（2015）渝四中法民终字第00103号
裁判日期: 2015-01-23
公开日期: 2015-04-19
案件名称
重庆博恒房地产开发有限公司与杨晓英商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆博恒房地产开发有限公司,杨晓英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第00103号上诉人（原审被告）：重庆博恒房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道渝秀大道乌江实业综合楼9楼，组织机构代码66894025-4。法定代表人：王力群，系该公司董事长。委托代理人：刘定刚，重庆春雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓英，女，土家族，1960年6月8日生，住重庆市江北区。委托代理人：刘秦飞，重庆秦飞律师事务所律师。上诉人重庆博恒房地产开发有限公司（以下简称博恒公司）与被上诉人杨晓英商品房预售合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2014年12月22日作出（2014）秀法民初字第02761号民事判决，博恒公司不服该判决向本院提出上诉。本院受理后，对上诉人博恒公司的委托代理人刘定刚，被上诉人杨晓英的委托代理人刘秦飞进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年8月6日，杨晓英（乙方）与博恒公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落于秀山县中和街道渝秀大道B19留金国际A栋1单元6楼2号的商品房，甲方在2011年3月26日前交房。对办理产权登记事项约定为：在本商品房交付使用之日起60日内取得房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交材料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交材料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。对天然气事项约定为：交房时由甲方负责将天燃气主管道安装到位，由乙方自行交费办理相关开通手续。《商品房买卖合同》附件三，对水表事项约定为“智能水表，一户一表”。《商品房买卖合同》签订当天，甲乙双方又签订了《补充协议》，约定：甲方承诺房价含水、电、闭路、宽带入户开通费；对《重庆市商品房买卖合同》第十三条的内容，修改并补充以下文字：预售商品房的，自乙方接房并与物业管理公司签定《前期物业服务合同》之日起60日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因甲方原因导乙方不能及时办理产权登记而应由甲方承担的违约责任累计金额不超过房屋总价款1％（百分之一）。协议签订后，杨晓英向博恒公司支付了购房首付款73544元，通过银行按揭支付了10万元尾款。博恒公司于2011年10月6日将开通了水、电的房屋交付杨晓英。留金国际小区安装的水表为总分制，即小区安装总水表，为每户安装自来水分表，而该分表未在供水企业上户，水费需由小区物业管理公司代收。杨晓英一审诉称：杨晓英购买了博恒公司开发的位于秀山县中和街道渝秀大道B19号留金国际A栋1单元6-2号商品房。双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：1.房屋总价款173544元，博恒公司应在交房后60日内为杨晓英办理房屋登记受理单，否则博恒公司按每日向杨晓英支付已付房款万分之一的违约金；2.房价包含水、电入户开通费。而博恒公司于2011年10月6日交房后，至今未能办理房屋登记受理单，也未按一户一表的约定安装水表；且杨晓英自行支付了天燃气上户费用3550元。故起诉至法院，请求依法判决：1.博恒公司向房管部门提出申请，取得房屋登记受理单；2.博恒公司支付杨晓英逾期办证违约金1735.44元；3.博恒公司返还杨晓英天燃气上户费3550元；4.博恒公司为杨晓英按一户一表安装水表。博恒公司一审辩称：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》，办理房地产产权登记是双方的共同义务，而非博恒公司的单方义务。房地产权证未能在合理期限内办理是杨晓英自己的责任，其要求支付逾期违约金没有事实根据。双方已于2013年4月向房地产登记机构提出申请并提交了相关资料，房地产登记机构已经受理。2.根据《合同补充协议》，房价款仅包括水、电及闭路电视上户费用，不包括天燃气上户费；博恒公司方并未收取杨晓英的天燃气上户费，房价款中也不包含此费用。3.博恒公司方已向自来水公司缴纳了自来水上户费用，并已按约定为杨晓英安装了水表。综上，请求法院驳回杨晓英的诉讼请求。一审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依诚实信用原则恪守契约义务。对双方争议的焦点，一审评判如下：1.关于取得登记受理单及相应违约金的问题。《秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局回函》中载明“留金国际项目分别于2013年4月27日与5月8日两次提交共159本分证办理资料，因该资料不齐全，已作退件处理”，该内容能够证明博恒公司系因资料不全被退件导致未及时取得登记受理单，而非由于杨晓英未将办证所应交纳的规费和资料提交给博恒公司所至。根据《合同补充协议》的约定，博恒公司应于2011年12月5日前取得登记受理单，其至今未取得受理登记单已构成违约，应及时向秀山县土地资源和房屋管理局提交办理房屋产权证的资料，并承担违约责任。杨晓英请求博恒公司支付逾期办证违约金1735.44元的请求，符合《合同补充协议》关于违约金累计金额不得超过房屋总价款1％的约定，予以支持。2.《商品房买卖合同》约定办理天燃气开通手续的费用由乙方（杨晓英）自担，故对杨晓英返还天燃气上户费3550元的请求不予支持。3.关于“一户一表”的问题。根据《重庆市城市供水节水管理条例》第二十三条的规定，“一户一表”制不同于传统的总分表制，且优于总分表制。《城市供水价格管理办法》第二十七规定：“城市供水应实行装表到户，抄表到户，计量收费。”重庆市政府渝府发（2005）116号文《关于推进水价改革促进节约用水保护水资源的实施意见》第三条明确规定，加快推进“一户一表”和抄表到户工作，全市新建住宅应实行“一户一表”计量制度。本案中双方在《商品房买卖合同》附件三中约定水表为智能水表，“一户一表”。应理解为安装能够由购房户自行到供水公司交费的“一户一表”。博恒公司交付的房屋，虽然形式上安装了一个能计量用水数量的水表，但本案合同订立时，业主完全有理由相信合同中约定的“一户一表”应是不同于传统总分表制。杨晓英接受开发商“一户一表”的承诺，其订立合同的目的是能够享受有自来水独立用户资格，与供水企业建立直接的消费服务合同关系。博恒公司安装的总表和分表之间存在输水损差，增加业主用水使用成本；另一方面整个区只有总表一个户头，若其他住户欠交水费，影响整个小区按时缴费，若遭到供水企业停水，则牵连交费业主。博恒公司作为开发商系合同版本的提供者，其更应该理解“一户一表”用语在国家全面推进“一户一表”语境下的实质含义。其交付的房屋业主用水必须符合和满足双方的合同约定。因此，对杨晓英的该项请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向秀山土家族苗族自治县土地资源和房屋管理局交付办理原告杨晓英购买的本案房屋的产权登记资料，为原告杨晓英办理《房地产权证书》；二、被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告杨晓英支付逾期办理房地产权证的违约金1735.44元；三、被告重庆博恒房地产开发有限公司在判决生效后三十日内为原告安装能够自行向自来水公司交费的水表；四、驳回原告杨晓英的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆博恒房地产开发有限公司负担。上诉人博恒公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决第三项并依法改判。主要事实和理由：1.杨晓英在一审中的诉讼请求是“按一户一表安装水表”，一审判决“安装能够自行向自来水公司交费的水表”系无诉之判。2.一审将“一户一表”解读为“安装能够自行向自来水公司交费的水表”，没有事实及法律依据。博恒公司已按约定为杨晓英安装了一个水表，合同约定的“一户一表”并未违反《重庆市城市供水节水管理条例》等地方性法规及规范性文件的规定；3.杨晓英于2011年10月6日接房时，就应当知道安装的水表不能独立向供水公司缴费，现在才起诉，诉讼时效期间已过。被上诉人杨晓英答辩称：本案中对“一户一表”有两种解释，应当作出不利于提供格式条款的一方，即有利于买房人的解释。故请求维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中双方争议的焦点是：1.一审判决“安装能够自行向自来水公司交费的水表”是否系无诉之判；2.《重庆市商品房买卖合同》中约定的“一户一表”应当如何理解；3.杨晓英“按一户一表安装水表”的诉讼请求，诉讼时效是否已过。针对以上焦点，评判如下：关于无诉之判的问题。经查一审庭审笔录，杨晓英在一审庭审中对其主张的“按一户一表安装水表”明确界定为“安装能够自行向自来水公司交费的水表”，故不存在无诉之判的问题。关于“一户一表”的理解问题。一方面，根据日常生活经验，购买商品房的购房人的一般理解，其购买房屋安装水表的目的之一应是保证能够顺利地向供水公司缴纳水费。故按照一般购房人的通常理解，“一户一表”中的“表”应理解为“能够自行向自来水公司交费的水表”。另一方面，本案《商品房买卖合同》附件三部分，并非重庆市商品房买卖合同的示范文本，博恒公司也未提供证据证明对该部分内容在订约时与杨晓英进行了协商。该附件三的内容系博恒公司为与不特定多数购房人订约而预先拟订，并不进行个别协商，其中的“一户一表”内容显然属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一审认定“一户一表制”优于总分表制，并据此作出对购房人有利的解释，并无不当。关于诉讼时效的问题。博恒公司在一审中未提出诉讼时效抗辩，且在二审中未对时效问题提出新的证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，对该项抗辩理由不予支持。综上所述，博恒公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆博恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向秀山土家族苗族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 谭中宜审 判 员 王勐视代理审判员 刘文玉二〇一五年一月二十三日书 记 员 谢 一 来自：