般的商品房交易习惯。买受人在购房时都十分关心房屋交付和房屋产权证办理。如购买店铺、写字楼等商业性用房，买受人出于经营需要或获得投资收益的考虑，往往对房屋交付和产权登记更加关注。2013年9月18日《商品房买卖合同》的转让标的物是店面和商业用房，面积较大，但是，江某某在合同中没有明确长发公司的交房期限，也没有要求长发公司承担逾期办理房屋产权的违约责任。这种处理方式不符合一般的房屋市场交易习惯。尽管合同约定了买受人逾期付款的违约责任，但江某某认为购房款在签订合同前已付清。如果2013年9月15日现金购房款4470550元的收条是真实的，则双方当事人关于买受人逾期付款违约责任的合同约定就显得多余，这种约定不合乎逻辑。其次，江某某所谓现金支付4470550元购房款的事实，与正常的房屋买卖活动不相符。案涉房屋的购房款4470550元是一笔较大资金，即使分八次支付，每次支付的金额也在数十万元以上。江某某每次以数十万元现金支付给曾某某，与一般的市场交易习惯不符。江某某认为其在签订《商品房销售合同》之前就将购房款现金付清，这也与一般的房屋买卖习惯不符。第三，江某某与长发公司签订商品房销售合同，本应将4470550元转入或缴至长发公司账户上，但是，没有证据证明江某某直接向出卖人长发公司支付了购房款4470550元。江某某提供了补充证据（证据5）证明其支付购房款的时间、金额、次数等，但该证据中的付款情况表是江某某单方制作的，长发公司、曾某某均不予认可。付款情况表载明江某某是半年内分八次向曾某某现金支付购房款的，付款时间是2013年1月25日至6月，付款金额约420万元。付款情况表所列的约420万元款项（八笔）与4470550元存在20余万元差额。江某某所谓的付款现场证人也是江某某的司机，没有出庭作证，故江某某的补充证据并不能证明其向曾某某或长发公司现金支付了购房款4470550元。第四、江某某并未持有长发公司的购房款收据或发票。发票是交易真实发生的证明，更是办理房屋产权登记的重要依据。本案中，江某某并没有取得长发公司的购房款票据。江某某2013年9月15日收条载明曾某某收到“房屋款现金肆佰肆拾柒万零伍佰伍拾元整（￥4470550.00）”。江某某认为现金购房款4470550元的收条是累计后更换的，每次付款时由曾某某另打收条。但是，2013年9月16日以后，尤其是签订合同的当日（9月18日），江某某并没有要求长发公司在该收条上加盖公章或者另外开具购房款发票，这不合乎情理。综上分析，本院认为江某某与长发公司签订《商品房买卖合同》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，也没有向长发公司实际支付购房款4470550元，该合同并不具有商品房买卖合同性质，故认定双方当事人不存在商品房买卖合同法律关系。因为江某某与长发公司之间不存在商品房买卖合同法律关系，所以，江某某要求长发公司按约定履行交房义务并办理产权登记，长发公司、曾某某支付每月26823元违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，江某某未能完成其与长发公司存在商品房买卖合同法律关系的举证责任，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。江某某与长发公司或曾某某如存在借贷法律关系，属于另一个法律关系，本案不予处理，当事人可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告江某某的诉讼请求。案件受理费44281元，由原告江某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一五年一月二十三日书 记 员 王 佳代理书记员 郭燕华 微信公众号“”