（2015）沈中民二初字第325号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-12-15
案件名称
上诉人马唯明与被上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司因商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马唯明,恒大长基（沈阳）置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二初字第325号上诉人（原审原告）：马唯明，男，1954年11月29日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。委托代理人：张庆锐，辽宁金河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恒大长基（沈阳）置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区杨士乡大堡村。法定代表人：梁伟康，该公司董事长。委托代理人：李曰阳，男，1972年9月8日生，汉族，该公司合同管理部法务员。上诉人马唯明与被上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第04753号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍主审、审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2015年1月20日开庭公开审理了本案，上诉人马唯明的委托代理人张庆锐，被上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司的委托代理人李曰阳到庭参加诉讼。本案已审理终结。一审原告诉称，2010年9月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，但被告未按合同约定履行办证义务，现原告诉至法院，请求法院判令被告履行商品房买卖合同，赔偿逾期办理房证违约金4487.59元、违约滞纳金2364.00元，并承担诉讼费用。一审被告恒大长基（沈阳）置业有限公司辩称，答辩人不认可原告的诉讼请求，答辩人认为致使原告没有在合同约定期限内取得房屋产权证并不是答辩人自身原因造成的，所以按照双方签定合同15条以及附件4的约定，该法律后果不应当由答辩人承担，在2011年3月14日公安部消防局发布了公消201165号文件《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，内容主要是从严执行公通字200946号文件，由于政府政策变更调控造成被告相关办理手续滞后，所以答辩人认为政府调控行为不受答辩人自身意志所控制，所产生后果不应由答辩人承担。按照答辩人在沈阳市房产局实际取得争议房屋所有权初始登记证明的时间为2013年3月29日，而原告入住时间是2011年9月30日实际办理入住是10月1日，按照双方合同约定540天应该截止到2013年3月24日，假使超期也仅仅不足一周时间，所以答辩人认为双方合同约定违约金数额过高，如承担责任的话也建议法院依法予以降低违约金数额。原告要求支付违约滞纳金2364元，答辩人认为该请求不符合双方合同约定，所以不予认同。一审法院经审理查明，2010年9月30日原告马唯明与被告恒大长基（沈阳）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区南阳湖街166-11号1-10-2室的房屋，建筑面积为79.22平方米，总房款为448759.00元。该合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2011年9月30日前将验收合格的商品房交付买受人（原告）；该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：见附件四。”附件四第十条第6项约定：“如因出卖人未能及时提供资料备案，导致延误买受人办理产权证期限的，由出卖人按已付房价款百分之一支付违约金给买受人，合同继续履行。”2011年9月30日被告向原告发出收楼通知，原告庭审中自述于2011年9月30日办理了房屋入住手续。2013年3月29日，案涉房屋办理了房屋所有权初始登记。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2011年9月30日办理了房屋交付手续，故被告应当在此日之后的540天之内，即2013年3月23日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但案涉房屋取得初始登记之日为2013年3月29日，已超过了约定期限6天。故被告违约，应承担相应的违约责任。关于被告主张约定的违约金过高，要求予以降低的问题。首先，被告办理完案涉房屋初始登记的时间仅超过约定期限6天，违约时间较短；其次，被告没有按约定完成新建商品房初始登记备案，原告提供的证据不足以证明其有实际损失发生；第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”被告主张违约金过高，要求予以降低于法有据。故原告请求的逾期办证违约金数额以购房款总额为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为宜。经计算为：537.04元（448，759.00元×5.60%÷365天×6天×130%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告恒大长基（沈阳）置业有限公司于本判决生效之日起十五日给付原告马唯明违约金537.04元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。宣判后，马唯明不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决书。二、按照双方购房时签订的购房合同约定支付违约金（即按购房款百分之一支付448，759×1.00%=4487.59元）。主要上诉理由：一、被上诉人提出的沈阳市房屋所有权初始证明与办理房证意义不同，是两个含义不同的概念。二、“公安部门下发文件消防整顿”与办理房产证无法律依据，被上诉人也未提交证据，证明“公安部门下发文件消防整顿”与办理房证没有关系。对于文书证据，依照《民事诉讼法》的有关规定，应提交原件。而被上诉人只是在一审庭审中说一说，并没有提交原件证明不支付违约金的理由，其证据不足。一审法院不应以此为确定不支付违约金的证据。三、上诉人与被上诉人签定的购房合同，是被上诉人提供的版本，违约金的约定也是被上诉人提出来的。因此，不适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》的有关规定，一审法院适用法律不当。综上所述，被上诉人违约的事实存在，造成上诉人的一定经济损失，请二审法院对上诉人给予支持，以维护上诉人的合法权益。被上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。上述事实，有商品房买卖合同、发票等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”本案中，上诉人马唯明与被上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现被上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司未能按合同约定的时间将涉案房屋初始登记报产权登记机关备案，逾期天数为3天，应承担违约责任。根据双方合同的约定，被上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司应给付上诉人违约金4487.59元。但被上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司提出约定的违约金过高，要求予以降低，依照前述法律规定，因被上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司办理完案涉房屋初始登记的时间仅超过约定期限3天，违约时间较短，且上诉人马唯明提供的证据不足以证明其有实际损失发生，故原审法院以案涉房屋购房款总额为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算违约金并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马唯明负担。本判决为终审判决。审判长 王惠丽审判员 白丽萍审判员 丁广昱二〇一五年一月二十三日书记员 董晓琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”