（2014）赣民初字第6147号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-12-29
案件名称
刘子琪与连云港市泰丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市赣榆区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘子琪,连云港市泰丰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款
全文
连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2014）赣民初字第6147号原告刘子琪，居民。委托代理人王经华，居民。委托��理人王康，江苏瑞里特律师事务所律师。被告连云港市泰丰房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇桂苑小区16-12号。法定代表人叶明生，经理。委托代理人郑家堂，居民。原告刘子琪与被告连云港市泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理，依法由代理审判员杨捷适用简易程序独任审判，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告刘子琪的委托代理人王经华、王康，被告泰丰公司的委托代理人郑学堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘子琪诉称，2008年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于佳景雅居住宅小区（现更名为盛世宝邸小区）6幢1单元301室出售给原告，建筑面积为135.18平方米，房屋总价款为262303元，合同约定该房屋的交付时间为2008年4月30日前，如逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之四的违约金，但被告的房屋在2012年1月12日才验收合格。请求依法判令被告支付违约金141853元。被告泰丰公司辩称，原、被告双方之间的商品房买卖合同约定房屋应于2008年4月30前交付，2008年12月9日，连云港市中级人民法院将涉案房屋保全，直到2011年8月9日才解封，根据双方合同约定，该段时间应当予以扣除。答辩人已于2011年11月30日通过邮寄信件的方式通知原告办理房屋交接手续。此外，被告要求原告退房，并根据合同约定，按照房价的10%支付违约金。经审理查明，2008年3月31日，原告刘子琪与连云港市海鲁房地产开发有限公司（以下简称海鲁公司）签订《商品房买卖合同》，由原告购买海鲁公司开发的赣榆区青口镇镇海西路腹地的佳景雅居住宅小区（后更名为盛世宝邸小区）6幢1单元301室商品房一套，建筑面积为135.18平方米，房屋价款为262300元。合同第八条约定：“出卖人应当在2008年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起��出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。合同签订后，原告按约支付了房屋价款。2008年12月9日，因海鲁公司与案外人上海山阳工程建设有限公司（以下简称山阳公司）存在经济纠纷，连云港市中级人民法院作出（2008）连民一初字第0137-1号财产保全裁定，对海鲁公司开发的盛世宝邸住宅小区的224套房产进行了保全，其中含原告所购涉案房屋。2009年7月份，海鲁公司更名为被告泰丰公司。2011年8月8日，经案外人山阳公司申请，连云港市中级人民法院作出（2008）连民一初字第0137-3号民事裁定书，解除了对被告泰丰公司的224套房产的保全。2012年1月11日，涉案商品房通过单位（子单位）工程竣工验收，2012年1月12日，通过施工、监理、建设、设计四家单位竣工验收，2012年2月17日，取得竣工验收备案证明书，该证书载明开工日期为2007年3月18日，竣工验收日期为2012年1月12日，2012年2月15日，连云港市赣榆区住房和城乡建设局收到上述竣工验收备案文件，并于2012年2月17日签字同意备案。2011年11月30日，被告泰丰公司以邮寄方式通知原告办理房屋交接手续。2014年9月25日，原告与被告实际办理了房屋交接手续。以上事实，有原、被告的当庭陈述笔录，原告提供的商品房买卖合同、���税凭证、竣工验收报告、竣工验收备案表，被告提供的竣工验收证明书、邮寄信函收据、连云港市中级人民法院民事裁定书、协助执行通知书等证据在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告刘子琪与被告泰丰公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，系合法有效。原、被告双方均应依照合同的约定全面履行各自的义务。原告已按照合同约定付清购房款，被告应按合同约定，于2008年4月30日将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。依据法律规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不能交付使用。2012年2月17日，被告取得涉案商品房竣工验收备案证明书，涉案商品房才具备交付条件，被告未依合同约定及时交付涉案商品房已构成违约，被告应按合同约定���付原告逾期交房违约金。对于逾期交房期限，被告辩称应当扣除连云港市中级人民法院对其商品房进行保全的期间，被告因与案外人存在经济纠纷导致涉案房屋被法院保全，该事实并不构成原、被告《商品房买卖合同》中不可抗力的免责事由，且房屋被保全期间不影响其工程的竣工验收，故对被告的该项辩称，本院不予采信。被告虽于2011年11月30日通知原告办理房屋交接手续，但由于当时涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，被告仍应承担逾期交房的违约责任，逾期交房时间应自2008年4月30日起至2012年2月17日止，被告应按日向原告支付已交付房价款262303元万分之四的违约金，原告主张违约金自2008年4月30日计算至2012年1月12日，要求被告支付的违约金数额为141853元，系原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：被告连云港市泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘子琪违约金141853元。如果被告连云港市泰丰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由被告连云港市泰丰房地产开发有限公司承担（上述费用原告已预交，被告连云港市泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉���费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3140元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：帐号：44×××94。赣榆区人民法院标的款开户行：赣榆区农村商业银行营业部，帐号：3207210101201000106961。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 杨 捷二〇一五年一月二十三日书 记 员 徐雪妮法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履��合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（二）《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳���诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 关注公众号“”