（2015）绵高新民初字第120号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-11-16
案件名称
绵阳恒圣投资有限公司与冯康苏确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
绵阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）绵高新民初字第120号原告绵阳恒圣投资有限公司。住所地：绵阳高新区磨家镇飞云社区。组织机构代码：680449663-6。法定代表人来培元。委托代理人唐浩，四川智禾田律师事务所律师。被告冯康苏，男，汉族。原告绵阳恒圣投资有限公司（以下简称“恒圣公司”）与被告冯康苏确认合同无效纠纷一案。本院于2014年12月29日立案受理后，依法由审判员赵均均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒圣公司的法定代表人来培元及其委托代理人唐浩，被告冯康苏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒圣公司诉称：原、被告在平等、自愿协商一致的基础上于2009年4月14日就位于磨家镇飞云社区一组龙潭小区内103.5平方米土地签订《宅基地使用协议》，签订该协议时，原告明确告知被告该集体土地的土地性质、位置和建设要求等情况，随后被告支付原告使用费103500元。合同签订后，该集体土地并未划转宅基地，磨家镇人民政府将该集体土地委托原告整理处置的方式违反《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”之规定。原被告双方进行的以该集体土地为标的之交易违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”的规定，双方签订的《宅基地使用协议》依法无效。此后，原被告双方就此事协商多次，但均调解未成，现原告诉至法院，请求：1、判决原告与被告2009年4月14日签订的《宅基地使用协议》无效；2、判令原告返还被告已支付的价款103500元；3、诉讼费原、被告共同承担。被告冯康苏辩称：被告系2009年购买的宅基地，并不清楚土地性质，被告也获得了建房选址意见书，且多年来因无法在购买的宅基地上修建房屋，对其造成较大的损失。综上，请求法院依法判决。经审理查明：2009年4月14日，原告恒圣公司（甲方）与被告冯康苏（乙方）签订了《宅基地使用协议》，约定乙方自愿使用甲方整理出的宅基地建房，该宅基地位于磨家镇飞云社区一组龙潭小区内。面积为103.5平方米。宅基地整理成本费103500元。甲方保证乙方能在2009年10月30日前顺利进场建设，并负责为乙方按国家相关政策办理用地、建设、户籍等相关手续。乙方拥有对宅基地的建设和处置权。该协议还对其他权利与义务予以了约定。2009年5月至2010年9月间，被告冯康苏陆续向原告支付了103500元宅基地费用。2010年5月21日，磨家镇人民政府向李容（冯康苏的妻子）颁发了《村镇规划选址建设意见书》，允许李容在磨家镇飞云社区一组聚龙小区（又名龙潭小区）B区占地103.5平方米新建私人住宅。嗣后，因国家相关政策法规，涉讼集体土地未转为宅基地并禁止在该土地上进行住宅建设。原告诉至本院。2009年4月14日，原告恒圣公司（甲方）与被告冯康苏（乙方）签订了《宅基地使用协议》，约定乙方自愿使用甲方整理出的宅基地建房，该宅基地位于磨家镇飞云社区一组龙潭小区内。面积为103.5平方米。宅基地整理成本费103500元。甲方保证乙方能在2009年10月30日前顺利进场建设，并负责为乙方按国家相关政策办理用地、建设、户籍等相关手续。乙方拥有对宅基地的建设和处置权。该协议还对其他权利与义务予以了约定。2009年5月至2010年9月间，被告冯康苏陆续向原告支付了103500元宅基地费用。2010年5月21日，磨家镇人民政府向李容（冯康苏的妻子）颁发了《村镇规划选址建设意见书》，允许李容在磨家镇飞云社区一组聚龙小区（又名龙潭小区）B区占地103.5平方米新建私人住宅。嗣后，因国家相关政策法规，涉诉的集体土地未转为宅基地并禁止在该土地上进行住宅建设。现原告恒圣公司诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。另查明，被告冯康苏系三台县东塔镇高山徐桥村六组居民。上述事实，有原、被告的陈述、宅基地使用协议、村镇规划选址建设意见书、收据等经庭审质证的证据在案佐证，予以确认。本院认为：原、被告签订的《宅基地使用协议》，名义虽为宅基地使用协议，但实际系约定由原告恒圣公司将磨家镇飞云社区龙潭小区作为宅基地出售给被告冯康苏用于建房。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“城市的土地属于国家所有。农村和城郊区的土地除由法律规定属于宅基地和自留地、自留山，属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”。从国家土地管理法律法规规定看，宅基地主要有以下特点：1、宅基地所有权归集体；2、宅基地使用权的主体是特定的集体组织成员；3、宅基地的使用权具有有限性；4、宅基地使用权具有福利性。因此国家法律规定宅基地使用权主体应为集体经济组织成员。本案中，被告冯康苏并非磨家镇飞云社区居民。原、被告以合同的形式约定被告购买磨家镇飞云社区宅基地，其内容违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：…….（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，原告恒圣公司应退还被告冯康苏缴纳的宅基地价款为103500元。至于被告冯康苏辩称因该《宅基地使用协议》无法履行对其造成的损失，因其在本案中未提出反诉也未提供相应的证据予以证明，故在本案中不予以处理，被告冯康苏可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条之规定，判决如下：一、原告绵阳恒圣投资有限公司与被告冯康苏于2009年4月14日签订的《宅基地使用协议》属无效合同；二、原告绵阳恒圣投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告冯康苏缴纳的宅基地价款人民币103500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1085元。由原告绵阳恒圣投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 赵均均二〇一五年一月二十三日书记员 顾鸿飞 来源：百度“”