（2014）穗番法石民初字第388号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-04-02
案件名称
广州东华物业管理有限公司与李康华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州某某物业管理有限公司,李某华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法石民初字第388号原告：广州某某物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人陈可，总经理。委托代理人：周登，该公司职员。委托代理人：梁结明，该公司职员。被告：李某华（曾用名李开），1956年4月16日出生，汉族，户籍地址广州市番禺区，现下落不明。原告广州某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）诉被告李某华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人周登到庭参加诉讼，被告李某华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告某某公司诉称：2005年7月，原告与发展商番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订物业管理合同，约定由原告为番禺大石洛溪新城部分小区外围公共地段提供物业管理服务。被告为洛溪新城某某2栋1梯102房的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2012年7月起无故拖欠管理费，至2013年12月，被告已拖欠原告物业管理费合计人民币909元整。以上事实，有《物业管理合同》、《房地产权情况证明》等证据证实。原告对小区提供了物业管理服务，但业主无故拒交物业管理费，是对我司合法权益的侵害，故将被告诉至法院，请人民法院依法判决：1、被告清偿拖欠原告的物业管理费，自2012年7月起至2013年12月止，管理费合计人民币909元；滞纳金自逾期之日起，按照欠费金额的千分之一每日计算，截至2013年12月合计人民币261.79元（从欠费之日起计至全部款项清偿之日止），总计人民币1170.79元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告李某华未答辩。经审理查明：某某公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区大石镇洛溪新城某某2幢之一102号（以下简称涉讼物业）的权属人为李某华，该物业建筑面积为84.2平方米。涉讼物业所在小区至今尚未成立业主委员会。2005年7月8日，某某公司与发展商番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订物业管理合同，约定将番禺大石洛溪新城部分小区及小区外围公共地段（包括如意吉祥小区、吉祥北园小区、如意中心小区、吉祥楼小区、海天花园小区、彩虹花园小区、海棠居小区、雅澜苑小区、绿茵岛水岸别墅）在小区业主委员会未与物业管理公司签定物业管理委托合同前委托某某公司实行物业管理。物业管理合同第十八条约定委托管理期限自2005年7月11日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止；第二十二条约定物业管理服务费标准按附表标准收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。上述物业管理合同还对其它事项进行了相关约定，但未明确约定每月应当交纳物业管理费的具体时间。另查明，物业管理合同约定涉讼物业收费标准为每月0.6元／平方米，李某华未缴纳2012年7月至2013年12月期间涉讼物业的管理费。以上事实，有物业管理合同、房地产权情况证明、物业管理费拖欠明细清单、资质证明及当事人陈述等予以证实。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉讼物业所在小区至今尚未成立业主委员会，某某公司是根据其与发展商番禺洛溪新城地产有限公司、广州番禺区开源房地产实业公司签订的物业管理合同对涉讼物业所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业管理费的。虽然某某公司没有与李某华本人签订物业管理服务合同，但某某公司已向包括李某华在内的小区业主提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务关系。某某公司在履行相应的义务后，有权向物业服务相对人收取物业服务费，故对某某公司要求李某华缴纳拖欠物业管理费本金的主张，本院予以支持。某某公司主张物业服务费的收费标准为每月0.6元／平方米，该标准符合上述物业管理合同的约定且未超过政府指导价规定的标准，涉讼物业每月的管理费应为50.52元（84.2平方米×0.6元／平方米）。对某某公司要求李某华交纳2012年7月至2013年12月期间物业管理费共909元的诉讼请求，本院予以支持。李某华未按合同约定支付对价给某某公司，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费外，还应按照约定支付违约金给某某公司。某某公司主张依合同约定按照每日1‰的标准计算违约金，该约定未违反国家法律、行政法规强制性规定，对此本院予以准许，但违约金应从所欠费用月份的次月1日起计算，且各月违约金总额以不超过该月应交纳的物业管理费用为宜。李某华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。某某公司的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李某华在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州某某物业管理有限公司支付2012年7月至2013年12月期间的物业管理费909元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理费50.52元为本金，按每日千分之一的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清还所欠物业管理费之日止，每月应交纳费用的违约金分期计算，上述各月所计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理费50.52元）；二、驳回原告广州某某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李某华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。审 判 长 王宏平代理审判员 黎碧云人民陪审员 麦绮旋二〇一五年一月二十三日书 记 员 邬敏秋 来源：百度“”