（2014）乌民终字第468号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-03-26
案件名称
赵云珠与张树萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区乌兰察布市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵云珠,张树萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）乌民终字第468号上诉人（原审原告）赵云珠，现住乌兰察布市集宁区。委托代理人武振宇，内蒙古乌兰察布市第一法律事务所律师。上诉人（原审被告）张树萍，现住乌兰察布市集宁区。委托代理人李天舒，内蒙古可力律师事务所律师。赵云珠与张树萍因房屋租赁合同纠纷一案，均不服集宁区人民法院（2014）集民初字第574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵云珠及其委托代理人武振宇，上诉人张树萍及其委托代理人李天舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告张树萍租赁房屋所有权人的位于乌兰察布市集宁区民建路购物公寓8号营业房，约定租赁期间不得转租该房屋。于2013年12月10日原、被告签订房屋租赁合同，被告将该营业房转租给原告赵云珠，租期从2013年12月10日至2014年4月17日止，租金十二万元。原告经营到2014年3月26日。2014年3月27日房屋所有权人收回了该营业房。原审法院认为，原、被告2013年12月10日签订房屋租赁合同，未经房屋所有权人同意擅自转租原告，是违反合同的行为。原告在不知情的情况下租赁房屋，还差20天就租赁合同履行完毕，被房屋所有权人强行腾退房屋，被告张树萍应退还原告20天的租金。原、被告约定的租金为每月三万元，20天的租金应为二万元，被告应退还原告二万元。原告要求被告退还九万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决：一、被告张树萍给付原告赵云珠二万元。本判决发生法律效力后立即清结。二、如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、案件受理费2175元，原、被告各负担1087元。判决宣判后，赵云珠不服一审判决，上诉称：一审法院判决被上诉人张树萍返还上诉人赵云珠房屋转租费二万元依法不当，显失公平。一、房屋转租合同既是无效合同，也是可撤销合同。张树萍承租产权人王某某的位于集宁区民建路购物公寓8号店底店，年租金为十万元，但张树萍未经产权人同意，又将房屋转租赵云珠，四个月的租金为十二万元，且当时张树萍承诺赵云珠还可以续租两年多租期。但在《房屋租赁合同》签订后，被房屋实际产权人王某某否定，赵云珠于2014年4月17日被迫搬离租住的营业房，实际使用天数三个月零十七天。一审法院一方面确认被上诉人张树萍的转租行为不符合其与原产权人签订的房屋租赁合同，另一方面却又按有效合同对待，判令张树萍退还赵云珠剩余二十天的房租两万元，依法不当，严重显失公平。二、租金的约定，严重显失公平，应当退还。根据我国《合同法》的规定，转租合同无效或被撤销，转租合同中关于租金的约定应当无效，被上诉人张树萍应当依法退还上诉人赵云珠交付的合理租金。赵云珠实际使用房屋三个月零十七天，按照张树萍与原房屋产权人的约定，张树萍应当退还赵云珠租金90682元。原审法院按照转租合同约定判令退还赵云珠租金二万元，不仅变相肯定了转租合同的效力，而且保护了张树萍的不当得利。综上，上诉人赵云珠认为原审判决认定事实不清，适用法律不当，应当依法撤销一审法院判决，同时撤销《房屋租赁合同》，改判被上诉人张树萍退还房屋租赁款九万元，诉讼费用由被上诉人承担，维护上诉人的合法权益。判决宣判后，张树萍不服一审法院判决，上诉称：一、一审法院将被上诉人赵云珠自行搬离承租房屋的事实认定为原房屋产权人强行让赵云珠腾退房屋，属于事实认定不清。实际上是房屋原产权人王某某要求赵云珠到期续交房屋租赁费时，赵云珠因为自己经营不善，无法继续经营，自行搬离了承租房屋。二、一审法院适用《合同法》第二百一十二条的规定，判决张树萍给付赵云珠人民币二万元，属于适用法律错误。三、张树萍与赵云珠签订《房屋租赁合同》时均具有相应的民事权利能力与民事行为能力，合同的内容也并未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。且张树萍在履行合同中不存在违约行为，一审法院判决返还赵云珠二万元的租赁费无事实和法律依据，应予撤销。四、张树萍与原房屋产权人王某某签订的书面合同中虽然约定房屋不得转租，但王某某在得知张树萍将房屋转租给他人后，并未反对，只是在一年租期到期前半个月要求赵云珠续交下一年租金，赵云珠觉得生意不好不愿意续租，所以自行搬离租赁房屋。上诉人在履行合同中没有违约行为也没有过错，所以一审法院判决上诉人承担责任无事实和法律依据。五、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定三个月的租赁费用为十二万元，该费用包含装修、房租、模特、电脑、衣架等相关设施及物品，不存在赵云珠所说的转租费用超高，显失公平的问题。上诉人与赵云珠之间的房屋租赁民事法律行为符合公平、等价有偿的原则。综上，上诉人张树萍认为一审法院在认定事实和适用法律的问题上存在错误，请求撤销一审法院判决并改判驳回原审原告的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担，维护上诉人的合法权益。经二审审理查明，张树萍（甲方）与赵云珠（乙方）于2013年12月10日签订《房屋租赁合同》，内容约定：1、张树萍（甲方）将集宁区民建路购物公寓8号底店转租赵云珠（乙方）。2、房屋租期，从2013年12月10日起到2014年4月17日止。租赁费为壹拾贰万元整（120000元）（其中包括装修、模特、电脑、衣架等），乙方到期前1个月预付下一年房租。3、在房屋租期内乙方负责全部费用。4、乙方在承租期已满，提前两个月向甲方说明续租和签约，占房不交、整天锁门、联系中断，甲方打开房门收回此房，一切后果乙方自负。同时，还查明房东王某某与张树萍约定不得将房屋进行转租，而张树萍没有将该事实提前告知赵云珠，双方租赁合同没有履行完毕。另外在庭审中查明，赵云珠本人陈述在其租期到期之前，王某某曾要求其续交房租或腾退房屋。本院认为，赵云珠与张树萍签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此对于该合同的效力予以认可。张树萍未经房东王某某的同意将房屋转租给赵云珠，违反了其与王某某的合同约定，王某某在得知张树萍将房屋转租后没有解除其与张树萍之间的租赁合同，且二上诉人之间签订的租赁合同已实际履行，并不存在可撤销的情形。对于赵云珠诉称其签订合同时张树萍承诺可以续签合同的问题，因租赁合同中没有明确此项内容，本院对合同租期的约定不予认定。因此，上诉人赵云珠主张基于此合同无效或可撤销而要求张树萍退还租金90000元的上诉请求，本院不予支持。至于赵云珠于2014年3月26日搬离营业房屋，距离双方当事人约定的租赁期限到期还有20天的事实，是因张树萍没有将房屋转租的情况告知房东，导致其与赵云珠的转租合同没有履行完毕即被房东收回，致使赵云珠依约未能正常使用房屋并取得收益。根据双方关于租金的约定，原审认定张树萍应退还20天的房屋租金20000元并无不当。对于张树萍以赵云珠自行搬离承租房屋从而认为合同已履行完毕，缺乏相关事实和法律依据，且转租合同未到期即自行搬离也不符合日常习惯，故张树萍的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，张树萍还应当承担因其违约行为给赵云珠造成的损失。关于赵云珠损失认定的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院结合租赁房屋时期、地段、租金等情况，酌定张树萍赔偿赵云珠20天的损失15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持集宁区人民法院（2014）集民初字第574号民事判决第二项：即如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、变更集宁区人民法院（2014）集民初字第574号民事判决第一项：即被告张树萍给付原告赵云珠二万元，本判决发生法律效力后立即结清。变更为上诉人张树萍退还上诉人赵云珠房屋租金20000元，赔偿赵云珠营业损失15000元，合计35000元。上述款项在本判决生效后三日内履行完毕。一审案件受理费2175元，由赵云珠负担1330元，由张树萍负担845元。二审案件受理费共计2175元，由赵云珠负担1330元，由张树萍负担845元。本判决为终审判决。审 判 长 王凤兰审 判 员 马 晟代理审判员 朱晓霞二〇一五年一月二十三日书 记 员 王小琪附法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 搜索“”