（2014）铜中民二终字第00093号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-01-30
案件名称
安徽省铜陵市国家税务局与铜陵市新潮服饰有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
铜陵市新潮服饰有限公司,安徽省铜陵市国家税务局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）铜中民二终字第00093号上诉人（原审被告）：铜陵市新潮服饰有限公司。法定代表人：武燕龙，该公司董事长。委托代理人：孙金良，安徽古圣律师事务所律师。委托代理人：张庆发，该公司经理。被上诉人（原审原告）：安徽省铜陵市国家税务局。法定代表人：潘建美，该局局长。委托代理人：金华，安徽众佳律师事务所律师。上诉人铜陵市新潮服饰有限公司（以下简称新潮服饰公司）因与被上诉人安徽省铜陵市国家税务局（以下简称铜陵国税局）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00058号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月7日公开开庭审理了本案，上诉人新潮服饰公司的委托代理人张庆发、孙金良，被上诉人铜陵国税局的委托代理人金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告铜陵国税局一审诉称：2011年9月30日，原、被告签订一份房屋租赁合同，原告将位于铜陵市长江中路398号房屋租赁给被告使用，承租期限为两年，自2011年10月1日至2013年9月30日止。合同期限内年租金为人民币210万元整。2013年由于国家税务总局下发通知，要求清理办公用房，并规定租赁合同到期后不得续租。为此，原告于合同期限届满前通知被告合同到期后不再续租，并于2013年11月20日通过快递向被告发送一份通知，言明双方租赁合同到期后不再续租。但合同到期后，被告迟迟不予腾退承租用房，虽经原告多次催促，但均被其以种种借口推脱，在租赁期满后仍占用原告房产至今。在被告承租期内，经核算拖欠房屋租金达425888.9元，被告缴纳的30万元保证金扣除之后，尚欠125888.9元。原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院，请求判令：1、被告立即返还其占用的铜陵市长江中路398号房屋；2、被告立即支付承租期内房租125888.9元；3、被告立即支付承租期满后至实际还房期间的房屋使用费用（比照承租期内租金标准按年租金160万元计算）。被告新潮服饰公司一审答辩称：1、被告租赁原告房屋是为了引入著名品牌“劲霸”和“柒牌”落户铜陵，开办品牌商场，自1999年起，先后投入资金高达1550万元，其中装修费用高达300万元，至今未能收回；签订合同半年后即多次向原告提交申请要求租赁期延长。2、2012年5月份左右，铜陵市长江中路地下人防工程建设长达11个月，使得双方2011租赁合同履行情势发生了巨大变化，按原合同履行显失公平，原告应免收11个月租金，且原告本身也未交纳该租赁期内的税款。3、合同履行情势发生变更后，被告提出对原合同的履行给予调降租金和延长租期的请求，原告未给予答复。4、被告向铜官山区政府反映相关情况，政府积极出面协调此事，并于2013年7月29日发专函给原告，亦于2013年7月30日向原告提交书面报告，原告仍然未给予答复。2013年11月17日原告以2013年8月2日国家税务局下发的通知为由，要求被告返还租赁房屋，但未予处理装修折旧问题，这对被告不公平，按商业习惯折旧年限应为6年。房屋租赁合同于2013年9月30日到期，到期前，由于合同履行情势发生变更，被告书面要求变更合同，被告有理由相信要求延长租期的请求已得到原告的同意，所以被告不存在占用不还的问题。租赁期限内，不欠被原告房租。被告认为雅高宾馆是整体租赁房屋的一个部分，其欠租数年，继续延续，而守约人则要强行收回，显失公平。请求驳回原告方的诉讼请求。一审经审理查明：2011年9月30日，原、被告签订房屋租赁合同，原告铜陵国税局将位于铜陵市长江中路398号房屋租赁给被告新潮服饰公司使用，承租期限为两年，自2011年10月1日至2013年9月30日止。合同期限内年租金为人民币210万元整。2013年由于国家税务总局下发通知，要求清理办公用房，并规定租赁合同到期后不得续租。为此，原告铜陵国税局于合同期限届满前通知被告新潮服饰公司合同到期后不再续租，并于2013年11月20日通过快递向被告发送一份通知，言明双方租赁合同到期后不再续租。2013年9月30日合同到期后，被告铜陵市新潮服饰有限公司迟迟不予腾退承租用房，虽经原告铜陵国税局多次催促，但均被其以种种借口推脱，在租赁期满后仍占用原告铜陵国税局房产至今。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，依法成立并有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。现合同履行期间已届满，双方未能达成新的租赁协议，原告书面通知被告，要求被告腾空交付租赁物，系依法行使自己的权益。被告理应立即将租赁物返还给出租人。被告逾期未返还，应承担相应的民事责任。现原告参照合同约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持。对原告要求被告立即支付承租期内房租125888.9元主张，经庭审后双方对账确认，原告认为2011年10月9日被告在合同期内所交126000元系合同签订之前的房租，因而被告尚欠原告承租期内房租125888.9元，但未能提供相关证据予以证实，故对此主张，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告铜陵市新潮服饰有限公司于本判决生效之日起十日内将铜陵市长江中路398号房屋腾空交付给原告铜陵市国家税务局；二、被告铜陵市新潮服饰有限公司于实际交房之日起三日内给付原告铜陵市国家税务局自2013年10月1日起至实际交房之日止按每日4383.56元的标准计算的房屋占用使用费；三、驳回原告铜陵市国家税务局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8438元，减半收取4219元，由被告负担。上诉人新潮服饰公司上诉称：1、上诉人租赁被上诉人房屋是为了引入著名品牌“劲霸”和“柒牌”落户铜陵，自1999年起，先后投入资金高达1550万元，其中装修费用高达300万元，至今未能收回。2、2012年5月份左右，铜陵市长江中路地下人防工程建设长达11个月，使得双方2011年租赁合同履行情势发生了巨大变化，按原合同履行显失公平，上诉人应免收11个月租金。3、原合同履行期满后，被上诉人通知返还房屋，未处理装修折旧问题和存货问题，显失公平。4、人防工程结束后，被上诉人未考虑到该工程建设的特殊情况，未按照诚信原则与上诉人续签合同，未尽到出租人的补偿义务。5、两年的租赁税80多万元被上诉人没有交纳，该款可作为政府人防工程的补偿费用，应退还给上诉人。综上，本案合同属情势变更，请求二审法院改判：1、上诉人免收2012年5月至2013年2月份人防施工期间的房租；2、2013年10月以后的房租按年80万元计算；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人铜陵国税局二审答辩称：1、上诉人经营情况与本案没有关联性。2、人防工程建设如果对上诉人经营造成影响，应找相关方，不应找出租人。3、2013年9月30日合同期满后，转为不定期承租，被上诉人收回房屋是当然权利。4、没有法律规定在工程影响经营的情况下，由出租人承担责任，发出通知到现在已经一年，不存在合理期限问题，是否续签合同是被上诉人的权利。4、房产租赁税的交纳与本案没有关联性，请法院驳回上诉请求。二审中双方当事人均未提交新的证据，举证质证意见同于一审。本院经审理查明的事实同于一审。综合双方举证、质证及一、二审过程中的诉辩意见，本案争议的焦点为：长江路地下人防工程建设是否会影响承租人的正常经营，出租人应否减免合同期内租金，合同到期后出租人的租金损失应如何计算。本院认为，因铜陵市在2012年至2013年间进行地下人防工程建设，造成长江中路道路封堵、人流减少，这一事实可能会影响商户的正常经营，但出租人铜陵国税局并无过错，如承租人新潮服饰公司请求变更合同，最迟也应于该工程开工之日起一年内提出，故新潮服饰公司请求减免人防工程施工期间11个月房租的上诉意见于法无据，本院不予支持。合同到期后，因双方未能达成新的租赁协议，上诉人新潮服饰公司应将房屋返还给铜陵国税局，逾期未返还的，应支付房屋占用使用费。一审法院判决新潮服饰公司参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，并无不当，但从公平角度出发，考虑新潮服饰公司在人防工程施工期间可能受到的损失以及地下精品街开业后对其经营影响，本院酌情对合同期外的房屋占用使用费予以适当减少。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00058号民事判决第一项和第三项，即“一、被告铜陵市新潮服饰有限公司于本判决生效之日起十日内将铜陵市长江中路398号房屋腾空交付给原告铜陵市国家税务局”，“三、驳回原告铜陵市国家税务局的其他诉讼请求”。二、变更安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00058号民事判决第二项为：上诉人铜陵市新潮服饰有限公司于实际交房之日起三日内给付被上诉人铜陵市国家税务局自2013年10月1日至实际交房之日按每日4000元的标准计算的房屋占用使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费8438元，由上诉人铜陵市新潮服饰有限公司负担8000元，由被上诉人铜陵市国家税务局负担438元。本判决为终审判决。审 判 长 屈 健代理审判员 方 彤代理审判员 陈锦松二〇一五年一月二十三日书 记 员 柳乐安附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 关注公众号“”