（2014）港北民初字第793号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-10-30

案件名称

贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组与贵港市巨星房地产��发有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

贵港市港北区人民法院

所属地区

贵港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组,贵港市巨星房地产开发有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十一条

全文

贵港市港北区人民法院民事判决书（2014）港北民初字第793号原告贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组��诉讼代表人张月球，组长。委托代理人郑先，重庆天元律师事务所律师。被告贵港市巨星房地产开发有限公司，住所地贵港市凤凰街贵都楼旅馆。法定代表人张小芳，公司董事长。委托代理人鲍家志，广西同望律师事务所律师。原告贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组（以下简称三合第一生产组）与被告贵港市巨星房地产开发有限公司（以下简称巨星公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理。依法由审判员谭孟常适用简易程序，于2014年4月16日公开开庭进行了第一次审理。之后，因案情复杂，转为普通程序审理。依法组成由审判员宋峻莹担任审判长，审判员谭孟常和代理审判员黄明丽参加的合议庭，于2014年8月8日公开开庭审理了本案。原告诉讼代表人张月球及委托代理人郑先，被告法定代表人张小芳及其委托代理人鲍家志到庭参加诉讼。经批准，本案的审理期限延长至2015年3月18日。本案现已审理终结。原告诉称，2005年6月20日，贵港市人民政府决定将位于市人事局宿舍北面积为8522.022平方米的土地使用权划拨给原告作为拆迁安置用地。原告于2005年10月31日取得了贵国用（2005）字第1180号国有土地使用证。2007年3月16日，原告当时的队长吕桂德未经村民小组全体成员讨论同意，擅自与被告签订了《土地使用权转让协议书》，将贵国用（2005）字第1180号国有土地使用权转让给被告。转让后，被告以原告的名义将该土地的使用权性质由划拨变更为出让，取得了贵国用（2011）第0261号国有土地使用证。2011年4月13日，原告当时的队长杨培进同样未经村民小组全体成员讨论同意，私自与被告签订了《土地使用权转让协议书》，将贵国用（2011）第0261号国有土地使用权转让给被告。原告��为吕桂德在2007年3月16日签订协议书时，该地属划拨用地。当时双方签订《土地使用权转让协议书》时，不仅没有经村民小组全体成员讨论同意，也没有取得人民政府批准，违反了法律法规的强制性规定，是无效的。杨培进在2011年4月13日签订《土地使用权转让协议书》时，没有经村民小组成员讨论同意，私自与被告签订该协议书，侵害了村民小组成员的利益，也违反了法律法规的强制性规定，故，也是无效的。被告与原告某些工作人员恶意串通，损害原告利益，因此，这两份合同是无效的。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求：1、确认原、被告于2007年3月16日签订的《土地使用权转让协议书》无效；2、确认原、被告于2011年4月13日签订的《土地使用权转让协议书》无效；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实��举证期限内提供的证据有：1、贵港市人民政府批复，证实原告取得涉案土地8522.022平方米的土地使用权。2、土地使用权证，证实贵国用（2005）第1180号土地使用权的性质为划拨，使用人是原告。3、2007年3月16日土地使用权转让协议书，证实原告当时组长吕桂德、杨培进与被告签订贵国用（2005）第1180号土地使用权转让协议书。4、土地使用权证，证实贵国用（2011）第0261号土地使用权的性质为出让，使用人是原告。贵国用（2005）第1180号土地使用权证与贵国用（2011）第0261号土地使用权证所指土地是同一块地。5、2011年4月13日土地使用权转让协议书，证实原告当时组长杨培进私自与被告签订的贵国用（2011）第0261号土地使用权转让协议。6、贵港市住建委答复，证实转让贵国用（2005）第1180号土地使用权没有经过贵港市人民政府回收后再公开拍卖出让，没有取得原告村民签字并公告后的书面承诺书；7、贵港市土地局情况说明，证实2011年4月13日签订贵国用（2011）第0261号土地使用权转让协议没有召开村民小组会议讨论同意。8、调查记录，随机对原告14名户主或社员调查作记录，证明两次土地使用权转让均没有召开过村民会议，该土地没有任何投资开发，也没有分得转让款。9、情况证实，证实原告148名成年社员签字证实，两次土地使用权转让均没有召开过会议，亦不同意转让。10、现场相片，证实该土地没有任何投资开发。11、关于同意出让土地使用权的意见（复印件），证实当年原告出让土地使用权的意向和授权是通过以450万元作为底价通过拍卖公司依法拍卖的。12、承诺书、情况说明，证实2011年4月13日土地使用权转让协议没有经过村民开会同意。13、委托书（复印件）、悔过书，证实2007年土地使用权转让协议��权、分配转让款不真实。14、授权委托书（复印件）、证明，证实将划拨地转为出让地是被告一手操纵的，原告没有授权，也没有同意甚至不知情。15、2012年3月23日三合第一生产组出具《证明》，证实三合第一生产组2012年3月23日户数为135户，人口达470人。16、国有建设用地出让合同，证实其中第十页有规定首次转让条件是很清楚的，必须要投资开发20%以上才能转让。17、2013年9月20日三合社区居民委员会出具的证明，证实截至2007年三合社区第一小组户数是135户，年满18岁以上的有290人。18、2014年7月8日三合社区居民委员会出具的证明、原附城公社三合大队第一生产队1980年分田到户的户主及人口名册、贵城镇三合村一队原得地人员户主花名册，证实1980年分田到户时三合第一生产组共有44户235人，1980年至2006年10月止由原44户235人共分出118户。19、2014年8月25日三��社区居民委员会出具的证明、贵城镇三合村一队原得地人员户主名单及户口簿复印件，证明原告三合第一生产组到2006年10月止，原1980年分田到户得地户数共有118户，年满18周岁以上人口为290人，1980年分得地的为235人。20、2014年11月19日三合社区居民委员会出具的证明、三合大队第一生产队农村承包土地家庭一览表、户口簿，证明原告三合第一生产组于1980年全国实行农村土地承包责任制时，由其生产队按本队1980年人口分给各家户承包。1998年全国农村实行第二次承包土地责任制时，第一生产队分得土地的家庭户为90户，是由其户主自行将土地分配给其子女承包。被告辩称，原告于2005年10月31日取得了位于贵港市人事局宿舍北面积为8522.022平方米地块的国有土地使用证。2006年11月21日，原告召开转让该地块的生产组户主代表会议，达成了《生产队会议概要》、《关于同意出让土地使用权的意见》和《授权委托书》，会议决定将该地块以360万元整体出让，授权吕桂德、杨培进与受让方签订土地出让合同等事项。原告有地者39户的户代表在上述材料上签名盖指模。后来，经原告多方寻找潜在受让人，最终找到被告，并经双方多次磋商达成该地块的转让意向，于2007年3月16日签订了《土地使用权转让协议书》，同日，被告依约支付全部土地转让款365万元给原告。过后，原告已分发给各小组（户代表）。经贵港市人民政府于2010年11月24日作出的“关于同意给港北区贵城街道办事处三合社区第一生产组办理国有建设用地使用权出让手续的批复”（贵政函（2010）153号），批准将该地块由划拨土地转为出让土地。2011年1月18日，原告与贵港市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。同月，被告向贵港市国土资源局支付土地��让金，2011年4月11日贵港市人民政府颁发给原告贵国用（2011）第0261号国有土地使用证。基于办理过户登记手续的需要，2011年4月13日被告与原告又签订了《土地使用权转让协议》，经原告向贵港市国土资源局提交《关于办理土地使用权过户的申请报告》（注：该申请报告盖有三合居委会公章），请求将该地块过户给被告，贵港市国土资源局依法呈送贵港市人民政府核准、审批，2011年7月26日颁发给被告贵国用（2011）第1031号国有土地使用证。原告与被告于2007年3月16日与2011年4月13日分别签订土地使用权转让协议，现今原告才提起请求确认两份协议无效的诉讼，显然均超过了两年的诉讼时效，原告的诉讼请求依法不能再受人民法院保护。法律并无明确规定两份协议必须经村民小组全体成员同意。第一、无论我国《城市管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让��行条例》还是《村民委员会组织法》、《物权法》均没有明确规定村民小组转让国有土地使用权必须经全体村民小组成员或三分之二以上村民小组成员同意。《村民委员会组织法》第二十一条、第二十六条、第二十八条第一款的规定，只是明确召开村民会议需有十八周岁以上的村民三分之二以上或村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。第二十八条第三款规定的“属于村民小组的集体所有的土地”是指集体所有土地。本案中，该地块属于国家所有，村民小组享有土地使用权，且现有法律并没有明确规定村民小组享有的国有土地使用权转让需经村民小组三分之二以上成员开会讨论同意。第二、事实上，根据原告的计算分配方案、村民领取的土地转让款、相关证人证言结合原告2006年11月开会作出决定的证据材料可知：原告在2006年11月开会讨论同意的39户，是分得承包地的全部户数，可见原告是征得享有承包地的户主代表的全部签字同意的，且已领取土地转让款。第三、讼争地块原来属于原告的安置用地，为划拨性质，但是，贵港市人民政府作出的贵政函（2010）153号文件，同意原告将该地块由划拨土地转为出让土地，原告取得贵国用（2011）第0261号国有土地使用证，后经贵港市人民政府审批，被告取得贵国用（2011）第1031号国有土地使用证。因而，双方土地使用权转让是经过贵港市人民政府批准的，且符合《城市管理法》第四十条及第四十四条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条及第四十五条的规定。两份协议没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第四条及解释（二）第十四条的规定，��反《合同法》第五十二条第（五）项规定而导致合同无效的，限制在违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的“效力性强制性规定”。根据以上司法解释及最高人民法院公报的判例解释，“仅是针对特定主体的对内管理行为、不涉及公共利益的规定，不属于效力性强制性规定，违反该规定不能导致合同无效”，因而该两份协议仍然是合法有效。此外，基于土地使用权证书现已登记过户至被告，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）第十一条的规定，该两份土地使用权转让协议也合法有效。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告组织机构代码证与营业执照、法定代表人证明，证实被告作为土地使用权受让人的主体资格��2、贵国用（2011）1031号国有土地使用证，证实位于贵港市城四路（人事局宿舍北）面积为8522.02平方米的土地，被告享有合法的国有土地使用权。3、三合第一生产组关于同意出让土地使用权的意见，证实2006年11月21日原告召开户代表会议，决定将土地以360万元委托吕桂德、杨培进与受让方签订出让合同。有39户代表签名。4、生产队会议概要，证实2006年11月21日原告召开会议同意以360万元转让土地使用权。有原告39户代表签名。5、三合村第一生产组村民的委托授权书，证实2006年11月21日，原告授权吕桂德、杨培进与受让方签订土地使用权出让合同。有原告41户代表签名。6、2007年3月16日原、被告双方签订的土地使用权转让协议书，证实2007年3月16日吕桂德、杨培进代表原告与被告签订土地使用权转让协议。7、2011年4月13日原、被告双方签订的土地使用权转让协议��，证实2011年4月13日杨培进代表原告与被告签订土地使用权转让协议。8、2007年3月16日吕桂德、杨培进出具的收据，证实2007年3月16日吕桂德、杨培进代表原告收到被告转让款365万元。9、三合第一生产组出让土地使用权给被告的确认书，证实2007年4月19日原告41户代表再次签名同意将土地使用权以365万元转让给被告，并确认各户领取转让款金额。10、银行汇款单，证实2007年4月19日吕桂德将收到被告的转让款汇给部分户代表。11、原告在1982年第三次全国人口普查登记的户主情况，证实原告在1982年7月第三次全国人口普查登记的户主情况，原告在1982年共有村民户数为42户。12、原告在上世纪八十年代落实土地承包制时的户主及承包土地情况，证实原告享有承包土地的户主共有44户，人口为257人（实行土地承包制时原人口为235人）。13、原告原队长杨培进关于土地转让��的情况说明，证实杨培进在2013年12月7日就2007年转让讼争土地关于原告如何分配转让款的情况说明。14、原告在2007年分配讼争土地转让款的计算分配方案，证实2007年原告委托村民罗海棠计算讼争土地分配转让款是以上世纪八十年代落实土地承包制时的人口数235人和土地承包数为基准。15、对原告村民罗海棠的调查笔录，证实2013年12月10日被告律师对罗海棠进行调查，罗海棠称曾受委托计算原告2007年讼争土地转让款的分配方案，且计算分配转让款以享有承包地的户主和人口数为准。16、对原告村民杨培进的调查笔录，证实2013年12月10日被告律师对原告原队长杨培进的调查，杨培进称原告2006年为讼争土地的转让开过十多次村民会议，最终同意转让，由户代表签名，且分配转让款以享有承包地的户主和人口数为准。17、港北区法院行政庭法官对杨培进的询问笔录，证实杨培进称原告2006年为讼争土地的转让开过十多次村民会议，最终同意以360万元转让，由户代表签名，且分配转让款以享有承包地的户主和人口数为准。18、原告享有的贵国用（2005）第1180号国有土地使用权证，证实原告对讼争土地享有划拨性质的国有土地使用权。19、原告享有贵国用（2011）第0261号国有土地使用权证及相关登记材料，证实经原告申请，由政府批准，并由被告代原告交纳土地出让金，讼争土地由划拨变更为出让性质的国有土地使用权。20、被告享有的贵国用（2011）1031号国有土地使用证及相关登记材料，证实由原被告申请，经政府批准，原告享有的土地使用权过户登记为被告享有。21、港北区法院（2013）港北行初字第31号行政判决书，证实原告不服政府颁发土地使用证给被告而提起行政诉讼。本院依职权调查收集的证据有：1、贵港市��安局城东派出所出具的证明及户主目录表，证明1997年原告三合第一生产组登记在册户数为122户，其中有1户杨秀芬迁出，2006年无法确认具体户数。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2005年6月20日，贵港市人民政府将位于贵港市人事局宿舍北面积为8522.02平方米的土地使用权划拨给原告三合第一生产组，作为拆迁安置项目建设用地。2005年10月31日，贵港市人民政府向原告三合第一生产组颁发贵国用（2005）第1180号国有土地使用证（以下简称1180号土地证），土地用途为住宅，使用权类型为划拨。2006年11月21日，原告三合第一生产组在队长主持下召开村民小组会议，以1980年落实土地承包责任制时分到土地的44户数为标准，到会的共有39户户主。经村民开会讨论得出以下决议：一、按现状整体出让1180号土地；二、出让底价定为360万元，不含土地出让金；三、委托��民吕桂德、杨培进作为原告三合第一生产组的委托代理人办理出让事宜，负责与受让方签订出让合同并协助受让方办理过户手续；四、上述决议及因出让事宜发生的对委托代理人授权已经原告三合第一生产组全体村民同意，各户户主签名，加盖指模生效。当天，该会议进一步细化了吕桂德、杨培进的委托权限：一、就出让1180号土地与受让方签订出让合同；出让合同以受托人签名、加盖指模生效；二、代理结算出让所得款项；三、协助受让方办理过户手续，签收相关材料，此次会议形成了《生产队会议概要》、《关于同意出让土地使用权的意见》及《委托授权书》，到会的39户户主均在上述材料上签名捺指印。2007年3月16日，原告三合第一生产组与被告巨星公司签订《土地使用权转让协议书》，约定原告三合第一生产组将1180号土地以365万元的价格转让给被告巨星公司；自签订转让协议之日起十日内，被告巨星公司一次性支付转让价款给原告三合第一生产组。转让后，所需的一切转让、登记及办证、纳税等费用全部由被告巨星公司承担。同时还约定转让协议书已由原告三合第一生产组全体社员讨论同意（以社员开会讨论会议概要签字作为转让协议附件），经由组长签字确认而发生法律效力。原告三合第一生产组的委托代理人吕桂德、杨培进在转让协议书上转让方处签名捺指印，被告巨星公司则在受让方处盖章。同日，被告巨星公司支付原告三合第一生产组土地转让款365万元，并由吕桂德、杨培进出具收据一份交由被告巨星公司收执。后因1180号土地属划拨土地，需缴纳出让金变更为出让地后才可以进行过户登记。2011年1月27日被告巨星公司代原告三合第一生产组向贵港市国土资源局支付了3705056元土地出让金。2011年4月11日，贵港市人民政府就涉案地块为原告办理了贵国用（2011）第0261号国有土地使用证（以下简称0261号土地证），土地用途为住宅，使用权类型为出让。2011年4月13日，被告巨星公司与原告三合第一生产组就涉案土地再次签订《土地使用权转让协议书》，约定原告三合第一生产组将0261号土地以365万元的价格转让给被告巨星公司；自签订转让协议之日起十日内，被告巨星公司一次性支付转让价款给原告三合第一生产组。转让后，所需的一切转让、登记及办证、纳税等费用全部由被告巨星公司承担。同时还约定本转让协议书经由组长签字确认而发生法律效力。原告三合第一生产组的委托代理人杨培进在转让协议书上转让方处签名捺指印，被告巨星公司则在受让方处盖章。2011年7月26日，经被告申请贵港市人民政府就涉案土地向被告颁发贵国用（2011）第1031号国有��地使用证（以下简称1031号土地证），土地性质为住宅，使用权类型为出让。另查明，2008年7月31日前，吕桂德任原告三合第一生产组组长，2008年8月1日至2012年3月31日期间，杨培进任原告三合第一生产组组长。经原告三合第一生产组核查，上世纪80年代分田到户时，原告共有44户235人；至2006年10月，原告共有118户。贵港市公安局城东派出所证实1997年原告三合第一生产组登记在册户数为122户，2006年原告三合第一生产组户数无法核实。本院认为，根据原、被告双方的诉辩，本案的争议焦点是：一、涉案的两份《土地使用权转让协议书》是否已经原告三合第一生产组集体讨论同意？二、原、被告签订的《土地使用权转让协议书》是否违反了法律法规的强制性规定？三、被告与原告某些工作人员是否存在恶意串通，损害原告利益的行为？就第一个争议焦点，本院认为，1、转让涉案土地已经过原告三合第一生产组集体三分之二户的同意。理由是，上世纪80年代我国农村实行家庭联产承包责任制时，农户是以家庭为单位向集体组织承包土地等生产资料，承包期内实行“增人不增地，减人不减地”原则。本案中，对涉案土地使用权的处分应以二十世纪八十年代落实土地承包责任制时的户和人数为标准，此后新迁入的人员不计入其中，分成新户的，原则按老户主计，老户主已故的由新分户主处理。综合全案证据，1980年原告三合第一生产组享有承包地的有44户。2006年11月21日原告就涉案土地的转让召开了村民会议，形成《生产队会议概要》、《关于同意出让土地使用权的意见》及《委托授权书》，其中有39户在上述材料中签字确认，已取得原告三分之二户的同意，视为原告村民集体同意转让涉案土地使用权。2、根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”吕桂德、杨培进原系原告三合第一生产组组长，对外代表原告实施民事法律行为，其行为所产生的法律后果应由原告承担。被告根据原告组长吕桂德、杨培进出示的《关于同意出让土地使用权的意见》及《委托授权书》、《生产队会议概要》等，有理由相信转让涉案土地是原告的真实意思表示，且实际上被告已支付土地转让款，涉案土地已过户到被告名下，被告属于善意第三人。至于原告组长吕桂德、杨培进是否取得原告村集体三分之二代表同意，属原告内部问题。如果原告认为吕桂德、杨培进的代理行为造成原告的损失，可以追究吕桂德、杨培进的民事责任。2007年3月16日，原告与被告就涉案土地达成《土地使用权转让协议》，并取得原告三分之二户的同意。后来涉案土地由划拨性质转为出让性质，原、被告之间就涉案土地重新于2011年4月13日达成的《土地使用权转让协议》，因属同一标的，且原、被告已按2007年3月16日达成的《土地使用权转让协议》实施和履行，无需原告再次召开村民会议讨论决定。就第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，原、被告订立合同转让划拨土地使用权后，已经有批准权的贵港市人民政府批准办理土地使用权出让手续，符合上述司法解释的规定，不存��违反法律法规禁止性规定的情形，故应认定原、被告双方所签订的有效。就第三个争议焦点，因原告举出的证据仅仅是口头陈述，无相关证据加以证实，本院对其的“被告与原告某些工作人员是否存在恶意串通，损害原告利益的行为”主张不予采信。被告主张原告的起诉已超诉讼时效问题，因原告得知被告取得1031号土地证后不服，向广西壮族自治区人民政府申请行政复议，之后提起行政诉讼，故对被告的主张，本院不予采信。综上，涉案的两份《土地使用权转让协议书》是经原告村民小组集体讨论决定，且不违反法律法规的强制性规定，被告与原告某些工作人员不存在恶意串通、损害原告利益的行为，故《土地使用权转让协议书》是合法有效的。原告主张无效，无事实和法律依据，本院不予采信。为维护当事人的合法权益，稳定市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组的诉讼请求。本案受理费100元，由原告贵港市港北区贵城街道三合社区居民委员会第一生产组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，汇款至户名为：贵港市中级人民法院－诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　宋峻莹审　判　员　　谭孟常代理审判员　　黄明丽二〇一五年一月二十三日书　记　员　　黄莉珊搜索“”