（2015）沈中民二终字第00203号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人沈阳御景家园房产开发有限公司与上诉人乔淑媛商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第00203号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳御景家园房产开发有限公司，住所地：沈阳市铁西区。法定代表人：黄贵文，系该公司董事长。委托代理人：王博，系辽宁良友律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：乔淑媛，女，汉族，1960年8月8日出生，住址：沈阳市铁西区。委托代理人：李永芹，女，汉族，1953年5月27日出生。上诉人沈阳御景家园房产开发有限公司（以下简称御景家园）与上诉人乔淑媛商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第01160号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月05日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。乔淑媛诉称：1、请求人民法院判令御景家园给付乔淑媛违约金1万元；2、要求御景家园给乔淑媛办理房屋所有权证及契税证；3、本案诉讼费由御景家园承担。乔淑媛在2004年6月4日同御景家园签订了一份房屋买卖合同，并且给御景家园首付154，400元，余款14万元办理银行贷款。至今御景家园也没给贷款办下来，房屋所有权证也不给办理。故来院起诉，要求御景家园办理房产所有权证，给付违约金，请法院作出公正判决。御景家园辩称：不同意乔淑媛诉讼请求，双方签订房屋买卖合同，乔淑媛支付首付款后，余款一直未付，房屋交付也不是原被告自行交付，而是法院判决交付。房屋买卖合同权利义务，乔淑媛居住使用房屋，应支付购房款，但御景家园拒不履行付款义务，要求御景家园办理产权证、契税证没有事实和法律依据，因此不同意乔淑媛诉讼请求。反诉御景家园诉称：要求乔淑媛支付购房余款14万元及利息（从乔淑媛进住房屋至实际给付之日，按照同期银行贷款利率）。御景家园与乔淑媛于2004年6月4日签订《商品房买卖合同》，乔淑媛购买御景家园开发建设的位于铁西区艳欣街商品门市房一处，乔淑媛交纳了部分购房款，尚余15万元办理贷款手续。后因乔淑媛未办下贷款，余款一直未付。乔淑媛于2007年入住该房屋，但购房余款15万元至今未付。现乔淑媛拒绝支付剩余房款15万元，并要求御景家园为其办理房屋所有权证，没有事实及法律依据。签订合同时御景家园同意协助办理贷款与双方之间商品房买卖行为是两个不同的法律关系，乔淑媛混淆了双方权利义务关系，拒不履行购买商品房的付款义务。故提起反诉，以维护出卖人合同权益。反诉乔淑媛辩称：我方不同意支付购房款余款的利息，因御景家园在履行合同中作出违约，所以他应付给我们未办房证的违约金，无理由管我们要余房款的利息，在合同履行中御景家园不履行合同，且违约合同，每项条款御景家园都违约，我们现在要求支付未办理房证的违约金部分，要求支付违约金，办理房证。原审法院经审理查明，双方于2004年6月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定乔淑媛购买御景家园开发的“今日阳光”小区位于沈阳市铁西区艳欣街16-1号6门（3#-5#间北-南数第3门）网点一处，总房款为294，400元，付款方式为买受人于2004年6月4日首付154，400元，余款140，000元办理银行贷款。合同签订后，乔淑媛于2004年6月4日依约向御景家园支付了首付款，贷款至今未办理，乔淑媛未向御景家园支付该网点的购房余款140，000元。另查明，2006年9月19日，乔淑媛曾以御景家园拒绝交房为由将御景家园诉至我院，请求判令御景家园向其履行交房义务。该院于2006年11月7日作出（2006）沈铁西民二房初字第557号民事判决，判令御景家园向乔淑媛交付争议网点。又查明，关于争议网点的地址，《商品房买卖合同》中约定为3#-5#间北-南数第3门。双方在庭审中均称合同中的地址对应的新址应为沈阳市铁西区艳欣街16-1号6门。经该院依法向沈阳市房产权属管理部门查询御景家园知，地址为沈阳市铁西区艳欣街16-1号6门的网点已备案至原告乔淑媛名下。再查明，御景家园称争议网点虽未取得初始登记批复，但可以办理房产证，依据2008年9月2日沈阳市房产局出具的沈房（2008）137号文件，该小区的其他业主都这这样办理的。御景家园在法庭审理过程中出示了该份文件，文件内容为关于准予“今日阳光”项目权属登记的通知，其中商品房屋登记所需要件第七项即为该份文件，并标注不再提供初始登记批复。上述事实，有双方的陈述，乔淑媛提供的商品房买卖合同、准住通知单、发票，御景家园提供的沈阳市房产局沈房（2008）137号文件、民事判决书等证据，经庭审质证，该院予以确认。原审法院认为，双方于2004年6月4日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应当依照合同的约定全面履行合同义务。因本案诉争房屋已经具备办理房屋权属登记的条件，御景家园应履行合同义务，配合乔淑媛办理本案诉争房屋的所有权登记手续，故对乔淑媛请求御景家园配合其办理争议房屋产权证的诉讼请求，该院予以支持。关于乔淑媛要求御景家园给乔淑媛办理契税证的诉讼请求，该院认为，在我国境内转移房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。纳税义务人应按相关规定缴纳契税，并由契税征收机关出具相关缴税证明。本案乔淑媛要求御景家园办理契税证无事实及法律依据，该院不予以支持。关于乔淑媛请求御景家园向其支付违约金10，000元的问题，乔淑媛主张该违约金为依据合同第15条第2款自2006年11月7日开始计算至今的违约金。该院认为，《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，其中第2项约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。如审理查明中所述，该院于2006年判令御景家园向乔淑媛交付争议网点，而御景家园提供的作为办理权属登记依据的沈房（2008）137号文件的出具时间为2008年，因此，御景家园未在合同约定的90日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报备，应当依据合同约定承担相应的违约责任，按约定向乔淑媛支付违约金。关于违约金的具体金额，依据合同第十五条约定，应为154，400元×1%=1，544元。关于御景家园请求乔淑媛向其支付剩余购房款140，000元及利息的诉讼请求。该院认为，双方之间的《商品房买卖合同》系双务合同，双方互付支付房款及协助办理权属登记的合同义务。御景家园有义务协助乔淑媛办理诉争房屋的权属登记手续，乔淑媛亦有义务向御景家园支付剩余购房款。因此，对御景家园请求乔淑媛向其支付剩余购房款的诉讼请求，该院予以支持。关于御景家园主张的利息问题，由于《商品房买卖合同》中未约定支付购房余款的具体时间，亦未对该部分房款的利息予以约定，故对御景家园向乔淑媛主张其利息损失的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定判决如下：一、沈阳御景家园房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起四十二日内配合乔淑媛办理位于沈阳市铁西区艳欣街16-1号6门网点的权属登记手续；二、沈阳御景家园房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向乔淑媛支付逾期办理权属登记违约金1，544元；三、反诉被告乔淑媛于本判决发生法律效力之日起四十二日内向反诉原告沈阳御景家园房产开发有限公司支付沈阳市铁西区艳欣街16-1号6门网点的购房款余额共计140，000元；四、驳回双方及反诉双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取75元，由沈阳御景家园房产开发有限公司承担（乔淑媛已预交，由御景家园直接给付乔淑媛）。反诉案件受理费减半收取1，650元，由反诉原告沈阳御景家园房产开发有限公司承担100元，由反诉被告乔淑媛承担1，550元（御景家园已预交，由乔淑媛直接给付御景家园）。宣判后，上诉人御景家园不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、关于被上诉人要求的逾期权属登记违约金之诉讼请求已经超过法律诉讼时效，不应予以支持。2、关于利息问题，一审法院应当予以支持上诉人的上诉请求。虽然双方在合同的约定中，对于购房款余额14，000元的支付没有约定时间，但是根据交易惯例和诚实信用原则，御景家园于2007年将房屋交付给乔淑媛之日起，乔淑媛应当负有支付剩余购房款之合同义务，但乔淑媛一直没有支付购房款，应当向御景家园支付利息。3、按照房屋权属登记相关规定，办理权属登记的前提是购房人缴纳契税，支付全部房款，开发商为其开具发票，开发商出具发票的前提是购房者支付全部房款，即购房者与开发商在此的合同义务具有先后性，而非同时履行合同。宣判后上诉人乔淑媛不符原审判决，向本院提起上诉。请求1、二审法院改判一审法院第一项判决上诉人配合开发商，办理权属登记手续。2、二审法院改判反诉费用不应由上诉人承担。3、二审法院改判诉讼费和反诉费及本案费用由御景家园承担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为：首先，关于乔淑媛诉请逾期办证违约金是否已超过诉讼时效问题，虽御景家园公司提供作为办理权属登记依据的沈房（2008）137号文件的出具时间为2008年9月2日，而御景家园公司未在合同约定的90日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报备，其应自2008年12月2日起承担逾期办证违约责任，距离本案诉讼时止，乔淑媛的诉请超过了法律规定的二年诉讼时效，但因御景家园公司在一审期间未就此时效问题提出抗辩，故依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，原审此项判令论理虽欠妥，但处理结果并无不当。其次，原审关于上诉人与乔淑媛同时履行合同义务的判项是否正确的问题，因乔淑媛、御景家园公司之间的《商品房买卖合同》系双务合同，乔淑媛、御景家园公司双方互付支付房款及协助办证的合同义务。原审已判令御景家园公司协助乔淑媛办理房屋产权登记手续，乔淑媛有义务向御景家园公司支付剩余购房款。因此，本案对御景家园公司请求乔淑媛向其支付剩余购房款的诉讼请求应予支持。关于御景家园公司主张的利息问题，由于《商品房买卖合同》中未约定支付购房余款的具体时间，对利息给付也未约定，故对御景家园公司向乔淑媛主张其利息损失的诉讼请求，本院不予支持并无当。再次，关于乔淑媛要求二审改判其配合御景家园公司办理权属登记手续的上诉请求，因本案诉争房屋的产权人为乔淑媛，故原审判决御景家园公司配合房屋产权人办理权属登记手续并无不当。综上，本案原审判决并无不当，对双方的上诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，700元由上诉人乔淑媛负担75元，沈阳御景家园房产开发有限公司负担1，625元。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年一月二十三日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注微信公众号“”