（2014）穗天法民四初字第1077号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-08-05

案件名称

朱海燕、曾思求与广州侨鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市天河区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱海燕,曾思求,广州侨鑫房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广东省广州市天河区人民法院民事判决书（2014）穗天法民四初字第1077号原告：朱海燕，住广东省广州市海珠区。原告：曾思求，住广东省广州市海珠区。两原告的共同委托代理人：高卫中，系广东海际明律师事务所律师。被告：广州侨鑫房地产开发有限公司，住所地广东省广州市广州经济技术开发区。法定代表人：周泽荣，该司董事长。委托代理人：谭彦斐、何文颖，均系该司职员。原告朱海燕、曾思求诉被告广州侨鑫房地产开发有限公司（以下简称“侨鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人高卫中，被告侨鑫公司的原委托代理人陈学通、何珍丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱海燕、曾思求诉称：2010年1月17日，两原告与被告签订编号为201001978291的《广州市商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的广州市天河区汇景北路166号1301房；被告应当在2011年10月30日前将房屋交付给两原告；逾期交付的，被告应按日支付违约金，延期在90天（含本数）内，按已交付房价款的万分之零点五计算，延期在90天（不含本数）至365天（含本数）内，每日按已交付房价款的万分之一计算；在该房屋交付时，被告应当向两原告出示以下资料原件并提供加盖被告公司公章的复印件，即《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书或备案凭证》和供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；上述文件不全的，视为不符合房屋交付条件，两原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担等等。合同签订后，两原告按约付清了房款，但被告未按时交付房屋，之后又因房屋装修存在多处问题，不符合合同约定的交付标准，且被告未向两原告出示、提供合同约定的文件等资料。虽经两原告多番要求，被告依然拒绝向两原告出示、提供，故两原告要求被告维修并拒绝收楼，直至2012年5月28日，两原告才收楼，被告应承担逾期交房的违约责任。现诉至法院，请求判令：1、被告支付迟延交房违约金98679元（以5910696.55元为本金，自2011年11月1日起计算90天，按每日万分之零点五的标准计算；第91天起按每日万分之一的标准计算，计至2012年5月28日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告侨鑫公司辩称：一、讼争房屋在交付给两原告前已取得了竣工验收备案表等竣工验收文件，已具备了商品房买卖合同中有关商品房交付使用的条件。二、两原告已于2011年12月28日收楼，并且与被告签署了e2街区c2栋1301房商品房买卖合同补充协议，双方对诉争房屋迟延交楼的相关补偿事宜已进行了约定，且我方已履行完毕协议的内容，两原告不应再就此事项向被告主张赔偿。因此我方认为应驳回两原告的全部的诉讼请求。经审理查明：位于广州市天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）汇景新城住宅楼10幢（自编e2街区a1、a2、b1、b2、b3、c1、c2、c3、d1、d2栋）商品房是被告所开发建设的商品房，已取得编号为穗房预（网）字第20090343号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。2010年1月17日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）（以下简称《合同》），约定：乙方所购商品房为天河区汇景北路166号（c2）1301房（以下简称涉案房屋）；建筑面积共251.02平方米，其中，套内建筑面积196.46平方米，共有分摊面积约54.56平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米30258.12元，总金额5944510元；付款方式为按揭付款；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）房屋交付：甲方应当在2011年10月30日前将房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；甲方按原合同乙方所述通讯地址以邮政特快专递形式通知乙方办理该商品房的交付手续；甲方的通知寄达该地址则视为送达，不论乙方是否拒签；乙方的通讯地址若有变更，须及时通知甲方，否则甲方按乙方原通讯地址发出的通知均视为已送达；（第十四条）延期交房的违约责任：甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：乙方不退房，甲方按日向乙方支付违约金；延期在90天（含本数）内，按已交付房价款万分之零点五计，延期在90天（不含本数）至365天（含本数）内，按已交付房价款的万分之一计，延期超过365天（不含本数），按已付房价款的万分之二计；由于乙方原因导致未能按期交付的，甲方达到合同第十五条所列交付标准后，乙方须按甲方发出的《商品住宅交楼书》要求办理交接手续，若该商品房存在其他质量问题，按本合同的约定处理，乙方不得因此拒绝办理收楼手续；乙方未按甲方发出的《商品住宅交楼书》要求办理交接手续的，只要甲方按乙方所述地址以邮政特快专递形式通知乙方办理交接手续，则视甲方已完全履行有关义务；乙方没有按期接收该商品房的应承担违约责任，自双方约定的收楼日期起至实际收楼之日止，乙方应自行承担由此产生的一切费用，包括逾期收楼期间的物业管理费等；如乙方逾期收楼三个月，视同乙方已收楼，甲方不再承担装修整改责任，且不延长各项保修期；（第十五条）房屋交付时有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十六条）交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见；逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等等。合同签订后，两原告依约向被告实际支付全部购房款5910696.55元。2011年5月5日，涉案房屋所在小区即汇景新城e2街区符合通邮条件，可予通邮。2011年8月23日，被告取得汇景新城e2街区项目竣工环境保护验收合格。2011年11月3日，被告取得汇景新城e2街区《建设工程消防验收意见书》，土建工程消防验收合格。2011年11月10日，被告取得汇景新城e2街区《燃气管道输配及应用工程交工（交工验收证书）》。2011年11月14日，被告取得汇景新城e2街区《建设工程规划验收合格证》。2011年11月24日，广州市自来水公司出具汇景新城e2街区《永久水表安装完毕报告表》。2011年11月26日，广州天河供电局出具汇景新城e2街区《工程验收通知单》。2011年12月8日，被告取得汇景新城e2街区《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意竣工验收备案。2011年12月21日，被告取得汇景新城e2街区《工程竣工验收报告》。2011年12月30日，被告取得汇景新城e2街区《竣工验收备案表》。2011年12月25日，被告向两原告邮寄《汇景新城商品住宅交楼书》，主要内容为：涉案房屋于2011年12月28日已达双方签署《合同》中约定交付的条件，请于2011年12月28日前往我司指定地点办理收楼手续。2011年12月28日，原告朱海燕在收楼单元为涉案房屋的《汇景新城业主收楼表》上签名，该表载明：（第一步）1.确认业主资料，2.确认业主履行《商品房买卖合同》之情况，3.确认楼款、相关收楼费用缴纳情况，4.向业主发放《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，5.发展商同意交楼。另原告提供案外人江虹的《汇景新城商品住宅交楼书》载明有4份收楼表，第四步为领取钥匙，本人确认收楼手续完毕。被告确认案外人的该交楼书的真实性。2011年12月28日，被告与原告朱海燕签订的《e2街区c2幢1301房﹤商品房买卖合同﹥补充协议》（以下简称《补充协议》），载明：买受人（朱海燕、曾思求）于2010年1月17日与出卖人（侨鑫公司）签订《合同》，购买汇景新城e2街区c2幢1301房，双方经协商就该商品房延迟交楼事宜达成如下协议：出卖人代买受人向该商品房委托之物业管理公司支付物业管理费17536.3元，作为出卖人因该商品房延迟交楼事宜支付给买受人的补偿，双方自签署本协议起，该商品房延迟交楼相关事宜已全部了结，买受人不得再就此事宜向出卖人主张赔偿；本协议壹式肆份，出卖人叁份，买受人壹份，双方签字后生效，具同等法律效力。两原告主张该协议只有原告朱海燕的签名，对原告曾思求没有约束力，签署协议时被告尚未取得《竣工验收备案表》，依法不具备交付条件，不具有合法性。2012年5月28日，原告朱海燕签署了关于涉案房屋的《收楼确认书》，确认办理完毕收楼手续。同日，被告向两原告出具《住宅质量保证书》，承诺住宅保修自交付之日起计算（即2012年5月28日起计算）。另，两原告庭审时称其为夫妻关系，但并未在本院指定期限内提供结婚证原件或其他资料予以证实，本院依法向广州市特种证件制作中心查阅广东省广州市公安局常住人口资料，查明两原告确为夫妻关系。本院认为：原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。《补充协议》虽是由原告朱海燕一人与被告签订的，但《汇景新城业主收楼表》、《收楼确认书》亦为其单独签署，结合两原告为夫妻关系的事实，被告有理由相信原告曾思求委托原告朱海燕办理涉案房屋的收楼手续，上述《补充协议》对原告曾思求亦具有约束力。《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。两原告已依约向被告支付了全部购房款，依照《合同》的约定，被告应于2011年10月30日前将房屋交付给两原告，被告未能按约定的时间交楼，该行为已构成违约，被告应依约定承担违约责任。《合同》中约定被告逾期交楼的，应自逾期之日起至实际交付之日止向两原告支付迟延交楼违约金，但《补充协议》已对逾期交楼的违约金作出变更约定，双方已明确被告承担迟延交楼的违约责任的方式为由被告代为向物业管理公司支付管理费，两原告不得再就此向被告主张权利，故两原告再行以被告迟延交楼为由要求其支付违约金的诉请，违反《补充协议》的上述约定，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告朱海燕、曾思求的诉讼请求。本案受理费2270元，由原告朱海燕、曾思求负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　陈晓琼人民陪审员　　傅红亚人民陪审员　　龙国权二〇一五年一月二十三日书　记　员　　何靖文苏嘉俊判决书于2015年月日送达（33）来源：百度搜索“”