（2014）扬邗民初字第2638号

裁判日期: 2015-01-23

公开日期: 2015-10-09

案件名称

华润置地（扬州）有限公司与杨健、李晓花商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

扬州市邗江区人民法院

所属地区

扬州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

华润置地（扬州）有限公司,杨健,李晓花

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条

全文

江苏省扬州市邗江区人民法院民事判决书（2014）扬邗民初字第2638号原告华润置地（扬州）有限公司，住所地在扬州市邗江区蒋王街道长江路37号。法定代表人迟峰，总经理。委托代理人曾盈盈。委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。被告杨健。被告李晓花。两被告共同委托代理人王波，江苏石立律师事务所律师。原告华润置地（扬州）有限公司（以下简称华润公司）与被告杨健、李晓花商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年12月11日、2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告华润公司委托代理人杨焘、被告杨健、被告李晓花共同委托代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润某诉称：原告与两被告于2012年11月11日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告将橡树湾花园12幢2三单元303室的房屋预售给两被告，预售建筑面积为169.52平方米，总房价为1390000元。合同于当日备案。合同签订后，两被告支付了首付款42万元，余款97万元向中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州分公司曲江支行贷款支付，并由贷款银行与原告及两被告共同签署《借款及担保合同》，由原告向贷款银行提供全额阶段性担保。在《��品房买卖合同》的《补充协议》第18条中约定，在买受人采用贷款支付部分购房款的情况下，如买受人逾期付款超过3个月，出卖人有权单方解除双方所签定购房合同及补充协议，并要求买受人向出卖人支付相当于总房价款10%的违约金。并约定双方签订的购房合同及其补充协议自出卖人解除购房合同及补充协议的书面通知送达买受人时解除。现两被告连续四期未支付银行按揭贷款，并使原告承担了担保责任，故原告已经根据前述约定向被告送达了解除购房合同通知书，解除了购房合同及其补充协议。原告诉至法院，请求判令：1、确认解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并判令两被告配合原告至房产登记管理部门办理上述合同的撤销登记手续；2、两被告向原告赔偿代偿贷款本息合计975959.81元；3、两被告支付原告违约金139000元；4、两被告承��原告其他损失41150元。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为两被告向原告赔偿贷偿贷款的损失为5959.81元、第三项诉讼请求变更为两被告承担原告支付的律师费40000元。原告华润某提供的证据有：1、商品房买卖合同及补充协议各一份，证明双方之间存在买卖关系，补充协议第十八条约定，被告逾期还款超过3个月，原告可以要求解除合同；2、2014年6月25日催告函及解除合同通知书各一份，证明原告曾多次向两被告催款，因两被告没有履行还款义务，原告被贷款银行要求承担担保责任后向两被告发出解除合同通知书；3、个人购房借款及担保合同，证明双方与银行签订合同由两被告向银行贷款97万元，原告承担担保责任，被告如果断供三期以上，银行可以宣布银行贷款提前到期，并要求原告承担连带担保责任；4、中国邮政储蓄银行有限公司扬州分行给原告送达关��要求承担保证责任的函告、扣款情况说明，证明2014年5月20日两被告逾期还款达到二期，欠款金额合计10476.05元，银行已经根据贷款合同的约定从原告的账户上扣除了10476.05元；5、邮政储蓄银行有限公司扬州分行的来函、情况说明，证明截止2014年6月23日两被告欠款金额为5684.45元，原告已经为两被告代偿了该期欠款；6、银行还款清单、宣布贷款合同提前到期合同通知书，证明邮政储蓄银行有限公司扬州分行提前解除与两被告的贷款合同，要求原告一次性偿还两被告的欠款本息959795.77元；7、邮政储蓄银行有限公司扬州分行出具的个人贷款还款单和个人贷款结清证明，证明原告为两被告偿还了所有欠缴银行的本息；8、律师费发票及支付凭证，证明原告为本案支付律师费40000元；9、被告杨健收房的相关资料、杨健本人签署的入住流程表及钥匙领取登记单、物品交��清单、房屋验收单，证明杨健于2013年1月19日已经接收案涉房屋；13、律师费收费标准和计算方式，证明原告根据苏价费（2013）421号文《江苏省物价局、江苏省司法厅关于调整律师服务收费标准的通知》的规定支付律师费40000元。被告杨健、被告李晓花共同辩称：1、原告未向被告送达任何解除通知，被告也未收到任何原告要求解除商品房买卖合同及补充协议的法律文件，因此原告要求确认解除无事实和法律依据；2、对于原告偿还贷款事实二被告无法确认，请求法院依法查实，如贷偿事实确实发生，对于原告的损失被告予以认可5959.81元，对于原告要求支付违约金及律师费的要求，被告认为原告基于行使解除权要求被告支付相应的违约金及律师费，如果原告的解除权无法确认我认为该两项请求缺乏基本事实依据，即使法庭认定相关的买卖合同及补充协议已经解除，��告认为原告要求支付139000元的违约金该数额过高，请求法院依法予以调整，因为原告的实际损失即原告第二项诉求不到6000元，现在要求继续在实际损失外再支付130000元违约金显然过高。对于原告要求支付律师费40000元的请求，请求法院依法认定。被告杨健、被告李晓花未提供证据。经审理查明：2012年11月11日，原告华润某（出卖人）与被告杨健、被告李晓花（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、两被告购买原告开发建设的橡树湾花园12幢（公安幢号10）第2单元303号房，建筑面积169.52平方米，套内建筑面积152.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.77平方米；2、该商品房单价为每平方米8199.62元，房屋总金额1390000元；3、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。��合同中写明被告杨健、被告李晓花的地址为江苏省宝应县沿河乡贾桥村老庄11号。同日，原、被告双方签订《华润置地.橡树湾商品房买卖合同补充协议》一份，约定：1、买受人应于签署本合同当日向出卖人交纳所购商品房总价款的30%，金额为420000元，同时完成按揭贷款手续。房款的70%。金额为970000元，由买受人向银行或公积金管理中心申请贷款；2、出卖人依据主合同和本协议行使解约权后，买受人应在出卖人解除合同通知送达之日起三十日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该房屋的联系备案解除及预售登记注销等相关手续；3、买受人应严格履行其与银行签订的借款合同，并按时还本付息。如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同，并产生银行要求出卖人承担担保责任的后果，则出卖人有权按下列原则处理，…（3）如买受人逾期付款超过3个月的，出卖人有权单方解除双方所签订的购房合同及其补充协议，并要求买受人向出卖人支付相当于总房价款10%的违约金；4、如出卖人依据本协议行使解除权，则买受人除承担购房合同及本补充协议约定的违约责任外，还应履行以下义务，…（3）买受人应向出卖人支付自入住该房屋之日起至迁出该房屋向出卖人办理交接手续之日止房屋使用费（按2元／建筑平方米.日计算）及其他相关费用，（6）如出卖人通过诉讼行使本协议约定的解除权，则出卖人合理的诉讼费用（包括律师代理费）应由买受人承担；5、主合同及补充协议所指的买受人通讯地址以主合同首部买受人之“地址”一栏填写为准。主合同及补充协议所指的出卖人通讯地址并不等同于首部所列明的“注册地址”或“地址”，出卖人通讯地址为扬州市兴城西路318号，邮编225000。任何一方的通讯地址如有变更，应当以书面形式及时通知对方，由于通讯地址变更未及时通知对方的，自行承担因此造成的一切后果。合同签订后，两被告支付了购房款420000元。被告杨健与中国邮政储蓄银行扬州市分行（以下简称邮政银行）签订了《中国邮政储蓄银行个人购房借款担保合同》、《房地产抵押（按揭）合同》，贷款970000元，用于购买橡树湾花园10幢2单元303室、建筑面积为169.52平方米的房屋，贷款资金直接划付至华润某帐户；保证人华润某承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日��到期的借款人的债务免除保证责任。2013年1月19日，原告向两被告交付案涉房屋。2014年5月20日，邮政银行向华润某发出《关于要求华润置地（扬州）有限公司承担保证责任的函告》，通知原告因杨健截至2014年5月20日，上述贷款已有2期共计10476.05元逾期未归还，其中本金2165.47元，利息8310.58元，杨健的上述行为已经构成违约，故要求华润某立即承担上述保证责任。同日，邮政银行向华润某发出《关于客户杨健逾期指定帐户扣款情况说明》，说明杨健截止2014年5月20日已产生2期逾期，共计10476.05元，目前贷款余额955409.17元，根据与客户及开发商签订的借款及担保合同约定，开发商需承担阶段性担保责任，与开发商达成一致，由开发商归还当前逾期金额，通过指定帐户扣款，信息如下：户名潘亮；账号60×××44；开户行邮政银行曲江支行。2014年6月23日，邮政银行向华润��发出《关于要求华润置地（扬州）有限公司承担保证责任的函告》，通知原告因杨健截至2014年6月23日，上述贷款已有1期共计5684.45元逾期未归还，其中本金1090.54元，利息4593.91元，杨健的上述行为已经构成违约，故要求华润某立即承担上述保证责任。同日，邮政银行向华润某发出《关于客户杨健逾期指定帐户扣款情况说明》，说明杨健截止2014年6月23日已产生1期逾期，共计5684.45元，目前贷款余额953243.7元，根据与客户及开发商签订的借款及担保合同约定，开发商需承担阶段性担保责任，与开发商达成一致，由开发商归还当前逾期金额。2014年6月25日，原告向杨健发出《催款通知书》，通知被告截至2014年6月23日又有1期共计5684.45元逾期未归还，其中本金1090.54元，利息4593.91元，被告的上述行为已经构成违约，导致原告公司替其偿还了3期贷款，共计16158.33元。请在原告��司发出此通知之日起三日内履行上述义务。2014年5月20日，原告还款10476.05元（其中通过转账汇入邮政银行制定的潘亮帐户10473.88元，现金支付2.17元）。2014年6月26日，原告还款5687.99元（其中通过转账汇入邮政银行制定的潘亮帐户5684.45元，现金支付3.54元）。2014年7月30日，邮政银行向原告发出《宣布贷款合同提前到期通知书》，通知由于借款人杨健、李晓花已连续四期未按时足额还款，现根据借款及担保合同的约定，宣布上述合同提前到期。华润某作为借款合同的担保人，请于接到通知后三日内承担阶段性担保责任，一次性向邮政银行支付剩余贷款本息共计959795.77元。邮政银行指定帐户信息如下，户名潘亮；账号60×××44；开户行邮政银行曲江支行。2014年7月30日，原告将959795.77元打入邮政银行指定的潘亮帐户。2014年7月30日，邮政银行出具贷款结清证明。2014年7月22日，原告向两被告邮寄《商品房买卖合同已被解除的通知》，通知两被告截止到发函日，已经逾期支付银行贷款3个月，根据商品房买卖合同补充协议第一八条约定“如买受人逾期付款超过3个月的，出卖人有权单方解除双方所签订的购房合同及其补充协议，并要求买受人向出卖人支付相当于总房款10%的违约金”，解除双方之间签订的《华润置地.橡树湾商品房买卖合同》及补充协议，华润某向银行偿付的两被告所欠按揭贷款及其利息、罚息及总房款10%的违约金将从房款中直接扣除。原告邮寄地址为宝应县沿河乡贾桥村老庄11号，该邮件于2014年7月28日被退回。2014年10月15日，原告因与被告杨健、被告李晓花商品房买卖合同纠纷一案委托江苏法德永衡律师事务所律师杨焘为代理人，支付律师费40000元。另查明，案涉房屋尚未办理产权登记。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《华润置地.橡树湾商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行各自义务。根据补充协议的约定“买受人应当严格履行其与银行签订的借款合同，如买受人逾期付款超过3个月的，出卖人有权单方解除双方所签订的购房合同及其补充协议”，现因被告未按照借款协议的约定履行还款义务，且逾期付款超过3个月，原告有权按照上述的约定解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议。虽然原告于2014年7月22日向被告邮寄的《商品房买卖合同已被解除的通知》被退回，但依据合同的约定，原告向被告在商品房买卖合同中的地址邮寄的通知均视为被告已经收到，故原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议自该通知被告退回时已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。原、被告间的合同及补充协议解除后，原告有权要求被告按照合同的约定配合原告至房管部门办理上述合同的撤销登记手续并返还支付的银行利息5959.81元，但同时原告应返还被告支付的购房款420000元。关于原告主张的违约金，根据补充协议的约定“买受人逾期付款3个月的，出卖人有权单方解除购房合同及补充协议，并要求买受人支付相当于总房价款10%的违约金”，结合原告已于2013年1月19日向被告交付案涉房屋，原告主张被告支付总房价款10%的违约金未超出合理范围，本院予以支持。两被告辩称原告主张的违约金过高于法无据，本院不予采纳。因补充协议中约定“如出卖人通过诉讼行使本协议约定的解除权，则出卖人合理的诉讼费用（包括律师代理费）应由买受人承担”，故被告应支付原告因本案支付��律师费40000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间于2012年11月11日签订的《商品房买卖合同》及《华润置地.橡树湾商品房买卖合同补充协议》已解除，被告杨健、被告李晓花于本判决发生法律效力之日起十五日内配合原告华润置地（扬州）有限公司至房管部门办理上述合同的撤销登记手续；二、被告杨健、被告李晓花于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告华润置地（扬州）有限公司代为支付的利息5959.81元；三、被告杨健、被告李晓花于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告华润置地（扬州）有限公司违约金139000元；四、被告杨健、被告李晓花于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告华润置地（扬州）有限公司律师费40000元；五、原告华润置地（扬州）有限公司于本判决发生效力之日起十五日内返还被告杨健、被告李晓花购房款420000元。案件受理费15205元，财产保全费5000元，合计20205元，由被告杨健、被告李晓花负担（此款原告已垫付，原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审　判　长　　李　五人民陪审员　　邵国庆人民陪审员　　姚梅琴二〇一五��一月二十三日书　记　员　　孟　婷来源：百度“”