（2014）甬鄞东民初字第155号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-08-21
案件名称
宁波雅戈尔物业服务有限公司与吴昌辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波雅戈尔物业服务有限公司,吴昌辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬鄞东民初字第155号原告：宁波雅戈尔物业服务有限公司。法定代表人：张先慧。委托代理人：李桢。被告：吴昌辉。原告宁波雅戈尔物业服务有限公司与被告吴昌辉物业服务合同纠纷一案，原告于2014年12月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员毛冠达适用简易程序，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告宁波雅戈尔物业服务有限公司的委托代理人李桢，被告吴昌辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波雅戈尔物业服务有限公司起诉称：被告吴昌辉系原告提供物业管理服务的座落于宁波市东钱湖旅游度假区青山岙100号钱隆山庄小区11幢房产的业主。2010年10月15日起，钱隆山庄小区业主委员会每年代表全体业主与原告签订钱隆山庄物业服务合同，该合同约定由原告为小区全体业主提供物业服务。小区内的物业费实行包干制，其中2010至2011年度的综合服务费为3元／平方米／月，2012至2013年度的综合服务费为3.5元／平方米／月，2014年度的综合服务费为3.8元／平方米／月；2012至2014年度的日常维护费为1.5元／平方米／月。同时合同还约定业主或物业使用人逾期未交纳物业费的，从逾期之日起应按逾期金额的日万分之五支付逾期付款违约金。在此期间，原告按照合同约定为包括被告在内的小区全体业主提供物业服务至今，但被告未按合同约定及法律规定履行交纳物业费的义务。现请求判决：1.被告向原告支付2010年10月15日至2014年12月31日期间拖欠的物业费52331.6元（包括物业综合服务费51005.6元及日常维护费1326元）；2.被告向原告支付因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金10308.7元（从2010年10月15日起暂计算至2014年10月31日至），并要求继续计算至实际支付之日止。被告吴昌辉答辩称：2011年被告发现其房产内有其他业主放置的建筑材料，还有其他人居住的迹象，为此曾向被告反映。之后，被告还发现房屋前的空地处还有其他业主种植的蔬菜。被告认为原告提供的物业管理服务存在瑕疵，要求将2011至2012年度的物业费按照40%交纳，2013至2014年度的物业费按照80%交纳，违约金不应支付。原告宁波雅戈尔物业服务有限公司为证明诉讼主张，向本院提交以下证据：1.房产登记资料、客户物业费支付明细（电脑打印件）各一份，用以证明被告房屋产权状况及拖欠的综合物业费及日常维修费明细的事实；2.钱隆山庄物业服务合同四份，用以证明原告为包括被告在内的钱隆山庄业主提供物业服务合同，双方就物业费收费标准、交纳时间及逾期付款违约金等进行约定的事实；3.物业费交费通知单、快递凭证各三份，原告律师函及被告的回复函各一份，用以证明原告多次向被告催讨拖欠的物业费的事实；被告吴昌辉为证明诉讼主张，向本院提交原告发出的函件一份，用以证明原告承认其工作疏忽、提供的物业管理服务存在瑕疵的事实。上述证据，经庭审出示，原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：被告吴昌辉对原告宁波雅戈尔物业服务有限公司提交的证据1、2均无异议，故本院予以认定。对原告提交的证据3中三份物业费交费通知书均已收到，回复函的确也是被告所发，但是原告的律师函没有看到过；本院认为，因被告已自认收到过交费通知单，故对该事实本院予以认定，但原告发出的律师函因其未提交送达或邮寄凭证，且被告对此予以否认，故对该份证据不予采信。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为无法实现原告的证明目的。本院认为，原告对该份证据的真实性没有异议，故本院对其真实性予以认定。综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下：被告吴昌辉系宁波市鄞州区东钱湖镇青山村竹夹岙钱隆山庄小区11幢的业主，该房产的建筑面积为294.65平方米。钱隆山庄小区业主委员会与原告宁波雅戈尔物业服务有限公司签订物业服务合同一份，约定由原告为该小区提供物业管理服务，期限从2010年10月15日至2011年10月14日，物业服务费采用包干制，按照每平方米3元／月计算，每年支付一次等事项。2012年，钱隆山庄小区业主委员会与原告宁波雅戈尔物业服务有限公司签订物业服务合同一份，双方约定物业服务的期限从2012年1月1日至2012年12月31日，物业服务费采用包干制，其中综合服务费按照每平方米3.5元／月计算，一年支付一次，日常维修费按照每平方米1.5元／年计算等事项。2013年4月5日，钱隆山庄小区业主委员会与原告宁波雅戈尔物业服务有限公司签订物业服务合同一份，双方约定物业服务的期限从2013年1月1日至2013年12月31日，物业服务费采用包干制，其中综合服务费按照每平方米3.5元／月计算，一年支付一次，逾期未交纳的，从逾期之日按照拖欠的综合服务费每天万分之五计算滞纳金，日常维修费按照每平方米1.5元／年计算等事项。2014年，钱隆山庄小区业主委员会与原告宁波雅戈尔物业服务有限公司签订物业服务合同一份，双方约定物业服务的期限从2014年1月1日至2014年12月31日，物业服务费采用包干制，其中综合服务费按照每平方米3.8元／月计算，一年支付一次，逾期未交纳的，从逾期之日按照拖欠的综合服务费每天万分之五计算滞纳金，日常维修费按照每平方米1.5元／年计算等事项。2012年12月7日、2013年12月31日及2014年6月24日，原告分别向被告发出物业费交费通知单，通知原告交纳自2010年10月15日起拖欠的综合服务费及日常维修费。2014年5月15日，被告向原告发送函件一份，认为原告提供的物业管理服务存在瑕疵，并要求对物业费予以减免。2014年5月19日，原告向被告发送函件一份，承认其工作存在疏忽，请求被告谅解。案件审理过程中，被告对原告主张拖欠的综合服务费51005.6元、日常维护费1326元的金额没有异议，被告至今未交纳上述费用。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宁波市鄞州区东钱湖镇钱隆山庄小区业主委员会与原告签订的物业服务合同系其代表业主所签，对业主具有约束力，原、被告均应按约履行。合同签订后，原告对钱隆山庄小区进行了物业管理服务并进行书面的催缴，被告作为宁波市鄞州区东钱湖镇钱隆山庄小区11幢房产的业主，应及时向原告支付物业服务费。被告吴昌辉对原告的管理方式、服务水平和质量等存有异议，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。被告在催告的合理期限内仍拒绝交纳拖欠的物业费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益，故原告要求被告支付2010年10月15日至2014年12月31日期间综合服务费及日常维护费的诉讼请求，本院予以支持。原告作为物业服务公司，其在物业服务中应及时与业主做好沟通和配合，明确业主未缴物业服务费用的具体原因，不断提高物业服务的水平和质量，被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵等问题虽不能成为被告拒付物业服务费的法定事由，但根据被告自认的其存在核实不及时、工作疏忽等事项，足以说明原告在物业服务中存在一定的问题，原告对此应承担相应责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吴昌辉支付原告宁波雅戈尔物业服务有限公司综合服务费51005.6元、日常维护费1326元，合计应支付52331.6元，限在本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告宁波雅戈尔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1366元，减半收取683元，由原告宁波雅戈尔物业服务有限公司负担113元，由被告吴昌辉负担570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 员 毛冠达二〇一五年一月二十三日代书记员 徐贤聪 来源：百度“”