（2014）大民初字第14304号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-06-11
案件名称
张宝仁与李德房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张宝仁,李德
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第14304号原告张宝仁，男，1964年8月13日出生。被告李德，男，1976年1月25日出生。原告张宝仁与被告李德农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员���振独任审判，公开开庭进行了审理。原告张宝仁、被告李德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宝仁诉称：2014年2月15日，就北京市大兴区魏善庄镇某街3号（以下简称：3号院）内南排6间房屋的买卖事宜，原告张宝仁、被告李德签订房屋转让协议；原告张宝仁将上述房屋及院落出售给被告李德；但是，被告李德并不是本村村民，根据国家有关规定，该房屋转让协议应属无效。据此，为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：（1）原、被告签订的房屋转让协议无效；（2）被告李德向原告张宝仁返还房屋；（3）本案诉讼费用由被告李德承担。被告李德辩称：同意原告张宝仁要求确认房屋转让协议无效的诉讼请求；同意就协议无效后的财产返还事宜与原告张宝仁进行调解。经审理查明：原告张宝仁系北京市大兴区魏善庄镇某村村民，被告李德系城镇非农业���口，其户籍地位于北京市朝阳区；3号院办有登记土地使用者为原告张宝仁、编号为兴013集建（93）字第××号的集体土地建设用地使用证；原告张宝仁在3号院内建造北正房3排，其自北向南数第3排（即南数第1排）北正房6间处于1个相对独立的院落内；2014年2月15日，原告张宝仁（甲方、出卖人）、被告李德（乙方、买受人）签订房屋转让协议，双方约定原告张宝仁将3号院内自北向南数第3排北正房6间及所在相对独立院落卖与被告李德，价款为38万元；合同签订后，原告张宝仁依约向被告李德交付房屋及院落，被告李德依约向原告张宝仁支付价款38万元；上述诉争房屋现由被告李德占有使用；经询问，原、被告均认可房屋转让协议无效，均主张诉争房屋所在村落面临拆迁。针对房屋转让协议无效后的财产返还事宜，原、被告达成一致意见：（1）诉争房屋指3号院内自北向南数第3排北正房6间，诉争院落指该北正房6间所在的单独院落，并非整个3号院；（2）自本判决生效后30日内，由被告李德再行补偿原告张宝仁1万元；（3）诉争房屋及所在单独院落由被告李德继续占有使用，直至拆迁；（4）如遇拆迁，针对诉争房屋及单独院落所发放的关于房屋（如房屋重置成新价）、宅基地使用权（如宅基地区位补偿价）、补助奖励（如提前搬家奖）等各项拆迁利益，均归被告李德所有；（5）针对诉争房屋及单独院落下发的基于原告张宝仁及家人户籍方面所获得的各项拆迁利益（如优惠购房面积）归原告张宝仁所有，与被告李德无关。上述事实，有双方当事人的陈述笔录、集体土地建设用地使用证、房屋转让协议等证据材料在案佐证。本院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许任意转让，在房地一体的格局下，本案原告张宝仁在处理诉争房屋及院落的同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益，是《中华人民共和国土地管理法》等法律法规明确禁止的，被告李德系城镇非农业户口，并非诉争房屋所在集体经济组织成员，故原告张宝仁与被告李德于2014年2月15日针对3号院内自北向南数第3排北正房6间及单独院落订立的农村房屋买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。原、被告已就合同无效后的财产返还事宜达成一致意见，对此本院不持异议。需要指出，因我国农村房屋登记制度尚未完善，对当事人调解意见的尊重，并不代表本院对拆迁利益的具体确认，当事人能否获得拆迁利益及具体名目金额仍应依据当时情况确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，判决如下：一、原告张宝仁与被告李德于二○一四年二月十五日订立的关于北京市大兴区魏善庄镇某街三号院内自北向南数第三排（即南数临街第一排）北正房六间及所在单独院落的房屋转让协议无效；二、对购房款三十八万元原告张宝仁不再返还，被告李德再行补偿原告张宝仁一万元（于本判决生效后三十日履行）；三、上述判决第一项所涉及房屋及单独院落继续由被告李德占有使用，直至拆迁；四、如遇拆迁，如取得拆迁利益，则针对上述判决第一项所涉及房屋及单独院落所发放的关于房屋及附属物（包括但不限于房屋重置成新价）、宅基地使用权（包括但不限于宅基地区位补偿价）、补助奖励（包括但不限于提前搬家奖）等各项拆迁利益，均归被告李德所有；五、如遇拆迁，如取得拆迁利益，则针对上述判决第一项所涉及房屋及单独院落下发的基于原告张宝仁及其家人的户籍等特定身份所获得的各项拆迁利益（包括但不限于优惠购房面积）归原告张宝仁所有，与被告李德无关。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千五百元，由原告张宝仁负担一千七百五十元（已交纳），由被告李德负担一千七百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王振二〇一五年一月二十三日书 记 员 李娜 来自：