（2014）湛中法民一终字第846号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-06-12
案件名称
周保强和胡秀珠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省湛江市中级人民法院
所属地区
广东省湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周保强,胡秀珠,蔡林武
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）湛中法民一终字第846号上诉人（原审被告）：周保强。上诉人（原审第三人）：胡秀珠。委托代理人：周淑英。被上诉人（原审原告）：蔡林武。委托代理人：林明广，广东威格律师事务所律师。委托代理人：林常青，广东威格律师事务所律师助理。上诉人周保强和上诉人胡秀珠因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人周保强，上诉人胡秀珠及其委托代理人周淑英，被上诉人蔡林武及其委托代理人林常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2006年6月21日，蔡林武（买方）与周保强（卖方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条，买卖之房屋地址位于湛江市霞山椹川大道南x号x幢303房（以下简称“303房”），建筑面积62.9平方米；第二条，卖方持有房地产证（证号：4474206）。卖方保证对该房屋享有完整处分权并保证该房屋没有产权纠纷和债务纠纷。由于卖方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由卖方承担全部责任；第三条，买卖双方同意该房屋成交价为60000元；第五条，本次交易所有产生税费按房地产交易所规定由买方支付；第八条，卖方应在交易过户完成前将有关该房屋的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；第十八条，双方约定其他事项，双方十日内结清房款再去公证。合同签订当日，蔡林武向周保强支付首期房款18000元。周保强向蔡林武出具《收据》，载明：“收到蔡林武购买303房首期付款壹万捌仟元正”。第二天，蔡林武搬入涉案房屋居住至今。同年7月1日，蔡林武（乙方）、周保强（甲方）签订一份《房产转让补充合同》，约定：甲方同意将303房（房产证号：44742**）转让给乙方，为防止他人和本人子孙后代为此房产造成纠纷，特此合同约定：一、房产价格，双方议定价格6万元。乙方付足款后，甲方将房产证及有关凭证，房产转让合同及写收款收据给乙方作为依据。双方及子女都不得后悔；二、该房产以现状转让给乙方，乙方已验收。从成交之日起该房产归乙方所有。甲方的债权债务及纠纷均与乙方无关；三、该房产是房改房，三方清楚，乙方以后要求经国家房管部门办理过户手续，甲方一定协助提供乙方应提供手续。但一切费用由乙方负担。蔡林武、周保强分别在补充合同落款的甲方、乙方上签名，同时好世界地产的代理人许学文亦在中介落款上签名。当日，蔡林武向周保强付款42000元。周保强为蔡林武出具《收据》，载明：“兹收到蔡林武先生交来购本人303房款肆万贰仟元正，此据”。同时，周保强将涉案房屋的《房屋所有权证》、《通知》、《收款收据》的原件交付给蔡林武。此后，双方因涉案房屋需办理产权过户登记手续引发争议。2014年5月30日，蔡林武向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、依法确认蔡林武、周保强签订的《房屋买卖合同》和《房产转让补充合同》合法有效；二、周保强协助蔡林武办理303房的产权过户手续；三、由周保强负担本案诉讼费、财产保全费。诉讼中，胡秀珠向原审法院提出参加诉讼的申请。原审法院于2014年6月30日通知胡秀珠作为本案第三人参加诉讼。另查明：根据湛江市房地产管理局的资料显示，303房的所有权人是周保强，所有权性质为房改房，占有份额为全部，房屋来源为1992年12月28日购买，建筑面积62.9平方米。该房屋无共有权利情况、他项权利情况以及查封限制情况。在诉讼过程中，蔡林武于2014年6月20日向原审法院申请对涉案房屋进行财产保全。原审法院于2014年7月8日作出（2014）霞法民二初字第93号民事裁定，裁定查封涉案房屋。原审法院审理认为：周保强参与湛江市郊区第二轻工业局房改，并经房改有关部门审定，最终以成本价购买303房并取得该房的所有权证书。周保强与胡秀珠为合法夫妻，根据法律规定夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义取得的财产，非经夫妻双方明确约定为一方个人所有的，属夫妻共同财产，故303房应属周保强与胡秀珠的夫妻共同财产。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，胡秀珠抗辩涉案房屋是其夫妻唯一房产，周保强出售房屋时其不知情，是周保强为清偿赌债擅自背着胡秀珠将涉案房屋出售给蔡林武的，认为蔡林武与周保强签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。但纵观本案事实，蔡林武与周保强是在2006年6月21日签订了《房屋买卖合同》，周保强在收取房款后，于2006年6月22日将涉案房屋交付蔡林武使用至今，胡秀珠表示房屋出售一事其不知情有违常理，蔡林武有理由相信周保强卖房是周保强、胡秀珠夫妻的共同意思表示，周保强不得以胡秀珠不同意或不知道为由对抗善意第三人蔡林武。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，蔡林武购房行为应属善意，且已支付合理对价，房屋也于2006年交付使用，故对周保强和胡秀珠认为房屋买卖合同无效的抗辩理由，不予采信。综上所述，蔡林武与周保强签订的《房屋买卖合同》、《房产转让补充合同》是双方的真实意思表示，应为有效合同。根据《房产转让补充合同》的约定，蔡林武要求办理房屋过户手续时，周保强一定协助并提供其应提供的手续，一切费用由蔡林武负担。现周保强未协助蔡林武办理房屋过户登记手续的行为已构成违约，依法应继续履行合同，协助蔡林武办理房屋过户登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款之规定，判决：一、蔡林武与周保强签订的《房屋买卖合同》、《房产转让补充合同》合法有效；二、周保强、胡秀珠应于判决发生法律效力之日起二十日内协助蔡林武将位于湛江市霞山区椹川大道南x号x幢303房的所有权过户登记到蔡林武的名下（过户登记税费由蔡林武负担）。一审案件受理费100元、财产保全费620元，两项共720元，均由周保强负担。周保强不服原审判决，向本院上诉称：一、胡秀珠对于蔡林武与周保强签订《房屋买卖合同》、《房产转让补充合同》并不知情，胡秀珠也不同意周保强卖房。原审认定蔡林武有理由相信周保强卖房是周保强、胡秀珠夫妻的共同意思表示错误；二、根据《中华人民共和国合同法》第三条的规定，303房是周保强与胡秀珠的夫妻共同财产，胡秀珠就应作为合同的当事人之一，但胡秀珠不同意卖房，不能把周保强同意卖房的意思强加给胡秀珠。且根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，卖方出现房产权属纠纷，买方为省钱不按合同约定办理公证及过户手续，双方均存在违约行为，应当各自承担相应的赔偿责任，买房合同自然解除失效。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，未经登记，买房合同无效。原审认定《房屋买卖合同》、《房产转让补充合同》有效是错误的；三、原审法官判决周保强、胡秀珠协助蔡林武将303房的所有权过户登记到蔡林武名下属于徇私枉法，侵犯了胡秀珠的合法权益，强行夺走了属于胡秀珠的一部分产权。原审认定一切费用由蔡林武负担，但最终却判决过户登记的税费由蔡林武负担，属于权大于法。按市场评估价，蔡林武还应支付单位的产权部分款项约8万元多元；四、原审法官蔡华等违反《中华人民共和国宪法》第三条、第十二条的规定，将属于麻章区国有和集体企业管理办公室、周保强、胡秀珠三方共有的303房判决归蔡林武所有，侵犯了国家、集体、周保强、胡秀珠的合法权益。麻章区国有和集体企业办公室已书面通知周保强：周保强擅自将福利房出让给蔡林武属无效买卖。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十二条的规定，周保强、蔡林武恶意串通，低价买卖未经麻章区国有和集体企业管理办公室及周保强、胡秀珠三方提出申请，未经湛江市房改办批准同意上市交易的福利房改房，买卖合同无效。且买卖合同没有经过麻章区国有和集体企业管理办公室及胡秀珠的签名同意，损害国家、集体、第三人的利益。登记机构也不承认该合同，不予办理房产过户登记手续，买房合同无效。该合同也违反《湛江市房改房上市交易暂行规定》第四条、第六条的规定，属无效合同。请求二审法院判令：一、撤销原判；二、蔡林武与周保强签订的《房屋买卖合同》、《房产转让补充合同》为无效合同；三、蔡林武将303房返还给周保强及胡秀珠；四、由蔡林武负担本案的一切费用。上诉人周保强在二审期间向本院提交如下证据：一、麻章区国有和集体企业管理办公室于2014年11月10日出具的《通知》；二、《关于撤销麻章区二轻局、麻章区乡镇企业服务中心的通知》；三、《二手房转移登记》；四、《职工购买住房申请表》；五、《湛江市公有住房标准价出售给职工合同》；六、《出售公房作价审批表》；七、《湛江市房改房上市交易暂行规定》，上述证据均用以证明蔡林武与周保强签订的买房合同无效。经质证，上诉人胡秀珠对上诉人周保强提交的证据一、二、三、四、五、六的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据七没有发表质证意见；被上诉人蔡林武对周保强提交的证据一、二、三、四、五、六、七的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为上述证据与本案无关。胡秀珠也不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法官滥用职权、徇私舞弊，将无效合同判为有效合同，并强行把不同意签名卖房，也从未与蔡林武签订过卖房合同的胡秀珠的房产以每平方米900元的价格判给蔡林武，违反了相关的法律规定；二、303房是周保强、胡秀珠的夫妻共同财产，胡秀珠未在买房合同上签名同意卖房，该买房合同无效。蔡林武明知303房是周保强与胡秀珠的夫妻共同财产，未经胡秀珠的同意与周保强签订买卖303房的合同，侵犯胡秀珠的合法权益。胡秀珠从未考虑出售303房，因为周保强一家六口人的户口、身份证的住址都在303房。周保强趁胡秀珠在外地期间，与蔡林武恶意串通买卖303房，周保强害怕胡秀珠知道卖房一事，隐瞒胡秀珠称其将303房出租，而且周保强与蔡林武一直不敢按合同的约定去办理公证和过户手续。胡秀珠不同意周保强卖房，房管部门也不办理303房的过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十二条、第二十条的规定，买房合同无效。根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，周保强与蔡林武均不按合同的约定办理公证及过户手续，买房合同自然失效变为无效合同。胡秀珠不同意卖房，也从未与蔡林武签订过房屋买卖合同，也没有收取蔡林武的买房款；二、原审法官蔡华等违反《中华人民共和国宪法》第三条、第十二条的规定，将属于麻章区国有和集体企业管理办公室、周保强、胡秀珠三方共有的303房判决归蔡林武所有，侵犯了国家、集体、周保强、胡秀珠的合法权益。麻章区国有和集体企业办公室已书面通知周保强：周保强擅自将福利房出让给蔡林武属无效买卖。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十二条的规定，周保强、蔡林武恶意串通，低价买卖未经麻章区国有和集体企业管理办公室及周保强、胡秀珠三方提出申请，未经湛江市房改办批准同意上市交易的福利房改房，买卖合同无效。且买卖合同没有经过麻章区国有和集体企业管理办公室及胡秀珠的签名同意，损害国家、集体、第三人的利益。登记机构也不承认该合同，不予办理房产过户登记手续，买房合同无效。该合同也违反《湛江市房改房上市交易暂行规定》第四条、第六条的规定，属无效合同。请求二审法院判令：一、撤销原判；二、蔡林武与周保强签订的《房屋买卖合同》、《房产转让补充合同》无效；三、蔡林武将303房返还给胡秀珠；四、由蔡林武负担本案的一切费用。上诉人胡秀珠在二审期间没有提交新的证据。被上诉人蔡林武答辩称：蔡林武与周保强签订协议后，蔡林武已交清购房款，周保强也将303房的权证、收款收据等交给蔡林武，蔡林武也搬入303房居住多年。胡秀珠对此一直未提出过异议，胡秀珠、周保强称胡秀珠对卖房一事不知情有悖常理。蔡林武与周保强签订的买房合同合法有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人蔡林武在二审期间没有提交新的证据。对上诉人周保强在二审期间提交的证据，本院经审查认为，证据一属于新证据，但该证据对本案的处理结果没有影响，本院不予采纳；证据二、三、四、五、六、七均不属于新证据，且对本案的处理结果均没有影响，本院均不予采纳。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据周保强、胡秀珠的上诉理由及蔡林武的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：关于周保强与蔡林武签订的《房屋买卖合同》和《房产转让补充合同》是否有效的问题。周保强、胡秀珠以周保强与蔡林武恶意串通及周保强转让303房给蔡林武违反法律、行政法规的强制性规定为由，上诉主张《房屋买卖合同》和《房产转让补充合同》无效。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，周保强、胡秀珠在一、二审提供的证据不能证明周保强与蔡林武存在恶意串通买卖303房的合意，也不能证明周保强转让303房给蔡林武违反法律、行政法规的强制性规定。周保强、胡秀珠提供的证据不能证明周保强转让303房给蔡林武存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”中规定的合同无效的情形，其应承担举证不能的不利后果。故周保强、胡秀珠上述上诉主张的理由不能成立，本院不予采纳。周保强、胡秀珠还以周保强转让303房给蔡林武未经胡秀珠的同意为由，上诉主张《房屋买卖合同》和《房产转让补充合同》无效。本案中，蔡林武购买并入住303房已长达八年的时间，胡秀珠在此期间一直未对周保强转让303房给蔡林武提出任何异议，胡秀珠在蔡林武起诉要求周保强、胡秀珠协助蔡林武办理303房的过户手续后，才提出其对周保强转让303房给蔡林武一事不知情有悖常理。且根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，周保强、胡秀珠以周保强转让303房给蔡林武时对303房没有处分权为由主张合同无效，不予支持。故周保强、胡秀珠上述上诉主张的理由不能成立，本院不予采纳。周保强、胡秀珠还上诉提出周保强转让303房给蔡林武未经303房的其他共有权人麻章区国有和集体企业管理办公室的同意。因303房登记在周保强的名下，且该房是周保强在与胡秀珠婚姻关系存续期间取得的房产，故原审认定303房属于周保强与胡秀珠的夫妻共同财产并无不当，本院予以确认。周保强、胡秀珠提出的上述上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定《房屋买卖合同》和《房产转让补充合同》有效并无不当，本院予以确认。周保强、胡秀珠上诉主张《房屋买卖合同》和《房产转让补充合同》无效的理由均不能成立，本院均不予采纳。关于周保强上诉提出原审仅判决蔡林武负担过户登记税费，而没有判决蔡林武支付单位的产权部分款项约8万元多元不当的问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，周保强没有提供证据证明其与胡秀珠协助蔡林武办理303房的过户手续时除过户登记税费外还需支付其他费用，故原审判决蔡林武负担过户登记税费并无不当，本院予以维持。周保强提出的上述上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周保强负担50元，上诉人胡秀珠负担50元。本判决为终审判决。审判长 陈小红审判员 许广恩审判员 刘 芳二〇一五年一月二十三日书记员 陈禹豪附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”