（2014）琼海民二初字第76号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2021-05-11

案件名称

陈寅生、陈磊与海南天来泉旅游不动产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

琼海市人民法院

所属地区

琼海市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

陈寅生；陈磊；海南天来泉旅游不动产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第三款

全文

海南省琼海市人民法院民事判决书（2014）琼海民二初字第76号原告：陈寅生，男，1985年4月28日出生，汉族，住天津市。原告：陈磊，男，1988年11月2日出生，汉族，住河北省任丘市。委托代理人：边高原，河北远通律师事务所律师。被告：海南天来泉旅游不动产有限公司。住所地：海南省海口市。法定代表人：李志华，该公司总经理。委托代理人：吴军，海南外经律师事务所律师。委托代理人：符宇，海南外经律师事务所律师。原告陈寅生、陈磊与被告海南天来泉旅游不动产有限公司（以下简称天来泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年5月15日、8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人边高原，被告的委托代理人吴军、符宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈寅生、陈磊诉称：2008年3月，原、被告签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定原告购买被告开发的位于琼海市官塘温泉度假区官塘大道旁天来泉度假中心A6号商铺，建筑结构为四层，建筑面积共计679.22平方米，房屋单价每平方米3946元，总价2680202元。合同第五条对商品房面积的确认及面积差异的处理做了明确约定。合同签订后，原告如约支付了全部购房款及办理产权登记费用167126元，共计2847328元。2012年，被告以为原告办理房屋产权证的名义要求与原告重新签订《商品房买卖合同》，原告当时并不了解办理产权登记的相关手续，出于对被告的信任就又签订了一份与2008年3月《商品房买卖合同》明确完全一致的合同，并且被告将原、被告2008年3月签订的合同以及重新签订的合同骗回。但原告从被告处拿到房屋产权证时，发现原告购买的房屋建筑面积仅为586.08平方米。原告认为其购买的房屋实际建筑面积与原、被告第一次签订的《商品房买卖合同》约定的面积不符，且原告一直按照第一份《商品房买卖合同》约定的建筑面积缴纳物业费等相关费用。被告为隐瞒这一真相，以欺骗、隐瞒的手段哄骗原告与其重新签订了第二份《商品房买卖合同》，但该第二份合同并非原告的真实意思表示，原告存在重大误解，被告存在欺诈行为，故该合同属于可撤销合同。此外，被告出售给原告的房屋存在面积误差属于既定事实，根据双方2008年3月签订的《商品房买卖合同》第五条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应将其房屋面积误差率在3%以内的房款退还原告，超出3%部分的房款双倍退还。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、撤销原、被告于2012年签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款654654.82元；3、诉讼费由被告承担。原告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、房产证，证明原告购买的商铺产权登记面积为586.08平方米。2、购房款、办证费付款凭证，证明原告缴纳了全部购房款及办证费用。3、商铺租赁合同，证明原告购买的商铺面积为679.22平方米。4、物业费缴费表，证明按照679.22平方米面积缴纳物业费。5、付俊启的《商品房买卖合同》（2008年2月16日），证明原告与付俊启一样，签订了第一份合同。6、陈寅生的银行取款记录，证明被告向陈寅生退款6万多元的事实。原告申请了证人徐桂芝、董江北出庭作证。证人徐桂芝的证言内容：证人徐桂芝系韩冬母亲。韩冬购买天来泉小区商铺后，2012年4月6日，被告以办理房产证为由，要求与韩冬重新签订合同，证人即替韩冬在合同上签名。房产证办下来后，韩冬发现房产证上的建筑面积比合同面积大大缩水，因此要求退款。证人在签订合同时并不知悉合同的内容，被告也未告知变更合同内容。证人董江北的证言内容：证人董江北系郭季燕妻子。2007年，郭季燕购买了天来泉B5商铺，2008年缴纳了所有费用并办理了手续，但房产证一直没有办理下来。2013年3月12日，证人去天来泉领取其妹妹的两套房产证，被告工作人员得知证人购买了商铺，要求重新签订合同，不签就办不了房产证，但没有说具体原因，证人便没有重新签订合同。被告天来泉公司辩称：2006年9月，被告开发的天来泉度假中心A区商铺项目符合有关预售条件后，被告即向琼海市房产管理局申请房产预售许可证。琼海市房产管理局经受理审核后，于2006年9月27日向被告颁发了[2006]海房预字（74）号《琼海市房产预售许可证》，被告即开始对外销售A区商铺的铺面。2008年3月，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：两原告向被告购买A区商铺中的A6号铺面，套内建筑面积为586.08平方米，购房价款按套内建筑面积4549.31元/平方米的标准计算，共计2666261元。两原告支付全部购房款后，被告即依约为两原告办理该铺面的产权过户登记手续。2012年12月25日，琼海市房产管理局向两原告颁发了XXXX号《房屋所有权证书》，该证书上明确载明A6号铺面的建筑面积及套内建筑面积均为586.08平方米，与《商品房买卖合同》中约定的面积一致。基于上述事实，被告认为，两原告与被告于2008年3月签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反现行法律法规，且不存在欺诈、隐瞒或胁迫的情形，故该合同合法有效，两原告请求撤销该合同于法无据。此外，被告向两原告交付A6号铺面的实际面积与《商品房买卖合同》中约定的面积完全一致，故被告不存在交付房产面积误差的违约情形，两原告要求被告返还购房款654654.82元亦无事实及法律依据。为维护被告的合法权益，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩的事实,向法院提交如下证据：1、[2006]海房预字（74）号《琼海市房产预售许可证》。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》。证据1、2证明原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定A6号铺面的套内建筑面积为586.08平方米，购房价款按套内建筑面积4549.31元/平方米的标准计算，共计2666261元的事实。3、琼海市房产测绘所于2010年3月8日出具的《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，证明被告向原告交付A6号铺面的实际面积与《商品房买卖合同》中约定的面积完全一致，被告不存在交付房产面积误差的违约情形。4、原告领取房产证的签收表。经质证，被告对原告证据1-6的真实性均没有异议，但对证据2-6的证明内容有异议，认为证据2中购房款和合同金额存在差距，应当遵循多退少补的商业原则，不能证明本案任何事实；证据3、4的中的物业费是酒店公司收取，与被告无关，单据上的面积与房产证面积不一致的，应当以房产证为准，与房产证不一致的收费，原告可以另案要求退款；证据5的合同与本案没有关系，不能证明双方签订过第一份合同，合同面积与房产证一致，被告不存在违约；证据6无法确认是否是陈寅生的资金往来，往来款的性质也无法体现。原告对被告证据1、2、3的真实性均没有异议，证据1的证明目的有异议，许可证载明的建筑面积并不是琼海市房产管理局确认的产权登记面积，证据3的合同是原告存在重大误解，被告哄骗原告签订的，不应当视为第一份合同的更改；对证据4的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告证据1-6的真实性予以确认，证据5系被告与他人所签订的合同，与本案没有关联，对其关联性不予确认；证据6的记录中仅有卡号，没有姓名，且未能确认款项性质，未能实现原告的证明目的，对其证明内容不予确认。对证人徐桂芝、董江北的的证言，因两证人的近亲属均在被告处购买商铺，与被告有利害关系，且没有其他证据佐证，本院不予确认。对被告证据1-4的真实性予以确认。在审理过程中，本院根据被告的申请向琼海市住房保障与房产管理局去函调查涉案房产的相关情况，琼海市住房保障与房产管理局于2014年4月8日复函，本院已在庭审中予以出示。此外，本院向琼海市房产测绘所调取了天来泉铺面实测表，并前往涉案商铺拍摄照片数张，已在庭审中予以出示。经质证，原告对复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，对天来泉铺面实测表、照片的真实性没有异议；被告对复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，对天来泉铺面实测表、照片的真实性没有异议，但实测表的内容与预售许可证内容有矛盾之处。本院对复函、天来泉铺面实测表及照片的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明：2006年9月27日，被告取得琼海市温泉官塘（天来泉度假中心）A区商铺的房产预售许可证，许可证载明房屋建筑面积2786.10平方米。原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市官塘温泉度假区官塘大道旁的天来泉温泉度假中心A幢A6号商铺，建筑面积共/平方米，其中，套内建筑面积586.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积/平方米。按套内建筑面积计算，单价为每平方米4549.31元，总金额2666261元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原、被告双方均未在该合同上签署时间。2008年3月30日，原告向被告支付2847328元。2010年3月8日，琼海市房产测绘所出具《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，报告载明A区商铺建筑面积为2447.12平方米，其中A6铺面的套内面积为586.08平方米，分摊面积为零，总建筑面积为586.08平方米。2013年11月17日，原告从被告处领取了房屋所有权证（证号:XXXX号），登记时间为2012年12月25日，登记的建筑面积及套内建筑面积均为586.08平方米。原告认为，其所购房屋实际建筑面积与2008年3月签订的《商品房买卖合同》约定面积不符，第二份合同是被告以欺骗、隐瞒的手段在违背原告真实意思的情况下所订立的，为此，其于2014年3月3日向本院提起诉讼。在审理过程中，原告将第一项诉讼请求明确为：撤销原、被告于2012年签订的第二份《商品房买卖合同》中第三条“该商品房建筑面积共/平方米，其中，套内建筑面积586.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积/平方米”的约定；第四条、附件一、附件二的约定；附件四中关于房屋总价款的约定；并按照建筑面积679.22平方米，房屋单价按每平方米3946元，总房价为2680202元履行。另查明，原告与琼海天来泉物业酒店管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同载明A幢A6号商铺面积为679.22平方米。再查明，涉案商铺所在区的规划、设计没有变更。本院根据原告的申请向琼海市住房保障与房产管理局（原为琼海市房产管理局）去函调查涉案房产的相关情况，琼海市住房保障与房产管理局于2014年4月8日复函，主要内容为：一、由于当时颁发预售许可证前，预售许可证中载明的建筑面积由开发公司测算提供。竣工后，经琼海市房产测绘所实地测量，根据《中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000房产测量规范》中，骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分不计算建筑面积，所以商铺A、商铺B一层走廊部分不计算产权面积，也不作为共有分摊面积，见2010年3月8日出具的测绘报告。二、琼海市房产测绘所出具的测绘报告中商铺A、商铺B以户与户分割墙为界限测绘套内建筑面积，不存在共同部位公摊，所以套内建筑面积与产权面积一致，公摊为零。本院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张双方先后签订了两份《商品房买卖合同》，被告提供的合同属于第二份，是被告以欺骗、隐瞒的手段使其在违背真实意思情况下签订的，应当撤销该合同有关面积、价款的部分条款，按照建筑面积679.22平方米，房屋单价按每平方米3946元，总房价为2680202元履行。根据本案查明的事实，虽然原告与琼海天来泉物业酒店管理有限公司签订的《商铺租赁合同》中记载了涉案商铺建筑面积为679.22平方米，但物业公司是以自己的名义从事业务，其行为与被告没有关联。且原告未能提供其他证据佐证，无法确认涉案商铺的约定面积为679.22平方米。原告未提供第一份合同，被告也予以否认，无法确认双方是否签订过两份合同，也无法确认另一份合同约定的具体内容，且原告亦未提供相关证据证实其签订涉案合同时受到被告的欺骗、隐瞒，故对其上述主张，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。该合同约定的商铺面积与产权证登记的面积相符，故原告诉请要求被告返还面积差异款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈寅生、陈磊的全部诉讼请求。案件受理费人民币10347元，由原告陈寅生、陈磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审　判　长　　周英俊审　判　员　　符儒超人民陪审员　　郑馥瑜二〇一五年一月二十三日书　记　员　　王望来附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。来源：