（2014）穗海法生民初字第841号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-04-24
案件名称
林玉梅与广州市环博展览有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林玉梅,广州市环博展览有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法生民初字第841号原告：林玉梅，女，1972年1月17日出生，汉族，住所地广东省广州市番禺区。被告：广州市环博展览有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：罗锦灿。委托代理人：杨春涛。原告林玉梅诉被告广州市环博展览有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李鑑辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告林玉梅，被告的委托代理人杨春涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月3日，原告（合同乙方）和被告（合同甲方）签署了广州市琶洲大道东8号琶洲国际采购中心（A-1）栋二层2123号铺的认购书，实际认购价453000元。并按甲方要求，当日支付给被告定金5万元。当月30日又支付了首期房款233000元（含5万元定金），双方又签订了《广州市商品房买卖合同》（预售）。吸金到手后被告始终没有履行以上合同中在“90个工作日内办理银行抵押涂销手续”的义务，致使合同无法继续履行。原告不得不于2014年4月15日向被告递交了《退款申请书》。以上两个已经生效的合同对违约责任以及合同解除都有明确具体的约定，均有法律约束力。被告却为了逃避违约责任，不履行双倍返还定金和支付利息的承诺，又画蛇添足，别出新裁地于2014年5月26日让原告签订什么《解除合同协议书》。这是一份不合法理的，显失公平的，利用掌握退款主动权胁迫对方，违背对方真实意思的，违法的协议，从一签订就没有法律约束力；（1）被告炮制《解除合同协议书》的动机是为了推卸自己单方面违约责任，剥夺对方要求按合同赔偿的权利的不平等协议，其中第四条规定：“甲、乙双方自签订本协议之日起，不再就该单元签订的《认购书》、纸质《商品房买卖合同》以及其他相关文件追究各方责任”更是对已生效的具有法律约束力的两个协议的否定，原告履行了《认购书》和《商品房买卖合同》全部条款，没有什么“责任”可追究，而被告连起码赎回产权的义务都没有履行，理应追究责任而不追究，因此显失公平；（2）不合法理，《解除合同协议书》是被告从一己私利出发，单方面提出的并根据其利益需求随时变更的提议，即便形成协议，也仅代表被告企业的一己之利，根本没有法律约束力，怎么能用企业内部随意制定的协议来否定，推翻国家行政管理部门统一制定的文本合同；（3）《解除合同协议书》的签订手段非法，是被告利用掌握退款主动权的优势地位，以“不签约就不退款”相要挟，迫使买方签字，完全不是买方真实意思的表露；（4）签订了《解除合同协议书》的后果充分说明签订此协议完全是骗局，是为既不退款又不承担违约责任而玩弄的花招，这样就出现了2014年5月26日签订的《解除合同协议书》被告6月30日才盖章，45个工作日内退款的承诺期过去后仍没有履行退款规定，8月25日再接着写承诺书。事实说明：签订《解除合同协议书》以及接下来的承诺书都是违法的，违反了《民法通则》第三条、第四条、《合同法》第三条、第四条、第五条、第六条，并属于《合同法》第五十二条第一款“一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益”；第三款“以合法形式掩盖非法目的”；第四款“损害社会公共利益的”无效合同，以及第五十三条第二款规定的“因故意或者重大过失造成对方财产损失的”免责条款无效，应属无效合同，综上所述，被告单方违约给原告造成了经济损失，侵害了公民的民主权利和财产权利，要求其按双方签署的《认购书》和《广州市商品房买卖合同》的规定承担违约责任。特起诉请求：一、解除被告与原告签订的《认购书》、《广州市商品房买卖合同》（预售）；二、被告返还原告购房款23.3万元（含定金5万元）；三、判令被告和原告签订的《解除合同协议书》无效；四、判令被告履行在《认购书》、《广州市商品房买卖合同》（预售）中承诺的违约责任：即双倍返还定金5万元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告双方已经签订了《解除合同协议书》，双方之间的买卖关系已经解除，所以原告的第一项诉讼请求没有依据，不能再向法院主张。二、根据该解除协议书第二条的约定，被告在退还原告所收款项之前，原告首先应当将文书原件交还给被告，应按解除合同协议要求履行义务，但是原告没有将该文件交还给被告，所以被告才没有退还款项，原告的第二项诉请不应该得到支持。三、双方签订的解除合同协议书合法有效，双方买卖关系已经解除，所以不应当作为本案双方权利义务的依据。四、鉴于双方商品房买卖关系以及商品房买卖合同已经解除，原告不应当再依据认购书来追究被告的违约责任及双倍返还定金5万元。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2012年10月25日签订了一份《认购书》，约定乙方向甲方认购广州市琶洲大道东8号琶洲国际采购中心（A-1）栋二层2123号铺，认购总价为453000元；乙方应于2012年10月28日之前支付齐定金50000元整，并于2012年11月15日之前支付房款140000元（含定金），2012年11月30日之前支付房款93000元，余款办理银行按揭贷款；备注：乙方知悉该物业现状已抵押给银行，乙方同意待甲方在乙方交付定金、首期房款（不少于购铺款总价的%）及签署认购书后九十个工作日内办理银行抵押涂销手续后，接甲方通知之日七天内签订《商品房买卖合同》，如因甲方原因逾期未办理签约，则视为甲方违约，甲方应于乙方向甲方提交齐退款资料之日起三十日内向乙方双倍返还乙方已支付的定金及已收的楼款给乙方；等。随后，双方又签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201210071-2123）、《协议书》和《商品房买卖合同补充协议》，对上述买卖内容及违约责任等作出了约定。原告于2012年10月25日、10月29日分两次共向被告交付了定金50000元，此后又于2012年11月17日、11月30日分别支付90000元、93000元购房款给被告。但此后被告未按约定办理上述商品房的抵押涂销手续，也未与原告签订正式的《广州市商品房买卖合同》和办理网签手续。2014年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《解除合同协议书》，约定乙方意向购买了位于广州市琶洲大道东2、4、6、8号琶洲国际采购中心（A-1）栋第二层（自编号）为2123号房，并与甲方于2012年11月17日签订纸质版《商品房买卖合同》（合同编号：201210071-2123），现经双方友好协商，一致同意解除上述合同，终止买卖关系；双方同意自签订该协议之日起45个工作日内退回乙方已缴购房款233000元；乙方须于甲方通知前来退款之日内交还该单元已缴款收据及签订的相关文书等原件资料（不仅包括《认购书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《协议书》等文件）；甲、乙双方自签订本协议之日起，不再就该单元签订的《认购书》、纸质《商品房买卖合同》以及其他相关文件追究各方责任。现被告至今未按上述协议约定退还购房款给原告，原告为此向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告表示其在签订《解除合同协议书》时看过协议书的内容，看到协议约定在签订该协议后45天后退还房款，其才签订了该协议书。本院认为，本案争议焦点在于原告与被告签订的《解除合同协议书》是否有效问题。原告在诉讼中明确表示其在签订《解除合同协议书》时看过协议书的内容，看到协议约定在签订该协议后45天后退还房款，其才签订了该协议书。由此可见，原告在签订《解除合同协议书》时已经对双方权利义务有了充分了解，原告应当预见到如果被告违约时，协议对此没有约定违约责任将对其不利，但原告仍然选择与被告签订该协议，且原告未能提供被告对其欺诈和胁迫的证据，故本院认定上述《解除合同协议书》是双方当事人在签订协议时的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告要求判令该《解除合同协议书》无效的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。根据上述《解除合同协议书》约定，被告应在签订该协议之日起45个工作日内退回原告已缴购房款233000元。现被告至今未将购房款退还给原告，已构成违约，故原告要求被告退还购房款233000元的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。上述《解除合同协议书》已经约定双方一致同意解除买卖合同，终止买卖关系，双方自签订本协议之日起，不再就该单元签订的《认购书》、纸质《商品房买卖合同》以及其他相关文件追究各方责任。据此，双方就买卖涉案房屋所签订的《认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《协议书》和《商品房买卖合同补充协议》等合同均已协议解除，上述合同约定的权利义务均不再对原、被告产生约束力。故原告要求解除被告与原告签订的《认购书》、《广州市商品房买章合同》（预售）及返还双倍定金5万元的诉讼请求，均缺乏依据，本院不予支持。被告没有提交其已通知原告退款而原告未能交还文书原件的证据，故其认为不需退还房款给原告的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市环博展览有限公司于本判决生效之日起10日内退还购房款233000元给原告林玉梅。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2773元由原告负担490元，被告负担2283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李鑑辉二〇一五年一月二十三日书记员 马智妍张晓婷