（2014）岩民终字第1265号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-02
案件名称
福建省金茂置业有限公司与陈道铭、何丽萍商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建省龙岩市金茂置业有限公司,陈道铭,何丽萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岩民终字第1265号上诉人（原审被告）福建省龙岩市金茂置业有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人曾新锡，该公司董事长。委托代理人廖冠兴，福建龙岩紫杉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈道铭，男，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审原告）何丽萍，女，住龙岩市新罗区。上诉人福建省龙岩市金茂置业有限公司（以下简称金茂置业）因与被上诉人陈道铭、何丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第3491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人金茂置业的委托代理人廖冠兴，被上诉人陈道铭、何丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，原告陈道铭与原告何丽萍系夫妻关系。2013年7月10日，两原告认购被告开发的坐落于龙岩市新罗区曹溪街道中粉路88号的金茂天马明珠项目5幢904号房屋和地下二层R057号车位，当日原告何丽萍与被告金茂置业签订《金茂天马明珠商品房认购书》一份，约定：一、买受人同意认购金茂天马明珠项目5幢904号房屋，建筑面积82.39㎡，单价6915.5元，总价569768元；车位R057，总价120000元，合计总价689768元。二、付款方式：银行按揭。三、买受人在签订本认购书时，应支付给出卖人定金130000元整……八、本认购书有效期为自本认购书签订之日起至2013年7月22日止……签订认购书后，原告支付给被告定金130000元，被告出具《收款收据》一份给原告。2013年7月22日前，双方未依约签订《商品房买卖合同》，但2013年7月27日，原告何丽萍以原告陈道铭的名义与被告另行签订《商品房认购协议书》一份，认购协议书中“陈道铭”系原告何丽萍代为签字，并自盖手印。该份认购书所认购的房屋、车位与原、被告于2013年7月10日签订的《金茂天马明珠商品房认购书》一致。《商品房认购协议书》中约定：一、认购人认购的商品房为出卖人所开发的位于新罗区曹溪镇石粉中路88号金茂天马明珠5幢9层904单元…��二、认购价格……2、买受人购买本合同第一条约定房号的同时，一并购买地下二层R057号车位，建筑面积43.34㎡，价格120000元／位……三、认购定金。认购人签订本认购书时，向出卖人支付认购定金人民币40000元……签订《商品房认购协议书》的同时，原告何丽萍以原告夫妻名义与被告金茂置业签订购买坐落于新罗区曹溪镇石粉中路88号金茂天马明珠5幢9层904房屋的《商品房买卖合同》，且原告缴交了219768元的购房款，被告出具一份《收款收据》给原告，但双方未签订购买地下二层R057号车位的《买卖合同》。2013年7月28日，原告向被告缴交了购车位首付款40000元。2013年7月31日，原告收到其于2013年7月10日和2013年7月27日缴交的购房款合计349768元的《销售不动产统一发票》一张。2013年10月10日原告向被告缴交了购车位款30000元。原告缴交部分购车位款后，要求与被告签订正式的购车位买卖合同，但被告告知车位仅能签订租赁协议，故原告于2014年6月9日诉至法院，请求判决：一、解除原、被告签订的《商品房认购协议书》第二条第二款购买地下二层R057号车位的约定；二、依法判决被告返还原告购买车位款人民币70000元及支付利息（从2013年10月11日起至款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。另查明，经原、被告协商，双方一致同意将原告于2013年10月10日缴交的30000元购车位款转为购房款，故原告仅支付了40000元购车位款，尚余80000元购车位款未缴交。因此诉讼中，原告当庭减少第二项诉讼请求为：依法判决被告返还原告购买车位款40000元及支付从2013年10月11日起至款清之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。原审判决认为，原告何丽萍与被告金茂置业于2013年7月10日签订的《金茂天马明珠商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，应认定合法有效。该份认购书约定有效期为认购书签订之日起至2013年7月22日止，原、被告未依约签订《商品房买卖合同》。现该份认购书有效期已届满，认购书中的权利义务终止。原告何丽萍与被告金茂置业于2013年7月27日签订的《商品房认购协议书》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，应认定合法有效；且认购的房屋、车位与原、被告于2013年7月10日签订的《金茂天马明珠商品房认购书》一致，应视为双方对2013年7月10日签订的认购书的变更和继受，因此被告主张没收原告定金的抗辩，不予采纳。该份认购协议书虽由原告何丽萍以原告陈道铭的名义签订，但原告陈道铭知道原告何丽萍实施的代签行为而不作否认表示，视为同意原告何丽萍的代签行为。原、被告在《商品房认购协议书》中约定原告系购买地下二层R057号车位；且被告未提供相关证据证明原、被告在签订《商品房认购协议书》时有告知原告，其购买地下二层R057号车位系人防车位，无法签订正式的车位买卖合同，仅能签订租赁合同，故被告未按约定与原告签订正式的购车位买卖合同，显属违约，并造成原告购买车位的合同目的不能实现，因此原告要求解除《商品房认购协议书》第二条第二款购买地下二层R057号车位的主张有理，予以支持。因被告违约导致原、被告签订的《商品房认购协议书》第二条第二款解除后，原告缴交的购车位款40000元，被告应予以返还。诉讼中，原告自认与被告约定其于2013年10月10日缴交的购车位款转为购房款系原、被告双方意思表示，故原告当庭减少第二项诉讼请求，系其真实意思表示，不违反法律法规，予以准许。因被告违约行为，导致合同解除，原告要求被告承担赔偿损失的违约责任应予准许。被告违约行为造成原告购车位款的利息损失，系原告直接经济损失，现原告要求被告支付按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息有理，予以支持，但应按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；又原告可主张从2013年7月29日起计算的利息，但原告仅主张从2013年10月11日起计算的利息，系原告对自己权利的处分，不违反法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告何丽萍���陈道铭与被告福建省龙岩市金茂置业有限公司于2013年7月27日签订的《商品房认购协议书》第二条第二款购买地下二层R057号车位的约定。二、被告福建省龙岩市金茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告何丽萍、陈道铭购车位款40000元，并支付从2013年10月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止、按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，减半收取为1350元，由福建省龙岩市金茂置业有限公司负担。宣判后，原审被告金茂置业不服，向本院提起上诉。上诉人金茂置业上诉称，1.从《商品房认购协议书》第二条中写明的“买受人购买本合同第一条约定房号的同时，一并购买地下二层RO57号车位”中的“R”就可以看出合同的标的物是人防车位，这―点作来一个完全民事行为能力人的被上诉人是应该知道的，更何况上诉人的销售人员在签订《商品房认购协议书》时也已经告知被上诉人。而且从价格上看，人防车位的价格是远远低于普通车位价格的。如果合同标的物不是人防车位，而是普通的商品车位，那么该车位的价格不可能是12万元，依据当时的市场行情，需要2O多万元。因此被上诉人作为―个完全民事行为能力人，其不可能不知道合同的标的物是人防车位。2.被上诉人并不是因为无法实现其所谓的“购买车位的合同目的”而提出解除合同，实际上其是因为房地产市场降价而千方百计寻找借口提出解除合同，其行为有悖诚实信用的原则。3.上诉人与被上诉人签订的关于车位的条款是附属于被上诉人购买房屋时所签订的《商品房认购协议书》的，虽然《商品房认购协议书》第二条中写明“买受人购买本合同第一条约定房号的同时，一并购买地下二层R057号车位”，但实际上双方的本意应该是被上诉人同意以12万元的价格获得长期使用管理地下二层R057号车位的权利，至于双方应以什么样的方式进一步签订相关协议，应按国家有关人防车位的法律法规办理。根据龙岩市人民政府龙政办（2011）21号文件即龙岩市人民政府《关于结合民用建筑修建人防工程地下车位使用管理办法的通知》，福建省龙岩市住房和城乡建设局现不接受办理地下人防车位转让预告和备案登记申请，但可采用租赁地下人防车位方式，结合商品住宅申请办理车位使用管理登记。因此，根据目前国家政策，上诉人与被上诉人双方无法办理RO57号车位的转让预告和备案登记，但可采用租赁方式申请办理车位使用管理登记。故上诉人并没��迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定判决解除上诉人与被上诉人有关二层RO57号车位的约定系认定事实和适用法律错误。4.退一万步讲，既使上诉人与被上诉人有关二层RO57号车位的约定应当解除，作为一个完全民事行为能力人的被上诉人也应当知道人防车位不能办理转让预告和备案登记，其对合同的签订也存在过错，其自身也应当承担相应的责任。而且因为与其签订了该份合同，致使上诉人无法与其他人签订合同，错过了最好签约时机，现车位价格下跌，被上诉人也应对上诉人的损失承担赔偿责任。5.根据《商品房认购协议书》第五条约定，被上诉人应于2013年8月12日前携带认购书及身份证或公司证明文件到莲花山166售楼部签署《商品房买卖合同》并交付全款或应付的首付款：如逾期，��诉人有权解除认购书，被上诉人已付的定金不予退还，上诉人有权另行出售第三方。现被上诉人至今只支付了40OO0元认购车位款，至于其余80OO0元，经多次催促，其拒不直接交付也不配合办理银行按揭贷款，故上诉人有权没收其已付的4OO00元认购车位款。综上，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。被上诉人何丽萍、陈道铭答辩称，被上诉人是在2013年7月开发商开盘的时候才购买的商品房，当时售楼小姐说车位和房子绑定有优惠，被上诉人在购买时售楼小姐并没有告知该车位是人防车位。被上诉人先后交付了7万元的车位款，至今年5月份，售楼小姐一直催促被上诉人去交款，被上诉人要求与上诉人签订车位买卖合同，这时上诉人才告知被上诉人要签的是租赁协议。请求二审驳回上诉，维持原判。���审理查明，对原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以认定。但上诉人认为，当时被上诉人在购买车位的时候，即签订认购书时，上诉人的工作人员就已经告知该车位是人防车位，仅能签订租赁协议，但可长期让其使用车位至土地使用年限届满时。被上诉人则认为，上诉人催其交钱的时候，才知道要签的是租赁协议。在二审诉讼期间，上诉人提供两份《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》和两份《商品房买卖合同》，以此证明同地段面积仅为38.53平方米的C235和C292的普通车位售价为19万元和17万元，远远高于被上诉人认购的面积为43.34平方米的人防车位的12万元的价格。被上诉人则质证认为其从来没有买过车位，对上诉人提供的证据的真实性不清楚，且不能证明本案的讼争车位是人防车位。经审查本院认为，上诉人提供的上述证据，与本案无关联，不作为定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。龙岩市人民政府于2011年1月30日就已下发龙政办（2011）21号文件，即龙岩市人民政府《关于结合民用建筑修建人防工程地下车位使用管理办法的通知》，其中第三条、第六条、第十三、十四条就规定，人防工程由投资者使用管理，收益归投资者所有，而福建省龙岩市住房和城乡建设局不接受办理地下人防车位转让预告和备案登记申请，但可采用租赁地下人防车位方式，结合商品房住宅申请办理车位使用管理登记。该文件已明确地下人防车位不能转让为个人所有，只能租赁及办理车位使用管理登记，但在2013年7月27日签订的《商品房认购协议书》中，上诉人还与被上诉人约定“买受人购买本合同第一条约定房号的同时，一并购买地下二层R057号车位”。致使��上诉人无法实现合同目的，上诉人也无法按约与被上诉人签订购买车位的买卖合同，显属违约，该过错在于上诉人，故上诉人应承担相应的违约责任及赔偿责任。原审判决解除上诉人与被上诉人《商品房认购协议书》第二条第二款，并判决上诉人返还购车位款及赔偿损失正确，本院予以维持。上诉人主张“其在双方签订《商品房认购协议书》时有告知被上诉人，其购买地下二层R057号车位系人防车位，无法签订正式的车位买卖合同，仅能签订租赁合同”，未提供任何证据证明，本院不予采信。《商品房认购协议书》系上诉人提供的格式合同，在协议书中上诉人对“购买地下二层R057号车位”中的“购买”没有特别说明，故上诉人上诉主张“实际上双方的本意应该是被上诉人同意以12万元的价格获得长期使用管理地下二层R057号车位的权利，至于双方应以什么样的方式进���步签订相关协议，应按国家有关人防车位的法律法规办理”，缺乏依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人福建省龙岩市金茂置业有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人福建省龙岩市金茂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许 培 清代理审判员 赖 其 荣代理审判员 陈 水 柏二〇一五年一月二十三日书 记 员 黄秋华（代） 更多数据：