（2015）朝民初字第05789号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-06-16
案件名称
胡洪英与北京万邦鼎尚企业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡洪英,北京万邦鼎尚企业管理有限公司,北京华亿安顺企业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第05789号原告胡洪英，女，1986年7月24日出生，个体经营。被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。法定代表人黄喜庆，经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。第三人北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人郑磊，男，1982年7月31日出生。原告胡洪英（以下简称原告）与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称被告）、第三人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人吴奂及第三人的委托代理人郑磊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：我与被告于2013年10月17日签订租赁合同，合同约定被告将位于北京市朝阳区兴隆西街2号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝女人街使用面积为20.5平方米的F-01号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给我经营使用，租期为1年，自2013年12月1日至2014年11月30日止。合同签订后，我向被告支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金32072.6元、综合管理费5345.4元及保证金11000元，并对01号商铺进行了装修。2014年1月开始，被告与第三人产生纠纷，第三人对涉案商铺所在商场进行改造，陆续腾退一层至六层的商户，地下一层来淘宝女人街被张贴闭店通知。2014年3月15日，华亿公司开始对商场闭店装修，商场大门及来淘宝女人街的大门被关闭，我被迫停止经营。由于被告的违约行为，导致合同不能继续履行，并且给我造成了严重损失。为维护我的合法权益，故起诉至法院，要求判令解除双方签订的租赁合同，由被告退还租金32072.6元、保证金11000元、综合管理费5345.4元，赔偿经营损失费65000、装修费46000元、货物折旧费15000元，非正常营业损失费24000元。被告辩称：我公司向第三人租赁了涉案商铺所在场地，将涉案商铺出租给原告经营使用。我公司在履行与原告的租赁合同中，不存在违约行为。2014年3月16日，第三人关闭了场地，导致涉案商铺无法正常经营。我公司现同意解除租赁合同，同意退还自2014年3月16日以后的租金及综合管理费，同意退还保证金；损失由第三人的闭店装修行为导致，应由第三人承担赔偿责任。第三人述称：原告起诉内容与事实不符。原告依据合同纠纷起诉，而我公司不是合同相对人，因此我公司不应当就合同而产生的纠纷承担责任。2014年1、2月开始，我公司针对商场二层部分的商户进行清退。2014年3月16日，我公司关闭了商场一层大门，但是涉案商铺所在的地下一层有单独的入口，没有影响到原告的经营。经审理查明：2013年5月20日，被告与第三人签订了《市场场地租赁合同书》，约定被告作为承租方，向华亿公司租赁坐落于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号地下一层场地，用于被告经营“来淘宝女人街”。2013年10月17日，原、被告双方签订《租赁合同》，合同约定：被告同意将位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝女人街内使用面积约为20.5平方米01号商铺的营业场地租赁给原告使用，经营项目为内衣；租赁期限为1年，自2013年12月1日至2014年11月30日，商场于2013年12月1日正式营业，如被告开业时间因故延迟，则租期顺延；被告须于2013年10月17日前按照合同规定将租赁场所交付给原告；每月租金为5345.43元，合同签订之日原告须一次性向被告支付租期前6个月（即2013年12月1日至2014年5月31日）的租金32072.6元及保证金11000元，如被告无故提前终止合同，应全额退还保证金；除租金外，原告使用租赁场所须按时足额交纳综合管理费、公用事业费用；被告在协议期限内不得无故提前收回该商铺，否则均按违约处理，原告有权解除合同并有权要求被告返还已缴纳的租赁场所的剩余租金及剩余综合管理费、保证金，该商铺一年房租的10%作为违约金支付给原告；因被告对商场整体规划改造，需要将商铺扩建、打通道或必须拆除商铺等情况，被告只退还原告全额保证金及剩余租金、综合管理费，原告的其他损失与被告无关。合同签订后，被告将涉案商铺交付给原告了，原告向被告交纳了2013年12月1日至2014年5月31日的租金32072.6元、综合管理费5345.4元和保证金11000元。2014年2月，第三人在被告租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以被告未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求被告于15日内将承租场地清空并交还华亿公司。2014年3月16日，华亿公司开始对涉案商铺所在商场二层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，现楼宇外围已安装脚手架。现原告以涉案商铺已无法正常经营为由，要求解除与被告签订的租赁合同。被告表示因第三人的装修行为导致其与原告的租赁合同无法继续履行，并同意解除该合同。庭审中，原告认可其于2013年12月13日开始在涉案商铺经营，2014年3月15日知道不能经营了。原告称其为经营所需对涉案商铺进行了装修，向本院提供了装修工程施工合同及发票等证据予以证明，相关票据显示装修费用为46009元，被告对于原告装修花费数额亦不予认可。原告对其主张的货物折旧损失，提供了购买相关物品的发票，被告表示不予认可。上述事实，有《租赁合同》、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、被告双方就涉案商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，第三人对涉案商铺所在的商业楼进行装修，原告表示无法继续经营，并据此要求解除合同，被告对此亦予以认可，故双方合同以解除为宜。根据合同约定及本案实际情况，被告应退还原告自2014年3月16日至2014年5月31日的租金、综合管理费及原告已交纳的保证金。因原告于2013年12月13日已实际经营涉案商铺，故其要求返还全部租金及管理费的请求缺乏依据。关于装修损失，属于原告因经营投入产生的经济损失，被告作为违约方应当赔偿，具体数额结合本案实际情况酌情判定。经营损失一项，因被告的违约行为导致原告无法继续经营，造成原告的损失属合理请求，但原告未能证明其具体损失情况且主张数额过高，本院对此项赔偿数额酌情确定。原告主张的货物折旧费及非正常营业损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告以第三人的装修行为造成其与原告的合同无法继续为由，认为应由第三人对原告承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对被告该辩解，本院不予支持，被告可基于其与第三人之间的合同关系对此另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡洪英与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于二○一三年十月十七日签订的《租赁合同》；二、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告胡洪英租金一万三千三百六十三元、综合管理费二千二百二十八元、保证金一万一千元；三、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告胡洪英装修损失四万二千元、经营损失五千元；四、驳回原告胡洪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2134元，由原告胡洪英负担1344元（已交纳），被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担790元（于本判决生效后七日内支付）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 张晶二〇一五年一月二十三日书 记 员 李静 搜索“”