（2014）闵民五（民）初字第2728号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-23
案件名称
王某、张某与殷甲、殷乙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某,张某,殷甲,殷乙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第2728号原告王某。原告张某。两原告共同委托代理人张曦，上海市新闵律师事务所律师。两原告共同委托代理人管文琦，上海市新闵律师事务所律师。被告殷甲。被告殷乙。原告王某、张某与被告殷甲、殷乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理。依法由代理审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某、张某的共同委托代理人张曦、管文琦，被告殷甲、殷乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某、张某共同诉称，2014年8月28日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以人民币（下同）1，760，000元的价格向被告购买位于上海市闵行区漕宝路XXX弄X区XX号XXX室的房屋。双方在该合同补充条款（一）中约定，被告在合同签订后5日内办理银行还款申请手续并于30个工作日内（即2014年10月14日前）办妥抵押登记注销手续。该合同第六条还约定双方于2014年11月15日前办理相关的过户手续。同时，该合同还对付款方式、违约责任、管辖法院等进行了明确约定。原告分别于2014年8月17日、8月20日及9月2日分三次向被告殷乙支付购房款共计530，000元，被告殷乙出具了相应的《收据》。由于被告始终未能注销系争房屋上的抵押权，导致房屋买卖合同无法正常履行。为此，原、被告于2014年11月11日签订了补充协议，被告认可因其自身原因未能按合同约定归还银行贷款并注销抵押登记的情况，并承诺于2014年11月17日前筹措资金偿还系争房屋上的抵押贷款，并办理抵押注销、交易等手续。但此后，被告一直未办理还款及抵押注销手续。2014年11月20日，原告向闵行区房地产交易中心查询系争房屋信息后发现，该房屋不仅抵押登记未完成注销，而且已经于2014年10月20日被黄浦区人民法院司法查封。原告认为，被告已严重违反合同约定，且系争房屋的查封导致合同没有继续履行的可能，故诉诸法院要求判令：（一）解除原、被告就上海市闵行区漕宝路XXX弄X区XX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；（二）被告返还购房款530，000元；（三）被告支付以已付房款530，000元为基数，自2014年10月15日起至同年12月14日止，按每日万分之八计算的逾期注销抵押手续违约金计25，440元；（四）被告支付解除合同违约金352，000元。诉讼中，原告将上述第（一）项诉请变更为确认原、被告就上海市闵行区漕宝路XXX弄X区XX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年11月28日解除。被告殷甲辩称，《上海市房地产买卖合同》确系其签署，其也同意将系争房屋出售给原告，但其对之后合同履行的情况并不知情。现无论本案如何解决，被告殷甲只要求收取与其房屋产权份额对应的一半房款。被告殷乙辩称，不同意解除《上海市房地产买卖合同》。对于原告支付的首付款，被告可以自做他用。被告的银行贷款应由中介出资代为偿还，但前提是原告的贷款审批能够通过，而原告的贷款审批于2014年10月17日才通过。后银行对系争房屋进行了财产保全，被告一直与原告进行协商，提出被告出资300，000元，并由中介垫资500，000元，但因中介的该笔垫资未到位，导致抵押无法注销。如原告坚持要求解除合同，被告殷乙也仅同意返还房款530，000元。对于原告主张的逾期注销抵押手续的违约金，被告殷乙认为自身不构成违约，即便其违约，违约金的起算点也应是2014年11月15日。对于原告主张的解除合同违约金，认为其计算标准过高，希望法院酌情调整。经审理查明，上海市闵行区漕宝路XXX弄X区XX号XXX室房屋的产权人为两被告。2014年8月17日，被告殷乙出具《收据》1份，载明：“今收到张某支付的关于购买本人所有的坐落于上海市闵行区漕宝路XXX弄X区XX号XXX室房地产依《不动产买卖意愿书》约定的定金50，000元整（注：签订买卖合同当日，该定金直接转为购房首付款的一部分）。”2014年8月20日，被告殷乙出具《收据》1份，载明：“今收到王某支付的关于购买本人所有的坐落于上海市闵行区漕宝路XXX弄X区XX号XXX室房地产依买卖合同约定的第二笔定金中国工商银行现金本票一张，金额为200，000元整。”2014年8月28日，原告王某、张某（作为买受人，签约乙方）与被告殷甲、殷乙（作为卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲、乙双方通过案外人上海锦明房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的座落于上海市闵行区漕宝路XXX弄X区XX号XXX室的房屋；房屋转让价款共计1，760，000元，乙方于签订买卖合同当日支付甲方第一笔购房款250，000元（该款项包含定金250，000元），于2014年9月2日前支付甲方第二笔购房款280，000元，第三笔购房款1，210，000元由贷款银行支付甲方，待甲方办妥原有户口迁出手续且双方办妥交房及更名手续当日乙方支付甲方剩余购房款20，000元；甲方于2014年12月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方于2014年11月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方应于签署该合同后5日内办理银行还款申请手续并于30个工作日内办妥抵押登记注销手续（除银行不可抗力外，如果是银行原因，甲、乙双方再另行约定），否则甲方应按照该合同约定承担违约责任；乙方应于自甲、乙双方签订该合同之日起20日内备齐资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理银行贷款申请手续，则乙方应按该合同约定承担违约责任；若乙方购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续且交易中心出具受理单之前补足该不足部分；甲、乙双方中若有任何一方未按照该合同中的约定全面履行的，甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，乙方有权单方面解除该合同，并且甲方应向乙方支付该合同约定总房款20%的违约金，乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之八的违约金，逾期超过60日，甲方有权单方面解除该合同，并且乙方应向甲方支付该合同约定总房款20%的违约金。2014年9月2日，被告殷乙出具《收据》1份，载明：“今收到张某支付的关于购买本人所有的坐落于上海市闵行区漕宝路XXX弄X区XX号XXX室房地产依买卖合同约定的第二笔购房款280，000元整。”2014年11月11日，原告张某与被告殷乙在中介见证下签订《补充协议》1份，约定关于闵行区漕宝路XXX弄X区XX号XXX室的买卖事宜，因卖方未能及时偿还该房屋抵押贷款，造成本次买卖未能办理交易过户手续。现卖方承诺于2014年11月17日前筹集现金275，000元并用于偿还该房屋抵押贷款，并积极配合抵押注销、交易过户等手续，否则卖方愿意将房屋无偿交付买方使用，直至卖方将该房屋抵押注销，并办理交易过户手续。嗣后，因被告未能按约注销抵押登记，原告于2014年11月20日至闵行区房地产交易中心查询得知，涉案房屋除存在案外人兴业银行股份有限公司上海人民广场支行的抵押登记外，还因（XXXX）黄浦民五（XX）初字第XXXX、XXX号两案于2014年10月20日分别被黄浦区人民法院正式查封及轮候查封。原告遂以上述诉称理由提起本案诉讼。诉讼中，被告确认于2014年11月28日收到本案应诉材料。至本案庭审时，涉案房屋上仍存在上述抵押登记及司法查封。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《收据》及付款凭证、《补充协议》、上海市房地产登记簿以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。签约后，原告已按约支付购房款，但被告未能及时偿还银行贷款导致涉案房屋未能于合同约定的时间完成交易过户。在原告已对被告予以宽限的情况下，被告仍未能完成涉案房屋的抵押注销和交易过户手续，且涉案房屋还被法院司法查封。作为导致履行障碍发生的一方，被告应设法注销抵押解除及司法查封以使合同继续履行，但至本案诉讼时，被告仍未能清除上述障碍，导致原告的合同目的不能实现，故原告要求解除《上海市房地产买卖合同》并要求被告返还已付房款530，000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于解除日期，应以被告收到本案诉状副本之日即2014年11月28日为准。对于被告殷乙所持系中介未能垫资导致无法注销抵押及原告贷款审批逾期的辩称，其未能提供有力的证据证明上述事实，且即便中介同意为其垫资，中介最终无法实现承诺而导致合同不能继续履行的责任也应由被告自行承担，而原告的贷款审批时间与被告的抵押注销义务不具备关联性，故对于被告殷乙的上述辩称意见，本院不予采纳。对于被告殷甲要求收取一半房款的辩称意见，因被告方自身原因导致本案合同已解除，故不存在房款支付的问题。对于原告主张的逾期注销抵押手续的违约金，因双方间的买卖合同已经解除，故对于继续履行合同状态下才会发生的逾期违约金，本院不予支持。对于原告主张的解除合同违约金，因系被告违约导致合同目的不能实现，故被告应向原告支付违约金，至于违约金的金额，本院采纳被告殷乙提出的标准过高的抗辩意见，根据公平原则，结合原告的实际损失，兼顾合同履行过程中被告的违约行为，酌情调整为100，000元。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王某、张某与被告殷甲、殷乙就位于上海市闵行区漕宝路XXX弄X区XX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年11月28日解除；二、被告殷甲、殷乙于本判决生效之日起十日内返还原告王某、张某购房款530，000元；三、被告殷甲、殷乙于本判决生效之日起十日内支付原告王某、张某违约金100，000元；四、驳回原告王某、张某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6，437.20元，财产保全费5，000元，合计11，437.20元，由原告王某、张某负担3，496.80元，由被告殷甲、殷乙负担7，940.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 袁白薇二〇一五年一月二十三日书 记 员 李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”