（2014）长民三（民）初字第2597号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-26
案件名称
冯博与上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯博,上海汉宇房地产顾问有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第四百二十五条第一款
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第2597号原告（反诉被告）冯博，女，现住上海市徐汇区。委托代理人俞峻，男，户籍地上海市长宁区，现住上海市徐汇区。被告（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司，注册地上海市，主要营业地上海市徐汇区。法定代表人施少鸣，职务董事长。委托代理人邹侠，男，公司员工。原告（反诉被告）冯博诉被告（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷一案，于2014年10月9向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，于2014年11月27日组织双方当事人进行了证据交换。被告（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司于当日提出反诉，本院受理后于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯博及其委托代理人俞峻、被告（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司的委托代理人邹侠均到庭参加诉讼。审理中，双方当事人合意延长适用简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下简称“原告”）冯博诉称，2013年8月，原告委托被告（反诉原告，以下简称“被告”）上海汉宇房地产顾问有限公司挂牌出售上海市长宁区长顺路47号103室房屋（以下简称“涉案房屋”）。在被告员工张毅、段真真的推荐下，2013年8月26日，原告与案外人金宜澈签订《房地产买卖协议》，约定金宜澈以人民币90万元的价款购买涉案房屋，因金宜澈需出售其名下位于上海市静安区延平路237弄8号604室房屋（以下简称“延平路房屋“）后才能支付涉案房屋房款，双方约定于2013年11月20日前签订房地产买卖合同，并口头约定于12月底前办理过户。2013年9月10日，原告通过被告居间，与案外人陆新高、瞿华明签订购买上海市长宁区宣化路52弄4号306室房屋（以下简称“宣化路房屋”）的买卖协议，约定双方于同年9月18日前签订正式的房地产买卖合同。因原告夫妇名下有两套住房，需售出涉案房屋后才能购置宣化路房屋，故原告于2013年9月15日向被告提出要求其协助原、被告尽快签订房屋买卖合同，以此也可以及早拿到房款。2013年9月18日，原告与案外人签订购买宣化路房屋的《上海市房地产买卖合同》。同年9月24日，原告得知案外人金宜澈、孙汇巧出售的延平路房屋至2014年1月才满五年。9月底，原告与案外人金宜澈、孙汇巧协商购房事宜，原告为尽快过户表示愿意承担产生的契税，但未得到案外人金宜澈、孙汇巧的答复。为避免购买宣化路房屋的合同违约，被告表示可以为原告重新寻找新买家。2013年10月中旬，原告与案外人签订涉案房屋买卖合同出售涉案房屋。2013年11月20日，在案外人金宜澈、孙汇巧的威胁下，原告补偿其5万元解除买卖协议。原告认为被告在居间过程中未尽如实报告义务和勤勉义务，隐瞒案外人金宜澈、孙汇巧所有的延平路房屋满五年时间的真实信息，导致了原告向案外人支付了5万元违约金，应承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令：被告赔偿原告的损失5万元。被告上海汉宇房地产顾问有限公司本诉辩称及反诉诉称，案外人金宜澈、孙汇巧自有的延平路房屋没有委托其出售，故其对房屋的情况也不清楚，税费由下家承担，案外人也不限购，故延平路房屋是否满五年不影响涉案房屋的交易；在被告的斡旋下，原告与案外人解除合同，少承担了3万元的违约金；在原告与案外人金宜澈等人的案件中，金宜澈当庭表述其告知过原告延平路房屋未满五年的情况；因为原告方无法联系导致本次交易无法进行等。故被告不同意原告的本诉诉讼请求。此外，原告与案外人在被告的积极促成下，对涉案房屋的出售达成了意向，并签订了房地产买卖居间协议，协议第七条约定买卖双方任何一方未履行协议致交易不成的，违约方应向被告支付居间服务补偿费1.80万元，后原告拒绝依约履行，并将涉案房屋转售他人，已经违背诚信原则且侵害被告利益，故被告反诉请求判令：原告向被告支付居间服务补偿费（违约金）1.80万元。原告冯博反诉辩称，其认为被告是滥用诉权；原告与案外人只是签订了居间协议，未订立正式合同，且协议上的约定也不完备，故被告居间未成功；交易未成功的过错在于被告，不是原告不愿履行；被告把产证还给原告让其另行出售，现在反而说原告违约等。故原告不同意被告的反诉诉讼请求。经审理查明，原告原系涉案房屋的权利人。案外人金宜澈、孙汇巧系夫妻关系。2013年8月，原告委托被告挂牌出售涉案房屋。2013年8月26日，原告（甲方）、案外人孙汇巧（乙方）及被告（丙方）签订了《房地产买卖居间协议》，约定乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，通过丙方向甲方支付意向金2万元；丙方应在收到意向金后次日起3个工作日内转付该意向金；在甲、乙双方签署《房地产买卖协议》后一致同意，如甲、乙双方有任何一方未能履行《房地产买卖协议》，导致本次房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，违约方应向丙方支付居间服务补偿费1.80万元；如甲、乙双方经协商合意解除《房地产买卖协议》或合意解除后通过其他途径另行完成该房地产交易，致使丙方利益受损的，则上述金额应由甲、乙双方共同向丙方支付等。同日，原告（甲方）与案外人金宜澈（乙方）签订《房地产买卖协议》，约定乙方以90万元的价款向甲方购买涉案房屋，意向金2万元待原告签收后转为定金，定金共计8万元；双方于2013年11月20日前签订房地产买卖合同（网签）；甲、乙双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。违约方如系甲方，则应向乙方承担违约金并全额返还已收取的款项等。此价格是甲方的到手价格，在交易过程中甲方产生的所有税费由乙方承担等。《房地产买卖协议》签订后，案外人金宜澈支付原告定金8万元（其中2万元由意向金转为定金）。2013年9月9日，原告在被告的居间下，与案外人陆新高、瞿华明签订《房地产买卖协议》购买案外人所有的宣化路房屋。2013年9月18日，原告及案外人冯家年、李凤琴（为原告父母）与案外人陆新高、瞿华明签订《上海市房地产买卖合同》，原告以200万元的价款购买宣化路房屋，双方确认在2014年1月15日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。因原告夫妇名下有两套住房，需将涉案房屋出售才能再购置宣化路房屋，并用售房款支付购房款，故多次要求与案外人金宜澈、孙汇巧提前签订《上海市房地产买卖合同》。因案外人金宜澈、孙汇巧也需出售原来居住的延平路房屋后支付房款，该房于2014年1月21日满五年后可减免相应税费，经协商，原告口头表示为尽快完成涉案房屋的交易过户，愿意承担相应的税费，但双方就此并未签订书面协议。2013年10月中旬，原告与他人签订出售涉案房屋的买卖合同。2013年11月20日，原告与案外人金宜澈、孙汇巧签订《解约协议》，解除了签订的《房地产买卖协议》，原告退还收取金宜澈、孙汇巧的定金8万元，并支付金宜澈、孙汇巧补偿金5万元。另查明，涉案房屋权利人于2013年12月6日核准变更登记为案外人谢斌强、蔡玉婷。宣化路房屋的权利人于2014年1月20日核准变更登记至原告及案外人冯家年、李凤琴名下。又查明，就涉案房屋买卖合同纠纷一事，原告与案外人金宜澈、孙汇巧及被告（作为第三人）曾诉至本院，原告的诉请为请求判令案外人金宜澈、孙汇巧赔偿出售涉案房屋的损失1万元。本院审理后做出（2014）长民三（民）初字第1733号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。就宣化路房屋出售居间服务合同纠纷一事，被告与原告及案外人冯家年、李凤琴亦曾诉至本院，被告的诉请为请求判令原告及冯家年、李凤琴支付佣金0.90万元。本院审理后做出（2014）长民三（民）初字第1745号民事判决，判决原告、冯家年、李凤琴应向被告支付居间服务佣金0.90万元。上述两案一审判决后，原告均不服提起上诉。截止本案一审辩论终结前，经上海市第一中级人民法院审理后，对上述两案均做出驳回上诉、维持原判的二审判决。庭审中，原告表述其直至2013年9月24日方知晓延平路房屋系于2014年1月21日之后方满五年的事实；被告表示，案外人金宜澈、孙汇巧早已将该情况告知原告；在（2014）长民三（民）初字第1733号一案的庭审笔录中，案外人金宜澈、孙汇巧明确表示其于2013年8月26日签订房地产买卖协议时，将延平路房屋于2014年1月满五年一事告知了原告及其丈夫以及被告的经办人等。上述事实，有房屋状况及产权人信息、《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《解约协议》、短信、民事判决书以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。因双方当事人各执己见，故本案调解未成。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。近年来的房屋交易活动中，国家的房屋调控、限购以及税收等政策法规的客观存在，确实能够左右买卖双方在房屋交易过程中的态度，影响具体的房屋交易。买卖双方在了解上述政策法规的基础上，通过合理合法的手段以较低的成本交易适宜的房屋亦无可厚非。但是了解可能影响房屋交易的信息首先应是房屋买卖交易双方的义务，居间人则应当承担如实报告的义务。原告作为涉案房屋的出售方及宣化路房屋的购买方，应当尽力了解相关信息，以保障己方的利益最大化，被告作为居间方对于相关信息也应及时报告给委托人，以便委托人及时做出决策。本案中，原告于2013年10月已另行将涉案房屋出售给他人，未能按约与案外人金宜澈、孙汇巧就涉案房屋网签正式的《上海市房地产买卖合同》，导致了己方存在违约行为，进而向案外人金宜澈、孙汇巧承担了5万元的补偿金。该违约责任的承担，系因原告未能如期订约所致，现原告要求居间方承担违约损失，没有法律与事实依据。被告作为居间方，在本次居间活动中应当尽其所能及时掌握可能影响房屋交易的信息并提供给原告作为参考。本案中居间方未能为涉案房屋的出售以及宣化路房屋的购入等交易活动提供良好的衔接，亦存在一定不足，故其在本次居间活动中向原告主张居间服务补偿费（违约金）的诉请本院亦不予支持。故对原告的本诉诉请，本院难以支持；对被告的反诉诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）冯博的本诉诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币1，050元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计人民币525元，由原告（反诉被告）冯博负担；反诉案件受理费人民币125元（已减半收取），由被告（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张艨二〇一五年一月二十三日书 记 员 杨芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 来源：百度搜索“”