（2014）延民初字第4891号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-12-04
案件名称
程道海与南平市延平区前进巷10号楼业主委员会物权保护纠纷一审民事判决书
法院
南平市延平区人民法院
所属地区
南平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程道海,南平市延平区前进巷10号楼业主委员会
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第六条；《中华人民共和国民法通则》：第七十二条第一款
全文
福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第4891号原告程道海，男，1951年2月5日出生，汉族，住南平市延平区。被告南平市延平区前进巷10号楼业主委员会，住所地南平市延平区前进巷10号。法定代表人刘光演，主任。原告程道海与被告南平市延平区前进巷10号楼业主委员会物权保护纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理，本院受理后，依法由审判员吴彦瑾适用简易程序于2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告程道海，被告南平市延平区前进巷10号楼业主委员会的法定代表人刘光演均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程道海诉称，原告原住前进巷36号，于1994年房屋被原市散装水泥办公室拆迁，拆迁时原告与散办签订了城市房屋安置协议书。协议书中第七条特约条款中注明，同意竣工后梯间提供一间，单价、面积另行协商。位置暂定YH-X12／2；Y4-Y2见附件（1）。1996年该房屋竣工后散办将住宅与梯间仓库均交付给原告使用至今（物权即归原告所有）。今年5月份成立业主委员会，说原告梯间仓库非法占用，要原告将梯间交给物业使用，原告出示了拆迁协议书并告之原告是有偿取得，不是非法占有。后业主委员会主任刘光演又通过前进社区主任、紫云派出所段警在前进社区委员会与原告进行协商。原告再次出示了拆迁协议并告知原告是有偿取得，是计算面积的，而不是非法所得，最后不欢而散。刘光演则扬言要强行拆除，原告当时就在社区主任与紫云派出所段警而要求他们不要支持强拆，并希望他们能做工作以法律手段来维权。但事与愿违，事后不久，物委会就贴出公告。（见附件3照片）要原告自行拆除，原告不予理之。8月3日他们竟按公告所示进行了强拆（见照片4），似乎有恃无恐，目无法纪。被拆除后，原告向紫云派出所报警，要求他们给予处理。但段警却说这是物委会的集体组织行为与个人无关，不予受理。现梯间摆放一台通电的冰柜，出租给个人获取经济利益，（见附件5照片）。综上事实，恳请人民法院依法判令：1、被告原样修复被拆毁的梯间仓库及防盗门；2、被告赔偿原告十个月租金，共计700元整。被告南平市延平区前进巷10号楼业主委员会辩称，诉争楼梯间底层本就属于10号全体业主所有，根据中华人民共和国建设部及福建省建设厅对住宅建筑面积测量的计算法规，楼梯间面积属于住宅公摊面积，已计入每户业主产权登记证的公摊面积内。原告与原市散装水泥办公室所签订的协议书，严重损害全体业主的利益，属于非法协议、无效协议，对被告无效，也违背了国家的立法精神。诉争楼梯间底层属于全体业主所有，但原告长期非法占有，并出租收益。原先小区未成立业主委员会，公共面积部分无法管理，更无法提起被个人占用楼梯间底层清退的事宜。2014年5月成立业主委员会后，被告本着与原告友好协商的原则，让原告主动清退所占用的前进巷10号楼1单元1层楼梯间底层，原告不予理会，而后到延平区前进社区协商两次未果。（协商人：社区书记、社区主任、紫云派出所段警、业主委员会成员、原告程道海。）2014年7月19日被告贴出拆除公告，要求原告十天内自行拆除，并报请南平市城市管理综合执法局紫云中队获准，于2014年8月3日执行拆除。故对拆除非法占有公共面积的违建，不存在原样修复及赔偿十个月租金的无理要求。且原告在前进巷10号楼无产权，连共享公共面积使用的权利都没有，何谈独立使用权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。在本院审理过程中，原告程道海向本院提交如下证据：1、城市房屋拆迁安置协议书一份，以此证明协议书中第七条特约条款中注明，同意竣工后梯间提供一间，单价、面积另行协商，位置暂定YH-X12／2的事实；2、拆除前梯间仓库照片一份，以此证明仓库的原样以及仓库一直在原告手中使用的事实；3、委员会公告照片一份，以此证明被告贴出公告，要求原告将仓库自行拆除的事实；4、被拆除梯间仓库现场照片一份，以此证明2014年8月3日，被告按公告所示进行了强拆的事实；5、被拆除后梯间摆放出租冰柜照片一份，以此证明诉争梯间摆放一台通电的冰柜，原告出租给个人获取经济利益的事实。经庭审质证，被告南平市延平区前进巷10号楼业主委员会对证据1的协议书不知是否真实，但对关联性、合法性均有异议，楼梯间不能是个人所有，土地是国有的；对证据2-5的真实性无异议，但认为这不是仓库，是公共所有的楼梯间，是大家共同使用的。本院认为，原告提交的证据1系原告与案外人南平市散装水泥办公室签订的，案外人南平市散装水泥办公室及其主管范本桂未到庭予以确认，本院亦无法查明该协议的真伪，且该协议仅注明“同意竣工后梯间提供一间，单价、面积另行协商”，未对诉争楼梯间的权属予以确认，故本院对原告提交的证据1不予采信。对原告提交的证据2-5，被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告南平市延平区前进巷10号楼业主委员会未提交证据。经审理查明，本案诉争楼梯间位于南平市延平区前进巷10号楼1单元1楼底层。1996年该楼竣工交付使用后，诉争楼梯间由原告程道海占有，并砌墙加盖出租给他人作为仓库使用，租金由原告收取，但至今未办理产权证。2014年1月5日，该楼业主依法成立业主委员会即本案被告。业主委员会成立后，被告与原告协商退还占有的楼梯间，并将加盖的围墙及门拆除，原告拒绝退还。2014年7月19日，被告贴出公告要求原告在十日内自行拆除，如规定时间不主动拆除，由紫云执法中队协调被告强行拆除。2014年8月3日，被告将诉争楼梯间围墙及门拆除，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，本案系一起物权保护纠纷。物权是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。关于原告程道海主张本案诉争楼梯间归其所有，要求被告恢复原状并赔偿因此遭受的损失的诉讼请求，本院认为，根据《物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”诉争楼梯间虽自1996年起被原告占有、使用，但原告未办理产权登记，故原告程道海依法不能享有该楼梯间的所有权。原告的诉讼请求，于法无据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下：驳回原告程道海的诉讼请求。案件受理费人民币25元，由原告程道海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员 吴彦瑾二〇一五年一月二十三日书记员 何新平本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》：第七十二条：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》：第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”