（2014）甘民初字第4258号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-05-12
案件名称
王某、吴某与张掖市某实业公司、张掖市某建筑工程有限责任公司、张某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
张掖市甘州区人民法院
所属地区
张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某,吴某,张掖市某实业公司,张掖市某建筑工程有限责任公司,张某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条，第七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第四十四条第一款，第一百三十五条
全文
甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2014）甘民初字第4258号原告王某，男，汉族，1968年2月23日出生。原告吴某，女，汉族，1968年2月15日出生。委托代理人郭建兵，甘肃振泽律师事务所律师。委托代理人王杰，甘肃振泽律师事务所律师。被告张掖市某实业公司。法定代表人任某，该公司经理。委托代理人陈某，该公司会计。被告张掖市某建筑工程有限责任公司。法定代表人申某，该公司经理。委托代理人孟凡奇，该公司法律顾问。被告张某，男，汉族，1962年5月13日出生。原告王某、吴某与被告张掖市某实业公司（以下简称“某实业公司”）、张掖市某建筑工程有限责任公司（以下简称“某建筑公司”）、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王某、吴某的委托代理人郭建兵、王杰、被告某实业公司委托代理人陈某、被告某建筑公司委托代理人孟凡奇、被告张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某、吴某诉称：二原告系夫妻关系。1999年，原某煤矿为解决单位职工住房问题决定采取单位出地，第一被告报批，两家合建的方式为职工修建住宅楼一幢。两家达成合意后，第一被告以其名义向有关部门报批了动工修建所需相关手续。2000年楼房竣工，原告从楼房施工队负责人张某处购得一套两被告间以房顶账楼房一套（东单元101室）。2009年3月，第一被告将所建房屋的初始产权登记在其名下，并答应为原告办理房屋权属证书，但后来又以各种理由推诿不予办理，致使原告办理产权证的目的至今不能实现。原告已经按照合同约定交清了购房款，且一直居住至今，被告交付房屋后不为原告办理产权手续的行为，已构成违约，为保护原告的合法权益，现原告提起诉讼，要求被告继续履行合同，为原告办理位于甘州区某煤矿住宅楼东单元101室房屋的所有权证和国有土地使用证，并承担本案的诉讼费用。被告某实业公司在庭审中辩称：我公司没有给二原告卖过房屋，也没有收取二原告的房款，原告将房款交给了谁，就由谁来给他们办证。被告某建筑公司在庭审中辩称：原告要求办理房屋产权证不是我公司的职责，我公司没有与二原告签订房屋买卖合同，也没有给二原告出卖过本案诉讼的房屋，房屋的买卖合同是被告张某签订的，张某的行为已经超越了我公司的委托权限，行为的后果应该由被告张某个人来承担。被告张某在庭审中辩称：对于原告起诉购买房屋的事实没有异议，二原告购买的这套房屋是经某煤矿同意，以煤矿职工购房的价格出售给原告的，因为当时某煤矿没有足够的职工购买修建的楼房。现原告要求被告办证，被告也没有意见，但是被告张某个人无法给原告办证，请求法院公正判处适合的主体给原告办理房屋的产权手续。经审理查明：1999年9月，原某煤矿拟在甘州区东街什字某煤矿所属土地上进行房屋的开发、修建，以解决该单位职工住房问题，并与被告某实业公司达成口头协议，约定某煤矿以被告某实业公司的名义对外办理修建的报批手续，楼房修建好后，被告某实业公司可以以成本价购买其中两套房屋。达成上述口头协议后，某煤矿和某实业公司即开始楼房的报批、修建，实际施工人张某以被告某建筑公司的名义承建该工程。在修建过程中，2001年9月22日，被告某实业公司与被告张某达成支付工程款协议，内容为关于某实业公司住宅楼由某建筑公司承建，该工程现已经进入装修安装阶段，资金严重短缺。为了能尽快将本工程按期交工使用，经双方协商，甲方愿将本工程西单元1-5楼顶付给乙方作为本工程的工程款，待工程交付使用后，由甲方负责办理产权手续，不再收取任何费用。房款总价将在工程决算后多退少补（三楼除外）。协议下方有甲方某实业公司的盖章和乙方某建筑公司的盖章，并在乙方委托代理人处，由张某进行签字。2003年1月25日，原某煤矿作为甲方，原告王某作为乙方，双方签订购房协议一份，约定甲方将本单位东单元5楼，面积为102平方米的房屋售给乙方，售价为75000元，实际工程成本价60000元。甲方必须在2003年3月底将房屋交付给乙方，并保证在一年内办好房屋的所有权证和土地使用证。乙方应按约定按时支付每期房款。乙方在2003年1月28日付给甲方购房定金20000元，待甲方给乙方交钥匙时付清房款。协议下方盖有某煤矿的公章，并签有张某的签名，原告王某在乙方处进行签字。同日，某煤矿向建行信贷部出具证明一份，内容为王某同志在我单位职工集资修建的住宅楼中购住房一套。在上述协议签订之前的2002年8月13日，被告张某向原告王某出具收条一份，收到住房定金20000元。之后自同年8月24日开始至2003年8月3日，原告先后分五次向张某支付购房款42000元。2003年8月3日，被告张某向原告出具证明一份，内容为吴某房款已全额付清，保证一年内办理好房屋产权及相关手续，费用由吴某自行负担。2003年8月20日，该工程通过竣工验收，同年10月28日承建方某建筑公司将所承建的楼房移交业主某实业公司。双方签订移交说明一份，载明了工程开工、竣工、验收、移交时间，还注明双方原签订的支付工程款协议已经于2001年9月25日无效，某建筑公司在建设期间未向任何单位和个人预售和销售住房。上述协议签订并交纳购房款后，双方对约定购买楼房的具体楼层位置进行了变更，由协议约定的东单元5楼变更为现在原告居住的甘州区东街某实业公司住宅楼1幢东-101室（左室），变更后，被告张某即将该房屋交付原告居住至今。2007年1月30日，被告某实业公司将本案所争议的座落于东街某实业公司住宅楼东单元101室房屋的所有权证办理在了公司名下。后被告某实业公司办理了所修建楼房的国有土地使用权证。现因二原告居住的楼房一直无人为其办理房屋产权手续，遂引起诉讼。证明上述事实的证据有：原告向法庭提供的购房协议原件一份、收条六份、证明、签名表、汇报、附件、介绍信、会议记录、便函、本院依职权调取的调查笔录、汇报资料及本案原、被告在法庭上的当庭陈述在案佐证，足以证明本案的事实。本院认为：本案争议的第一个焦点问题是原、被告签订的购房协议是否有效？根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告张某于2003年1月25日签订的购房协议，系双方真实意思的表示，该协议表达了原告购买房屋的意向，也表达了房屋的修建方处分房屋的目的。同时协议约定了房屋的价款和座落位置，该协议的签订符合《合同法》的规定，并且双方主体适格，意思表示真实。故本案原告与被告张某签订的、并经某煤矿盖章确认的购房协议自该协议成立时生效，未办理物权登记的，不影响协议的效力，应该受到法律的保护。根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。现被告作为房屋的出卖人，在原告已履行支付房款的主要义务，并一直居住至今的事实前提下，负有向原告继续履行协议，并转移房屋所有权的义务。原告的诉讼请求，既符合双方的约定，具有事实依据，也符合上述法律规定，本院予以支持。本案争议的第二个焦点问题是被告某实业公司、张某、原某煤矿三者之间的关系？经过本院庭审调查，以及原、被告的举证、质证，可以证实以下四个事实：一、某煤矿为在其单位所属土地上进行房屋的开发、修建，以解决单位职工住房问题，与被告某实业公司达成口头协议，约定某煤矿以被告某实业公司的名义对外办理修建的报批手续，楼房修建好后，被告某实业公司可以以成本价购买其中的两套房屋，但最终被告某实业公司并没有以成本价主张购买两套房屋。二、在修建过程中，出现资金严重短缺的问题。为能尽快将工程按期交工使用，经双方协商，被告某实业公司、原某煤矿同意将修建好的部分楼房由承建方张某自行出售以抵顶承建方的工程款。三、后以房抵账的约定张某进行了履行，但又未按照约定的楼层、位置进行抵顶处分。被告某实业公司也认可，该协议签订后，并没有严格按照约定出售房屋，而是随意处分其中的房屋。四、被告张某向原告出售房屋经过了某煤矿的同意和确认。通过以上四个事实，可以证实三方在修建楼房过程中各自的地位和对楼房享有的权利。对内，三方约定了各自的权利和义务，对楼房如何报批、修建、工程款如何进行支付、抵顶进行了协商确定。对外，三方是一个整体。被告张某向原告出售房屋的行为符合三方的合意，不管三方内部的权利义务如何约定、分配，对于不知情的原告来说，被告张某出售房屋的行为符合正常的具有房屋处分权的出售方的特征，既经过了原某煤矿的盖章确认，又向原告交付了房屋。同时原告二人也积极履行了自己支付房款的法定义务，并且取得了该房屋居住至今。其次，从三方内部的约定也可以看出，被告张某具有出售房屋抵顶工程款的权利。虽然之后被告之间又签订协议，约定以房抵顶工程款的协议视为无效，但是在此之前，被告张某已经出售房屋，回收其工程款。所以协议可以变更，但是对已经发生的具有法律意义的事实行为和法律后果，却是双方都无法否定的。同时，经庭审查明，被告某实业公司并没有按照和某煤矿口头约定的内容向某煤矿以成本价主张购买两套房屋，视为变更了双方的协议内容，因此，该公司将诉争房屋的产权手续办理在自己名下的行为只是履行作为报建人的义务，现该公司拒不向原告办理产权过户手续的行为，并不符合诚实守信、等价有偿的民法原则，根据《物权法》第七条的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，并不能当然的认为该争议房屋的所有权手续办理在被告某实业公司名下，被告某实业公司就是合法的真正的房屋所有权人。本案争议的第三个焦点问题是原告诉请的义务应该由谁来承担？被告某实业公司、张某、原某煤矿三者对外是一个整体，虽然原告是和被告张某签订的购房协议，但是现在该房屋的初始产权手续办理在了被告某实业公司名下，依据被告某实业公司所负有的报建义务，该公司应该履行为具体购房的原告办证的义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条之规定，判决如下：一、限被告张掖市某实业公司于本判决生效之日起十五日内将位于甘州区东街某实业公司住宅楼东单元101（左室）房屋的所有权证和国有土地使用证过户办理在原告王某、吴永红名下；二、被告张掖市某建筑工程有限责任公司、张某在本案中不承担责任。案件受理费70元，由被告张掖市某实业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张掖市中级人民法院。审 判 长 刘 艳审 判 员 马书和代理审判员 徐 毅二〇一五年一月二十三日书 记 员 邸梦瑶 百度搜索“”