（2015）成民终字第110号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2016-03-16

案件名称

四川慧能阳光电力工程有限责任公与成都金干科技有限公司��屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

四川慧能阳光电力工程有限责任公司,成都金干科技有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2015）成民终字第110号上诉人（原审原告）四川慧能阳光电力工程有限责任公司。住所地：成都市龙泉驿区龙泉镇龙都南路***号。法定代表人王仕兴，执行董事。委托代理人吴生虎，男，1968年6月13日出生，汉族，住四川省内江市市中区。被上诉人（原审被��）成都金干科技有限公司。住所地：成都市成华区东三环路二段龙潭工业园内。法定代表人程文研，总经理。委托代理人税浴洋，四川华楚律师事务所律师。上诉人四川慧能阳光电力工程有限责任公司（以下简称慧能电力公司）因与被上诉人成都金干科技有限公司（以下简称金干公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第2553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月11日受理后，依法组成合议庭于2014年12月29日公开开庭进行了审理。上诉人慧能电力公司委托代理人吴生虎，被上诉人金干公司委托代理人税浴洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年3月7日，慧能电力公司作为乙方和金干公司作为甲方签订《投资协议》，约定乙方投资入驻甲方投资建设的“名企公馆科技园”。土地性质为工业出让土地，项目产权性质为工业办公科研用房。协议第二条约定，乙方投资购买甲方建设的龙潭总部经济城的“名企公馆科技园”17栋7层办公科研用房，入驻从事办公及经营活动，建筑面积共386平方米。第三条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币）每平方米4200元。总金额为1621200元。甲乙双方签定本投资协议时，乙方支付甲方50%购房款。第五条逾期付款责任，1、逾期付款天数在60日内，本购房协议继续履行，乙方应当按日计算向甲方支付应付未付款万分之三的违约金；2、逾期超过90日后，甲方有权解除本协议。甲方选择解除协议后，乙方应当自解除协议通知送达之日起90日内，按照本协议购房总款的3%支付违约金，造成损失的承担赔偿责任。若乙方要求继续履行协议的，经甲方同意后，协议可以继续履行，乙方自约定的应付款期限届满次日起至实际应付款之日止，乙方按日计算，向甲方支付逾期应付款的万分之五的违约金。第六条房屋交付时间及交付标准约定，甲方在2012年4月31日（该处为笔误，应为4月30日）向乙方交付本协议的约定房屋。（室外公共工程除外）。但如遇以下特殊原因，甲方据实予以延期：（1）人力不可抗拒的自然灾害（水灾、火灾、地震等）；（2）乙方违反本合同有关规定逾期付款。2、进户门为防盗门，房屋内部为清水房标准，墙面和天棚为水泥砂浆抹光、压光，地面为水泥砂浆找平。水、电、气、光纤、宽带、电话六通。3、该房屋已达到房屋验收合格标准。4、有资质的房产测绘机构出具的该房屋的面积实测报告书。第七条逾期交房责任约定，1、逾期交房天数在60日内，本协议继续履行，甲方应当按日计算支付乙方已付款项的万分之三违约金。2、逾期超过90日后，乙方有权解除本协议。乙方选择解除协议的，甲方应当自解除协议通知送达之日起90日内按照乙方已付款1%承担违约金并支付乙方。甲方要求继续履行协议的，经乙方同意后，协议可继续履行，自约定的交房期限届满之日次日至实际交房之日止，甲方按日计算支付乙方已付款的万分之五的违约金。（本条1、2项违约金不作累加）。2011年2月21日，金干公司向慧能电力公司开具专用收据，收到慧能电力公司缴纳的购房订金100000元。2011年3月7日，金干公司再次向慧能电力公司出具收据，收到慧能电力公司缴纳首付房款710600元。慧能电力公司合计缴纳购房款总额为810600元。现金干公司至今未将慧能电力公司所购房屋交付给慧能电力公司。当事人陈述，未交付房屋原因包括房屋验收未达到条件，需要补交相关费用以及政策调整等。原审法院另查明，成都市龙潭总部经济城管理委员会（下称管委会）出具《成都市龙潭总部经济城管委会关于严格规范园区楼宇项目招商行为的通知》（龙潭管委（2010）162号）载明：未办理完善土地证、报建手续的入驻项目，招商时应使用投资协议或房屋使用权转让协议，严禁签订房屋买卖合同；待土地权证、报建手续完善后方可变更为房屋买卖合同。2010年3月29日，管委会出具的《情况说明》载明：四川金干科技有限公司于2008年5月6月入驻成都龙潭都市工业集中发展区，项目占地面积40.47亩。该公司已交清土地款，该项目宗地的国有土地使用权正在办理中。原审诉讼中，金干公司主张慧能电力公司要求的违约金过高。慧能电力公司也未就主张违约金向原审法院提交具体损失的证据。慧能电力公司向原审法院起诉，请求判令：1、金干公司立即��付慧能电力公司所购房屋；2、金干公司支付慧能电力公司违约金320592元（截止到2014年6月30日）；3、诉讼费由金干公司承担。原审法院认为，慧能电力公司与金干公司签订的《投资协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效。对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。关于慧能电力公司要求交付房屋的问题。现慧能电力公司已按照合同约定已经交付50%的购房款，金干公司应当按照合同约定交付房屋。现金干公司至今未向慧能电力公司交付符合约定条件的房屋行为，构成违约，应当承担违约责任。慧能电力公司要求金干公司交付房屋的诉讼请求成立，原审法院予以支持。但因房屋现不符合交付条件，应当待符合《投资协议》约定的交付条件后方可交付。关于慧能电力公司主张金干公司支付逾期交房违约金的问题。根据《投资协议》约定，金干公司应在2012年4月30日交付房屋。现金干公司至今未向慧能电力公司交付房屋。诉讼中慧能电力公司主张金干公司承担从2012年5月1日至2014年6月30日期间的逾期交房违约金。《投资协议》中明确约定，甲方要求继续履行协议的，经乙方同意后，协议可继续履行，自约定的交房期限届满之日次日至实际交房之日止，甲方按日计算支付乙方已付款的万分之五的违约金。现慧能电力公司仅主张部分违约金，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增��；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原审法院根据慧能电力公司已经支付货款金额、合同履行情况、违约交房期间、以及当事人预期利益、慧能电力公司未举证损失的情况等综合因素，酌情认定被告应当承担的逾期交房违约金为35000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二��》第二十九条第一款之规定，判决：一、金干公司应于“名企公馆科技园”17栋7层，面积为386平方米的办公科研用房达到《投资协议》约定的房屋交付合格标准后十日内交付给星光公司。二、金干公司于判决生效之日起十日内向慧能电力公司支付违约金35000元。三、驳回慧能电力公司的其他诉讼请求。案件受理费11138元，由金干公司负担，此款已由慧能电力公司预交，金干公司在承担前述义务时一并支付给慧能电力公司。如未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，原审原告慧能电力公司不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，发回重审。其主要上诉理由为：慧能电力公司已提交违约金的计算依据，金干公司单方提出违约金过高，并没有提供任何事实理由及依据。原审法院已认定金干公司违约，但违约金的事实认定不清。被上诉人金干公司答辩称，原审认定事实清楚，证据认定正确，请求驳回上诉。双方当事人对原审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。二审中，慧能电力公司提交以下证据：1、2010年4月15日慧能电力公司与董少华签订的《房屋租赁合同》，拟证明从2010年6月1日起至2013年5月30日止每年租金为120000元；2、2013年5月20日慧能电力公司与董少华签订的《房屋租赁合同》，拟证明从2013年6月1日起至2016年5月30日止每年租金为150000元；3、2013年5月20日董少华出具的收到慧能电力公司2013年6月1日至2014年5月30日租金150000元的收条，2014年5月28日董少华出具的收到慧能电力公司2014年6月1日至2015年5月30日租金150000元的收条；5、2010年6月慧能电力公司与严王成签订��《厂房租赁合同》，拟证明每年租金96000元。金干公司对于慧能电力公司提交证据的真实性均不认可。本院认为，因星光电力公司所提交证据真实性无法确认，本院不予支持。本院认为，本案的争议焦点为违约金的金额是否应当予以调整。根据《投资协议》的约定，金干公司应在2012年4月30日交付房屋，并约定金干公司要求继续履行协议的，经慧能电力公司同意后，协议可继续履行，自约定的交房期限届满之日次日至实际交房之日止，金干公司按日计算支付慧能电力公司已付款的万分之五的违约金。现金干公司至今未向慧能电力公司交付房屋。慧能电力公司主张金干公司承担从2012年5月1日至2014年6月30日期间的逾期交房违约金。对此，金干公司抗辩约定违约金过高的调整意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，违约金的性质系补偿性为主，惩罚性为辅。就本案而言，认定慧能电力公司是否存在实际损失是衡量是否调整违约金的基础。本案中，虽然��能电力公司提供了其租赁房屋的证据，但因该证据真实性无法确认，本院不予确认。据此，本院结合金干公司的违约行为、情节等因素，酌定金干公司应支付慧能电力公司150000元违约金。综上，本院认为，二审出现新证据后，原审判决部份事实不清、适用法律错误，导致违约金的认定错误，应予纠正。慧能电力公司的部分上诉理由成立，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第2553号民事判决第一项，即“成都金干科技有限公司应于‘名企公馆科技园’17栋7层，面积为386平方米的办公科研用房达到《投资协议》约定的房屋交付合格标准后十日内交付给四川慧能阳光电力工程有限责任公司。”二、维持成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第2553号民事判决第三项，即“驳回四川慧能阳光电力工程有限责任公司的其他诉讼请求。”三、变更成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第2553号民事判决第二项为，成都金干科技有限公司于本判决生效之日起十日内向四川慧能阳光电力工程有限责任公司支付违约金150000元。如成都金干科技有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费22276元，由成都金干科技有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　廖　方审　判　员　　尹　英代理审判员　　张菲菲二〇一五年一月二十三日书　记　员　　曾　蜜更多数据：