（2013）玄商初字第1137号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-16
案件名称
刘啸海与南京斯亚集团有限公司斯亚花园酒店合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013）玄商初字第1137号原告（反诉被告）刘啸海，男，汉族，1966年8月26日生。被告（反诉原告）南京斯亚集团有限公司斯亚花园酒店，住所地在南京市玄武区太平门东街2号1幢。负责人章晓琳。委托代理人满小静，男，回族，1961年9月20日生。原告刘啸海（反诉被告）诉被告（反诉原告）南京斯亚集团有限公司斯亚花园酒店（以下简称斯亚酒店）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘啸海，被告斯亚酒店的委托代理人满小静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘啸海诉称，原告同被告签订位于太平门东街2号斯亚花园酒店负一楼棋牌室和KTV承包协议，协议签订后，原告依约向被告交纳了押金及承包金共计7万元，并对场所进行了修整。原告修整后开始营业，却被公安机关责令停业整顿，被告签订合同时告知原告经营证件已经齐全，现因被告责任，给原告造成直接损失共计人民币10万余元。另依约被告需承担违约金2万元。经双方协商不成，被告方不予赔偿。原告无奈诉至人民法院，请求判令：1、解除原、被告2013年5月16日签订的承包经营合同。2、被告返还承包押金人民币5万元及租金2万元，并承担违约金2万元，共计9万元。3、赔偿原告损失10万元。被告斯亚酒店辩诉称，第一、《承包经营合同》签订时，被告并不知晓需要哪些手续，此前，被告所经营的卡拉OK、棋牌室、健身房主要是为住店旅客和餐饮消费的顾客提供配套服务以及员工活动用，至于卡拉OK、棋牌室和健身房不在许可范围之内，被告也不知晓；第二、《承包经营合同》第11条明确约定，被告提供自有的营业执照和卫生许可证，原告在经营中如需其他证照许可，由原告自行办理和负责，被告予以配合。第三，原告也在大富豪经营过娱乐场所，其应当知道需要办理哪些执照。第四，原告的装修没有经过被告许可，且装修后未向消防部门报批，也未向公安部门备案。第四、在报纸上刊登“招聘佳丽，日结600元＋30%提成”的广告信息，严重影响被告声誉。原告的以上行为，已属违约行为，故原告的主张不成立，请求法院驳回其诉请，现被告提起反诉，请求判令：1、解除与原告的《承包经营合同》；2、恢复经原告所装修的被告场地，否则承包押金不予退还，承担消防申报手续费及审核验收费人民币5000元；3、承担原告至实际交回被告场地期间的承包租赁费用；4、承担违约金2万元；5、原告立刻停止各项违约行为，并向被告书面道歉；6、承担空调费、水费7000元。反诉被告刘啸海辩称，1、《承包经营合同》约定原告可以对健身房进行隔断改造，而且健身房原有的玻璃墙及玻璃门在被告交接给原告时，已经拆除。2、由于酒店交接时缺少必要的营业设施，原告增加了KTV设备设施的投入，而且被告也安排其工程部人员参与了音响的调试，原告在装修期间，被告领导多次到现场查看，从未提出反对意见，同时也安排了其员工进行现场监督。3、《承包经营合同》约定对第三方保密，不得以任何方式透露给第三方，因此，原告未得到被告同意及要求，不敢向有关部门申报。4、被告将原来负一楼的桑拿会所整体改造成KTV、棋牌等文化娱东场所，从未向消防部门申报，5、原告在报纸上刊登招聘广告并无违反国家法律规定，否则，报刊的审查也通不过。6、被告提供的营业执照，根据工商、消防、公安等部门了解和回复，不是被告所签订的承包合同的负一楼KTV棋牌等文化娱乐场所的营业执照。经审理查明，2013年5月16日，原告刘啸海（乙方）与被告斯亚酒店（甲方）签订《承包经营合同》，该合同约定的主要内容如下：1、甲方负一楼棋牌室；（1）10平方米；棋牌室；（2）25平方米；棋牌室；（3）10平方米；卡拉OK包间15平方米；健身房30平方米，总约90平方米，承包给乙方从事棋牌和卡拉OK经营。2、承包时间自2013年6月1日至2016年5月31日。承包经营费用前两年每年人民币8万元，第三年为人民币9万元，另空调和照明电费以及水费等耗费月度分摊500元／月。3、承包费用支付方式：按照先付款后经营的原则，承包费用每半年支付一次，合同签订当日支付半年的承包费，之后在承包费每到期前20日支付下半年的承包费。因甲方移交资产庞大，故乙方在协议签订时须即刻支付人民币5万元给甲方作为承包押金。承包期满后，乙方如果没有违反任何协议条款，且符合财产移交条件，甲方将在合同期满后三十日内，将押金全额退还给乙方。4、甲方同意乙方在棋牌室（1）门外角落摆放一小型半圆弧型可移动吧台，费用自理；根据乙方经营需要，甲方同意乙方对健身房进行隔间改造以及部分装饰改造，费用乙方自理，具体改造方案乙方须向甲方申报并经过甲方书面同意方可执行，在承包经营期满后乙方须将健身房恢复原装潢状态及标准，否则甲方将不退还乙方交付的承包押金。其他未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更、改建、装修承包场地，不得破坏承包场地的设备设施以及布置和装饰；如乙方需要变更或改造，必须先报方案及图纸经甲方审核并书面盖章同意后方可实施。5、合同期满后，乙方改建和装修的固定设施归甲方所有，乙方不得对其他的装潢及设施造成毁损，否则从押金中扣除赔偿金。附件一为甲方提供乙方设施及物品清单。6、甲方提供自有的营业执照和卫生许可证，乙方在经营中如需其他证照许可，由乙方自行办理和负责，甲方予以配合。7、若任何一方违约，均应承担相应的违约责任。甲方违约，需赔偿乙方三个月承包金并退还乙方押金；乙方违约，甲方有权解除合同，同时乙方赔偿甲方三个月承包金（赔偿款未支付前乙方不得撤离承包场地的任何物资和设备，且甲方不再退还乙方的押金）。8、本协议条款对第三方保密，不得以任何方式透露给第三方，合同签订之日起至2013年5月31日为甲方装修期，不收取租金费用。承包经营合同签订的当日，原、被告双方对棋牌室和卡拉OK设备设施进行了移交。此后，原告为经营卡拉OK业务对三间棋牌室、一间卡拉OK室进行了简单装饰并对健身房进行了隔断改造和简单装饰，统一改造为卡拉OK室。同时添置了相应的点歌机、液晶彩电、音响设备以及沙发、玻璃茶几、吧台和酒柜。2013年6月6日，原告承包经营的斯亚花园酒店KTV会所开业，2013年7月4日，南京市公安局玄武分局以KTV会所未经过消防验收及被告营业执照上虽有卡拉OK项目，但已停业多时，重新营业必须重新验收为由，向被告下发了责令停业整顿通知书。2013年8月29日，南京市公安消防支队玄武区大队（以下简称消防玄武大队）在检查中发现被告负一层办公室装修工程未进行竣工消防备案。2013年9月11日，消防玄武大队向原告回复确认在收到原告的举报后，核查，被告负一层未办理消防手续。并已对被告下发法律文书、并进行受案查处。2013年10月23日，消防玄武大队对被告下发了罚款人民币1000元的行政处罚决定书。本案在审理过程中，原告为确认其承包经营被告地下负一层时进行装饰、装修及添置音响设备的投入，向本院提出工程造价、资产评估申请，本院依法分别委托中国建设银行股份有限公司江苏省分行、江苏苏税迅通资产评估事务所有限公司对工程造价和资产进行评估，经评估工程造价评估价为12117.51元；资产评估为46940元，其中，江苏苏税迅通资产评估事务所有限公司认定其所评估的标的主要为无出厂日期和购买发票的二手设备（家具），评估基准日为2013年5月31日。另查明，1、2008年经南京市工商行政管理局核发的被告斯亚酒店营业执照经营范围许可项目：在隶属公司的经营范围内从事餐饮、浴室、卡拉OK、住宿、美容美发。2、2013年5月15日，被告斯亚酒店收取原告刘啸海承包押金人民币5万元，承包金人民币2万元。以上事实由《承包经营合同》、南京市公安局玄武分局责令停业整顿通知书、消防玄武大队回复、消防玄武大队处罚决定书、中国建设银行股份有限公司江苏省分行工程造价咨询报告书、苏税迅通资产评估事务所有限公司资产评估报告、工作笔录及庭审笔录等证据证明。审理中，原、被告双方对以下事实存在争议：1、被告发包的场所是否具备经营条件？2、原告装修是否得到被告的许可？原告认为被告向原告提供的斯亚酒店负一层并不具有承包条件，并向法庭提供如下证据：《南京市消防条例》（以下简称《条例》）文本，该《条例》第三十七条第二款明确规定，不得在建筑物的地下、半地下、地上四层及以上楼层新设公共娱乐场所。本条例施行前已开设的，应当逐步搬出。被告质证认为，对《条例》的真实性无异议，但被告并不清楚卡拉OK、棋牌室和健身房不在许可范围之内。《承包经营合同》第11条明确约定，被告提供自有的营业执照和卫生许可证，原告在经营中如需其他证照许可，由原告自行办理和负责，被告予以配合。因此，消防许可证办不下来的责任应由原告承担。在该案审理过程中，本院也曾向南京市公安消防支队法制科咨询相关事宜并制作工作笔录，本院得到的答复为：2011年3月，《南京市消防条例》出台后，明确规定半地下、地下负一层不得新设公共娱乐场所，条例颁布后新设的公共娱乐场所一律不办理消防许可证。原告对该工作笔录的内容无异议，被告对该工作笔录的意见为，被告发包给原告的场所不属于公共娱乐场所，不适用《南京市消防条例》。被告认为，1、原告的装修没有经过被告许可，且装修后未向消防部门报批，也未向公安部门备案2、原告在报纸上刊登“招聘佳丽，日结600元＋30%提成”的广告信息，严重影响被告声誉。原告的以上行为，已属违约行为。原告认为，原告的装修虽然没有书面向被告报告，但事实上得到了被告的认可，被告也派其员工在施工现场监督，健身房的隔断电路改造也是被告派人帮忙的。对报纸的真实性无异议，但刊登的内容并无违反国家法律法规，否则报纸也不会刊登。本案审理过程中，原告为证明其装修事实上得到被告许可申请证人出庭作证，证人吕某的证言证实，原告在进入整修前，被告安排其工程部朱某等工作人员拆除了玻璃墙及玻璃门，在整修过程中，酒店由满小静主任进行监督并提出意见和要求。酒店工程部朱某等工作人员配合并进行了线路改造及KTV设备安装。装修材料经酒店同意，由酒店保安放行进入酒店。装修的垃圾也由酒店安排人员清除。被告质证认为，证人吕某系原告刘啸海的朋友，其证言不可信，另《承包经营合同》明确约定了原告的装修必须经过被告的书面同意方可进行。本案争议焦点：1、合同是否应解除？2、合同如果解除，解除后的法律后果？本院认为，原、被告之间签订的《承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，原告刘啸海即对其承包的场所进行了简单装修并添置了相应音响设备，但其营业不到一个月即被南京市公安局玄武分局以KTV会所未经过消防验收及被告营业执照上虽有卡拉OK项目，但已停业多时，重新营业必须重新验收为由，责令停业整顿；虽然被告提出《承包经营合同》约定原告如需其他证照许可，由原告自行办理和负责，但由于被告斯亚酒店所发包的场所为该公司地下负一层，不符合办理消防许可证的条件，暨被告发包给原告的斯亚花园酒店KTV不具备KTV经营条件，被告斯亚酒店存在根本违约行为，因此，对原告诉请解除双方间的承包经营合同的请求，本院应予支持。对被告辩称原告有经营娱乐场所经历，应知晓经营KTV场所需具备哪些条件的意见，因被告斯亚酒店提供的其营业执照上许可经营中有卡拉OK项目，因此，原告即使有从业经历，也不能证明原告知晓承包的场所不具备KTV的经营条件，对被告的该项辩护意见，不予采信。对被告斯亚酒店辩称原告刘啸海装修没有经过其书面同意，存在违约行为的意见，本院认为，原告刘啸海所承包经营的场所在被告公司地下负一层，其装修过程并非在极短时间内就能完成，被告斯亚酒店不可能不知晓，且证人证言亦证实了被告斯亚酒店参与了原告的装修，因此，本院可以认定被告斯亚酒店以其行为同意了原告刘啸海的装修，对被告的该意见本院不予采信。对被告斯亚酒店认为原告刘啸海刊登影响被告公司形象的广告，应属违约行为的意见，本院认为原告在公开发行的报纸上发布广告，其内容并不违法、违约，对被告的该意见本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同因被告违约行为导致解除后，被告应将收取的押金退还原告，本院对原告主张退还5万元押金的诉请，应予以支持。对于原告要求被告返还承包金人民币2万元的主张，本院认为，原告承包起算时间至实际停止经营为34天，该时间段的承包金为7446元，因原告已实际经营，原告应当向被告适当支付相应承包期间的费用，扣减后被告还应退还原告人民币12554元。对于原告主张被告斯亚酒店赔偿装修损失及添置音响设备及家具的损失，本院认为，1、关于装修损失。①合同解除系被告违约所致，原告装修形成的添附，不具备恢复可能，该损失应由被告承担。②装修投入为12117.51元，但要扣除已经营天数对应的装修费用，扣除后的该项费用为人民币11741.31元。2、关于新添设备（音响设备和家具）的处置。①该设备系原告为经营KTV所添置，从有利于实现该部分财产的使用价值，同时考虑系被告违约导致KTV无法经营，上述设备归被告使用更合适，由被告将购买费用支付原告。②上述设备虽然经资产评估价值为46940元，但由于购买上述设备后原告已实际经营使用了一段时间，而且在进行资产评估时，由于上述设备均无购买时的发票，无法准确反映设备的实际购买时间和价值，原告又不能告知出售上述设备的单位，以供核实其陈述的购买过程的真实性，致使确定上述资产价值的时间受到影响，因此，在确认上述资产归被告所有并使用时，原告应对上述资产价值的贬损承担相应责任，同时考虑音响等电子产品更新较快的特性，本院对被告应支付的对价酌定为37552元（46940元＊80%）。对于原告刘啸海要求被告斯亚酒店承担违约金人民币2万元的主张，本院认为原告已经向被告主张了损失赔偿，其损失已得到弥补，再主张违约金于法无据，本院不予支持。关于被告斯亚酒店反诉要求原告承担承包期间水电费人民币7000元的主张，因其庭审中并未提供相应证据，但考虑到原告在装修和承包期间水电费用应当实际发生，本院酌定为人民币1500元，对该费用本院予以在被告退还的承包金中扣减。对斯亚酒店反诉请求判令刘啸海对经营场所进行恢复、承担消防审验费用、支付承包场所未能交还期间的承包租赁费用以及赔礼道歉等诉请，因合同解除系被告违约所致，故本院对其上述反诉请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘啸海与被告（反诉原告）南京斯亚集团有限公司斯亚花园酒店签订的《承包租赁合同》于本判决生效之日起解除。二、被告（反诉原告）南京斯亚集团有限公司斯亚花园酒店于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘啸海承包押金人民币50000元。三、被告（反诉原告）南京斯亚集团有限公司斯亚花园酒店于本判决生效之日起十日内退还原告刘啸海（反诉被告）承包金人民币12554元。四、被告（反诉原告）南京斯亚集团有限公司斯亚花园酒店于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）刘啸海损失人民币47793.31元。五、由原告（反诉被告）刘啸海购置，现存放于南京斯亚集团有限公司斯亚花园酒店的音响设备及家具（具体物品详见判决书所附物品清单）归被告（反诉原告）南京斯亚集团有限公司斯亚花园酒店所有。六、驳回原告（反诉被告）刘啸海的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）南京斯亚集团有限公司斯亚花园酒店的其他反诉请求。本案诉讼费4180元，评估费5000元，共计9180元，由原告负担3743元，被告负担5427元。反诉费213元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。审 判 长 吕 彬人民陪审员 窦玉龄人民陪审员 孙晓彦二〇一五年一月二十三日见习书记员 章 颖移交物品清单序号设备名称型号生产厂家单位数量1长虹电视3D51C2080（51寸）长虹电器台22熊猫电视L32A01（32寸）南京熊猫台13、BBS无线话筒U-666B韩国BBS套34、K歌先锋KOD-6S珠海三精套45建伍功放KA-K700日本健伍套16MWE功放KA-481A美威公司套37MARANTZ功放PM400AVKK马兰士套18LTS投影幕布1.5＊1.1莱特斯个19、沙发25.8＊0.8＊1.1米25.810木制柜子点歌张511玻璃茶几1.2＊0.3＊2.2张512小吧台1.2＊0.3＊2.2张113洒柜1.2＊0.3＊2.2张114三门柜1.2＊0.4＊0.87张1 来源：