（2015）邯市民四终字第16号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-07-13

案件名称

张秀美与邯郸市山岳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省邯郸市中级人民法院

所属地区

河北省邯郸市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邯郸市山岳房地产开发有限公司,张秀美

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河北省邯郸市中级人民法院民事判决书（2015）邯市民四终字第16号上诉人（原审被告）邯郸市山岳房地产开发有限公司，地址：邯郸市开发区文明路工商联大厦C座五层2号。法定代表人：杨秀永，董事长。委托代理人：许建忠，河北十力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张秀美。委托代理人王英杰，河北方程律师事务所律师。上诉人邯郸市山岳房地产开发有限公司（简称山岳公司）与被上诉人张秀美商品房销售合同纠纷一案，因上诉人山岳公司不服河北省邱县人民法院（2014）邱民初字第266号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，2013年7月11日，张秀美与山岳公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：由张秀美购买山岳公司开发建设位于邱县新马头镇新兴路西段的山岳·枫林湾一期1号楼4单元301号的商品房，该商品房为框架结构，建筑层数地上12层，建筑面积143.16平方米，用途为住宅，房款总额为366930元，付款方式为按揭贷款／住房公积金：应在本合同签订之日付清首付款人民币146930元，剩余220000元以银行按揭贷款。合同第四条第4款约定，买受人承担办理房产证、煤气、暖气接口费，有线电视费及物业费等相关费用。合同第八条约定，山岳公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，山岳公司逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日至，山岳公司按日向张秀美支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，张秀美有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起之实际交付之日止，山岳公司按日向张秀美支付已交房款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，山岳公司应当书面通知张秀美办理交付手续，双方进行验收交接时，山岳公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署服务交接单。所购商品房为住宅的，山岳公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。山岳公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，张秀美有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由山岳公司承担。合同第十五条约定，山岳公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由山岳公司提供的资料报产权登记机关备案。如因山岳公司的责任，张秀美不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按张秀美退房，山岳公司在张秀美提出退房要求之日起60日内将张秀美已交付房款退还给张秀美，并按已付房款的0.0001﹪赔偿张秀美损失。张秀美于2013年3月11日交付房款10000元，2013年3月13日交付房款136930元，2014年5月9日贷款220000元，张秀美交付山岳公司房款共计366930元。合同约定的交房期限到期后，山岳公司未能按照约定的期限交付商品房。2014年4月10日至4月15日，山岳公司在邱县电视台、文化广场的电子屏发布信息，通知购房户交、接房并要求在2014年4月15日前接房，但未书面通知张秀美交、接房，该商品房至今未交付张秀美使用。发生纠纷后双方未能通过协商达成协议。张秀美请求：1、商品房买卖合同规定的逾期交房违约金显失公平，请求人民法院判令山岳公司将逾期交房的违约金变更为按已交付房款的日万分之二，继续履行合同；2、判令山岳公司给付2014年1月1日至6月30日的违约金13209.48元，2014年7月1日之后的违约金计算至实际交付之日止；3、判令山岳公司按已付购房款万分之四的利息从2014年4月1日起计算至实际办理完毕房屋权属证书之日止的违约金；4、判令山岳公司给张秀美接通煤气管道至枫林湾一期第1栋4单元301号房内。山岳公司不同意，经法院调解无效。原审认为，商品房销售合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方签订的商品房买卖合同约定由张秀美购买山岳公司开发建设的山岳·枫林湾一期1号楼4单元301号的商品房，由张秀美支付房款，系双方当事人的真实意思之表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定享有权利并履行义务。张秀美按照合同的约定将购房款全部付清，已经履行了合同约定的付款义务，山岳公司应当按照合同的约定履行自己的义务，将经验收合格的商品房按照合同约定的期限交付张秀美使用。张秀美要求继续履行合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同约定张秀美有要求继续履行合同的权利，因此，张秀美要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。根据合同第八条、第十一条的约定，山岳公司应当书面通知张秀美办理交付手续，并在2013年12月30日前将经验收合格的山岳·枫林湾一期1号楼4单元301室的商品房交付张秀美使用，虽然山岳公司称2014年4月10日至4月15日在邱县电视台、文化广场的电子屏发布信息并电话通知张秀美交房，但通知的时间超过了合同约定的交房期限，其通知的形式也不符合合同的约定，且该商品房未达到合同约定的交房条件，张秀美有权拒绝接房，由此产生逾期交房的违约责任，应当由山岳公司承担，因此，张秀美要求山岳公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。根据合同的约定，山岳公司逾期交房超过30日后支付违约金的标准为万分之一，张秀美要求将逾期交房的违约金变更为日万分之二的诉讼请求，应当予以驳回，因此，山岳公司应当自2014年1月1日起按照张秀美已付房款日万分之一的标准向张秀美支付逾期交房违约金。根据合同第十五条的约定，山岳公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由山岳公司提供的资料报产权登记机关备案，为张秀美办理房产证书，但该案涉及的商品房至今没有交付使用，因此，张秀美可以在交付使用后的180日后山岳公司未给办理房产证书的情况下，要求山岳公司给付逾期办理房屋权属证书的违约金。张秀美使用煤气公司的煤气，需要有张秀美所在单元及入户的煤气管道与煤气公司的煤气管道相互接通后才能正常使用，因此，山岳公司应当将张秀美所在单元的煤气管道安装至张秀美的山岳·枫林湾一期1号楼4单元301号房内，以便于张秀美接通煤气后使用。根据合同第四条第4款的约定，办理煤气接口的费用由买受人承担，因此，张秀美要求山岳公司承担煤气接口费的诉讼请求，应当予以驳回。故判决如下：一、2013年7月11日原告张秀美与被告邯郸市山岳房地产开发有限公司签订的编号为1300136商品房买卖合同继续履行。二、被告邯郸市山岳房地产开发有限公司自2014年1月1日起，按照原告张秀美已付房款366930元日万分之一的标准给付原告张秀美逾期交房违约金，至被告实际交房之日止。三、被告邯郸市山岳房地产开发有限公司将原告张秀美所在单元的煤气管道安装至原告张秀美的山岳·枫林湾一期第1栋4单元301号房内。四、驳回原告张秀美的其他诉讼请求。所判二、三项于判决书生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，山岳公司不服，向本院提起上诉。理由：一、一审判决自2014年1月1日至实际交房之日止支付违约金错误。我公司于2014年4月10日至4月15日在邱县电视台和文化广场的电子屏发布信息，并电话通知张秀美交房。合同虽约定应当书面通知交房，但不能仅限于书面方式，其他方式也应具有同等效力。我公司已履行了通知的义务，但截止目前张秀美仍未接房。截止2013年12月底，张秀美只交纳了40%的房款，其余部分为按揭贷款，要到2014年5月份才能交清。也就是在约定交房日期5个月后张秀美才交清房款，因此我方不存在违约。二、一审判决将张秀美所在单元的煤气管道安装至张秀美的山岳枫林湾一期1栋4单元301号房内是错误的。合同已明确约定买受人承担煤气接口费。但目前张秀美没有交纳相关费用。且合同上没有约定安装主体和期限，邱县目前也没有燃气公司，所以我公司不存在安装义务。张秀美答辩称，一、合同约定交付房屋应当书面通知，那么就应当按照合同约定履行，且争议房屋没有达到交付条件，一审判决上诉人承担逾期交房违约金是正确的。二、由买受人承担煤气接口费是违反国家法律规定的，合同虽没有约定安装煤气管道的主体和期限，但依据诚实信用原则，应当在交房时安装好。经审理查明，二审双方均未提交新证据。二审查明其他事实与一审一致。本院认为，双方签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。关于违约金的承担，合同第八条、第九条、第十一条的约定，山岳公司应当在2013年12月30日前书面通知买受人办理交付手续，如出卖人逾期交房，买受人可要求继续履行合同，出卖人应按约定支付逾期交房违约金。山岳公司虽在2014年4月10日至4月15日在邱县电视台和文化广场的电子屏发布交房信息，并电话通知买受人，但已超过合同约定的交房日期，且不符合约定的通知方式，应视为逾期交房。合同第六条，张秀美在合同签订之日付清首付款，剩余款项办理银行按揭贷款，山岳公司同意张秀美将剩余款项以银行按揭贷款方式支付，应视为张秀美已付清全部房款，如约履行了合同义务，但山岳公司未能按照合同约定时间、通知方式交房。因此山岳公司应承担逾期交房的违约责任，并支付违约金。关于煤气管道的安装，合同第四条约定煤气接口费由买受人承担，但张秀美没有证据证明按照合同交纳了煤气接口费，故山岳公司不承担煤气管道的安装义务。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持邱县人民法院（2014）邱民初字第266号民事判决书第一、二、四项；（即：一、2013年7月11日原告张秀美与被告邯郸市山岳房地产开发有限公司签订的编号为1300136商品房买卖合同继续履行；二、被告邯郸市山岳房地产开发有限公司自2014年1月1日起，按照原告张秀美已付房款366930元日万分之一的标准给付原告张秀美逾期交房违约金，至被告实际交房之日止；四、驳回原告张秀美的其他诉讼请求。）二、撤销邱县人民法院（2014）邱民初字第266号民事判决书第三项。（即：三、被告邯郸市山岳房地产开发有限公司将原告张秀美所在单元的煤气管道安装至原告张秀美的山岳.枫林湾一期第一栋4单元301号房内）二审案件受理费400元，由上诉人邯郸市山岳房地产开发有限公司负担300元，被上诉人张秀美负担100元。本判决为终审判决。审　判　长　　郑金安代理审判员　　宦　伟代理审判员　　谢　珂二〇一五年一月二十三日书　记　员　　贾　欢百度搜索“”