（2014）甬镇民初字第1248号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-11-12
案件名称
宁波市镇海可利尼克清洁服务有限公司与宁波裕华实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波市镇海可利尼克清洁服务有限公司,宁波裕华实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬镇民初字第1248号原告：宁波市镇海可利尼克清洁服务有限公司。法定代表人：徐千红。委托代理人：任筱丹，浙江亮明法律师事务所律师。被告：宁波裕华实业有限公司。法定代表人：陆巍。委托代理人：杨杰，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托代理人：金宝祥，北京大成（宁波）律师事务所律师。原告宁波市镇海可利尼克清洁服务有限公司（以下简称可利公司）诉被告宁波裕华实业有限公司（以下简称裕华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理。依法由审判员吴军适用简易程序于2014年12月24日公开开庭进行了审理。原告可利公司的法定代表人徐千红及其委托代理人任筱丹，被告裕华公司的委托代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告可利公司起诉称：2009年8月8日，原、被告协商，续签了工厂租房协议，将宁波市镇海区经济开发区中官路1188号房屋继续租给原告用于生产经营，使用日期为2009年8月8日至2012年8月7日。因连续租用几年都非常和谐，原告仍欲续租该房屋，故于2012年4月与被告口头协商使用该房屋，但因对被告的信任此次并未签订工厂租房协议。2012年6月，原告与被告已谈妥续租房屋，在口头告知被告后便开始重新装修该厂房并且购置新的生产流水及设备（因厂房及生产流水线设备老旧），为期两个月左右，装修期间被告未对原告提出任何意见。2012年7月，原告装修完毕开始进行新的生产经营，并于2012年8月10日及8月31日（原协议到期后）支付被告新的首期租房费用30000元以及押金5000元，被告亦开具了收条，说明被告默认了原告续租房屋的事实。2012年9月底，原告刚装修完毕经营了两个月，被告公司内部更换高层，对原告谎称该房屋政府要进行拆迁并且对原告房屋停水停电，要求原告必须立即迁出该房屋。原告并未看到政府的拆迁通知，并且多方打听之下了解被告已擅自同意将该房屋租于第三方。因原告公司生产流水线设备特殊，必须根据生产经营及厂房结构情况订制，不能进行搬迁，故原告管理人员前去被告公司欲了解情况，提出双方合作多年，若被告愿意赔偿原告的损失，原告十分乐意和平解决本次事件，却不料遭到被告公司人员的驱赶，并欲动手打人，原告无奈之下只得放弃刚装修完毕的房屋及生产流水线设备，重新另外找房屋重新装修，重新购买生产流水线设备进行生产经营。原告之前对原厂房进行的装修，共花去装修费用合计人民币138233.60元；同时根据生产经营规模及厂房的结构情况订制了必须的生产流水线设施共计人民币160000元；其他附属设施设备80640元；被告对原告停水停电逼迫原告重新找寻房屋导致直接的搬迁费用9800元；并导致原告停产两个月，直接影响了原告正常的生产经营活动，给原告在经济上造成了极大的损失。故原告诉至法院，请求判令：1.被告赔偿原告装修、设备损失及搬迁费用388673.60元；2.被告赔偿原告停产经济损失人民币100000元；3.判令被告退还原告押金及房租费5153.55元；4.本案诉讼费被告承担。被告裕华公司答辩称：1.原告诉讼主体和合同主体不一致，合同主体是宁波市镇海可利尼克餐具清洁服务有限公司，与原告名称不符，所以原告没有诉讼主体资格；2.如果原告诉讼主体适格，原、被告之间的合同是2012年8月7日到期，之后没有续签合同，对方在此期间的装修没有告知被告，被告也没有同意，所以原告产生的装修和搬迁费用不应由被告承担，产生的停产损失也与被告无关；3.关于押金和房租问题，由于原告租期到期后延期搬出，经原告承诺，被告也同意原告延期两个月搬离，此期间产生的占用使用费和水电费应由原告承担，经结算原告还欠被告以上费用1000多元。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告向本院提交了以下证据：1.《工厂租房协议》一份，欲证明原、被告之间厂房租赁的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。2.收条二份，欲证明原、被告存在续租事实，续租时间按原合同履行即续租3年的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但该证据不能证明原、被告存在续租事实，被告预收的是一个月的房租费，目的是让原告在合理期间搬出去。本院对该证据的真实性予以认定。3.收款收据十份，欲证明原告装修厂房及安装新流水线支付费用378873.60元的事实。经质证，被告对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为收款收据是原告单方出具，真实性不能确定，原告的装修费用和被告没有关系，该证据是否是原告合法取得也不能确定。本院认为被告的异议成立，本院对该证据不予认定。4.运输收款收据一份，欲证明原告因搬迁支付费用9800元。经质证，被告对该证据有异议，认为：该证据的真实性不能确认，该费用也与被告无关，证据是否是原告合法取得也不清楚。本院认为被告的异议成立，本院对该证据不予认定。5.结算清单二份，欲证明原、被告续租事实及结余房租费用5153.55元的事实。经质证，被告对2014年10月27日的结算清单有异议，认为该结算清单系原告单方出具的，被告未收到也未确认，并不是双方的结算单，不具有约束力。对2013年6月21日的结算清单没有异议，该清单是被告出具给原告的，原告自2012年9月30日搬离后一直未与被告结算，也没有对场地进行清理，被告因此花费场地清理费用5000元，该费用应由原告承担，扣除原告预交的房租、水电费后，原告还差被告1011.45元。原告收到该结算清单后没有提出异议，说明原告对清单上记载的费用是默认的。本院对2013年6月21日的结算清单的真实性予以认定，对2014年10月27日的结算清单不予认定。6.证人朱某书面证言（2014年10月25日）一份，欲证明原、被告存在续租事实和原告重新装修的事实。经质证，被告对该证据有异议，认为：根据证据规则，证人应当出庭作证。从字迹来看，该书面证言应该不是朱某本人所写，而是签了个名字。证人仅仅是是保安，不可能知道证言中只有高层管理人员才知晓的事情。因证人未出庭作证，本院对该证言不予认定。7.结账单复印件二份，欲证明原告2012年7、8两个月的营业额分别为208960元、220272元，每月盈利大约50000元，故原告因搬迁导致2012年9月、10月停产，停产损失为100000元的事实。经质证，被告对该证据的真实性、关联性均不予认可，认为：即使证据是真实的，也仅仅是营业额，不能代表利润，更不能代表损失，且该损失和被告也没有关联。本院认为被告的异议成立，本院对该证据不予认定。8.变更登记情况（名称）复印件一份，欲证明原告公司名称从宁波市镇海可利尼克餐具清洁服务有限公司变更为宁波市镇海可利尼克清洁服务有限公司的事实。经质证，被告认为该证据是复印件，真实性由法院核定。经本院核实，该复印件与原件一致，本院对该证据的真实性予以认定。9.变更登记情况（法定代表人）一份，欲证明原告法定代表人于2013年6月进行了变更的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以认定。10.证人朱某书面证言（2014年11月15日）一份，欲证明原告装修和续租的事实。经质证，被告对该证据有异议，认为：根据证据规则，证人应当出庭作证。从字迹来看，该书面证言应该不是朱某本人所写，而是签了个名字。证人仅仅是是保安，不可能知道证言中只有高层管理人员才知晓的事情。因证人未出庭作证，本院对该证言不予认定。11.朱某劳动合同一份，欲证明朱某曾经在被告处工作，被告当时的经理是竺亚微，当时是竺亚微负责和原告签订协议的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为朱某和被告签订了劳动合同，竺亚微也是被告公司员工，目前已经离职，但是从劳动合同的内容可以看出，朱某不是保安队长，和证人证言的内容不符，作为个保安员不可能知道管理层才知道的信息，所以朱某证言是虚假的。本院对该证据的真实性予以认定12.证人王某书面证言一份，欲证明原告员工王某在签承诺书时对承诺书内容不知情的事实。经质证，被告对该证据有异议，认为该证据的真实性无法确认，证人应当出庭作证。因证人未出庭作证，本院对该证言不予认定。被告向本院提交了以下证据：1.《工厂租赁协议》一份，欲证明原、被告之间的租赁期限是2009年8月8日至2012年8月7日的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但协议约定租期如果更改需提前60天告知原告，而被告没有提前通知原告。本院对该证据的真实性予以认定。2.2012年7月2日和2012年8月1日的《通知》复印件各一份，欲证明被告已经提前告知原告合同到期，要求原告及时腾退房屋的事实。经质证，原告对该组证据有异议，认为原告并未收到该通知，该通知有可能是后补的。本院认为，被告未举证证明原告收悉了该通知，故本院对该组证据不予认定。3.2012年8月10日的《通知》复印件一份，欲证明因原告未及时搬离，被告同意原告续租20天，并且要求原告预交1个月房租和2个月水电费的事实。经质证，原告对该证据有异议，认为该通知是被告单方出具的，原告并未收到该通知。本院认为，被告未举证证明原告收悉了该通知，故本院对该证据不予认定。4.《承诺书》一份，欲证明租期到期后因原告一直不予搬离，被告不得不一再给予原告延期的事实。经质证，原告认为字是徐千红签的，但是徐千红当时不是原告的法定代表人，其签字对原告不具有法律效力。王某签字属实，但是手写的两行字应该不是王某所写，字迹不符。本院对该证据的真实性予以认定。经审理，本院查明：原、被告签订《工厂租房协议》，约定：原告向被告租赁位于宁波市镇海区开发区中官路1188号的生产用房、综合楼食堂部分面积约600平方米，全年租金为60000元。预付押金5000元。付款方式为首付半年租金30000元，其后提前一个月再支付半年租金30000元。在租赁期间，每月水电费由原告按电1.10元／度、水4.30元／吨的标准向被告支付。租期为三年，即自2009年8月8日起至2012年8月7日止，租期如需更改须提前二个月通知对方。2012年8月10日，被告收到原告预交的水电费和一个月房租合计20000元。2012年8月31日，徐千红代表原告向被告出具《承诺书》一份，承诺：1.再续租现厂房20天，在2012年9月20日到期之日及时搬出；2.在2012年9月1日至2012年9月7日内拆除厂房周围的违章建筑，场地清理干净；3.2012年9月3日之前预付房租及水电费10000元。2012年9月11日，原告向被告支付房租10000元。原、被告均确认原告于2012年9月30日搬离租赁厂房。另查明，原告于2012年4月27日将公司名称宁波市镇海可利尼克餐具清洁服务有限公司变更为宁波市镇海可利尼克清洁服务有限公司。原告于2013年6月26日将法定代表人张冰凌变更为徐千红。本院认为：原告经过工商登记已将名称变更为现名称，其以现名称进行诉讼活动符合法律规定，故原告主体适格。本案的争议焦点主要有：一、原合同约定的租期届满后，原、被告是否存在续租事实；二、原告装修、安装新生产线是否征得被告同意，就装修、新生产线的处理有无约定；三、被告应否退还原告租金等相关费用。一、关于双方有无续租事实的问题。原告认为双方续租成立，理由为：1.双方口头约定续租按照原合同履行；2.原告预交了合计30000元的租金和水电费。被告认为双方续租不成立，理由为：1.双方未签订书面的续租合同，也未有过口头协议；2.原告预交的30000元的租金和水电费，是原告在合同租期届满后迟迟未搬离，被告不得不同意原告延期20天搬离，故原告预交了为期一个月的租金、水电费。本院认为，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同成立和生效的事实承担举证责任，故本案原告应就双方存在续租事实承担举证责任，现原告提交的证据不足以证明双方存在按原合同履行的续租事实，原告所称的“续租”，实质是租赁合同到期后，双方就腾退问题达成的一致协议，其中，原告提交的结算清单（证据5）也载明到期后延期一段时间，而非延期后继续履行的续租，且庭审中原告陈述已于2012年9月30日搬离租赁厂房，与其主张的续租事实不符。再者，原告的法定代表人徐千红也于2012年8月31日代表原告承诺再续租20天，在2012年9月20日到期之日及时搬出。故本院对原告主张的双方存在按原合同履行的续租事实不予采纳。二、关于装修、新生产线的处理问题。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。原告认为装修和安装新生产线已经告知被告原负责人竺亚薇并征得其同意，被告对此予以否认，原告也未提交充分证据予以证实，故本院对原告主张的装修和安装新生产线已征得被告同意的事实不予采纳。原、被告装修和安装新生产线均确认双方就装修、新生产线的处理没有约定，本院对此予以认定。故原告要求被告赔偿其装修损失、设备损失、搬迁费用、停产损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。理由为：1.原、被告之间的租期于2012年8月7日到期，双方仅就原告的延期一段时间搬离达成合意，而非续租；2.原告的装修、新生产线安装未经被告同意，且双方未就装修、新生产线的处理进行约定，且原告安装新生产线是其生产经营行为，该部分依法应由原告承担；3.合同到期后，原告应自行搬离租赁厂房，搬迁费用应由其自行承担；4.原告因合同到期搬迁而停产，属经营风险，相应停产损失也应由原告自行承担。三、关于被告应否退还原告租金等相关费用的问题。现原告要求被告退还押金、租金合计5153.55元，认为其是2012年9月30日搬离租赁厂房的，自2012年8月7日之后的租金应计算至2012年9月30日，为8835元，水电费为21011.45元，合计29846.45元，而原告在被告处有押金、租金、水电费合计35000元，故被告应退还原告5153.55元。被告认为原告于2012年9月30日搬离租赁厂房属实，但原告搬离时未清理场地，被告于2012年10月15日自行清理场地，故相应租金应自2012年8月7日应计算至2012年10月15日，为10000元，水电费为21011.45元，被告清理场地花费5000元，合计36011.45元，扣除35000元，原告尚欠被告1011.45元。本院认为，原、被告均确认原告搬离租赁厂房的时间为2012年9月30日，原告出具的结算清单（证据5）中确认2012年8月7日至2012年9月30日的房租为8835元，庭审中被告对该金额未提出异议，本院依法予以确认。该延期期间的水电费双方均确认为21011.45元，以上合计29846.45元。被告认为原告应承担场地清理费5000元，但其未提交相应证据予以证实，故被告的该主张本院在本案中不予处理，被告可以另行主张，故被告应退还原告相应费用5153.55元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁波裕华实业有限公司退还原告宁波市镇海可利尼克清洁服务有限公司5153.55元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告宁波市镇海可利尼克清洁服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费8707元，减半收取4353.50元，由原告宁波市镇海可利尼克清洁服务有限公司负担4308元，由被告宁波裕华实业有限公司负担45.50元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期未主张，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 员 吴军二〇一五年一月二十三日代书记员 胡芳 微信公众号“”